Студопедия — Виды износа, определение накопленного износа объекта недвижимости.
Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Виды износа, определение накопленного износа объекта недвижимости.






При определении стоимости воспроизводства или замещения учиты­вается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает, как отмечалось ранее, величину физи­ческого, функционального и экономического (внешнего) износов зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их эле­ментами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ представляет собой несоответствие характе­ристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к пла­нировке, техническому оснащению и дизайну. Он обусловлен воздействи­ем научно-технического прогресса в области архитектуры и строитель­ства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический (внешний) износ вызывается неблагоприятными изме­нениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налого­обложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и не­устранимый, экономический износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устране­ния. Эти виды износа образуют:

Накопленный износ = 1 - (1 - физический износ) * (1 - функциональный износ) * (1 - внешний износ).

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в де­нежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно рассчитывать как раз­ность между восстановительной стоимостью без учета износов и рыноч­ной стоимостью объекта на дату оценки. Он также может вычисляться исходя из срока жизни объекта.

 

Определение величины накопленного износа объекта оценки.

Накопленный износ объекта оценки складывается из:

1)физ.износа – потери стомости улучшений, связ-х с потерей строит.элементами первонач-х свойств эксплуатац-й пригодности в рез-те естеств-го старения, эксплуатации, воздействия природ-х сил, ошибок при проектировании или нарушении правл строит-ва.

2)функц-е устаревание – это потери стоимости улучшений из-за несоотв-я их функц-х характеристик требов.равно на дату оценки.

3)внешнее экономич-е устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием фактов: физич-х (н-р: рядом с жилым кварталом построили завод).

 

Физич.износ рассчит-ся с использ-м методов:

1)метод обследования технич-го состояния здания, выраж-ся в соотв-ии с ведомств.строит.нормативами (ВСН) 53-86, выявлением признаков физ.износа путем визуального и инструмент-го натур-го обследования здания;

2)поэлементный (нормативный) износ, опр-ся с использованием ВСН 53-86, кот.дают инфор-ю о дом.констр.элемента и % износа констр-го элемента определнного, либо с использованием указанного ВСН либо иным.

ИЗД — процент износа для здания;

i —номер конструктивного элемента здания, i - 1,2,3,..., m;

аi —удельный вес стоимости элемента в общей стоимости здания в целом, %;

ki — износ конструктивного элемента в процентах, устанавливается на

основе обследования фактического состояния или расчетом по формуле метода срока жизни.

3) метод срока жизни – расчет износа произ-ва на основе данных в периодах жизни здания:физ.жизнь, хронолог-й возраст, эконом.эффект-й возраст.

 
 

 

 


И – износ; ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

 

 







Дата добавления: 2015-09-07; просмотров: 1717. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Аальтернативная стоимость. Кривая производственных возможностей В экономике Буридании есть 100 ед. труда с производительностью 4 м ткани или 2 кг мяса...

Вычисление основной дактилоскопической формулы Вычислением основной дактоформулы обычно занимается следователь. Для этого все десять пальцев разбиваются на пять пар...

Расчетные и графические задания Равновесный объем - это объем, определяемый равенством спроса и предложения...

Кардиналистский и ординалистский подходы Кардиналистский (количественный подход) к анализу полезности основан на представлении о возможности измерения различных благ в условных единицах полезности...

Типовые ситуационные задачи. Задача 1. Больной К., 38 лет, шахтер по профессии, во время планового медицинского осмотра предъявил жалобы на появление одышки при значительной физической   Задача 1. Больной К., 38 лет, шахтер по профессии, во время планового медицинского осмотра предъявил жалобы на появление одышки при значительной физической нагрузке. Из медицинской книжки установлено, что он страдает врожденным пороком сердца....

Типовые ситуационные задачи. Задача 1.У больного А., 20 лет, с детства отмечается повышенное АД, уровень которого в настоящее время составляет 180-200/110-120 мм рт Задача 1.У больного А., 20 лет, с детства отмечается повышенное АД, уровень которого в настоящее время составляет 180-200/110-120 мм рт. ст. Влияние психоэмоциональных факторов отсутствует. Колебаний АД практически нет. Головной боли нет. Нормализовать...

Эндоскопическая диагностика язвенной болезни желудка, гастрита, опухоли Хронический гастрит - понятие клинико-анатомическое, характеризующееся определенными патоморфологическими изменениями слизистой оболочки желудка - неспецифическим воспалительным процессом...

Характерные черты официально-делового стиля Наиболее характерными чертами официально-делового стиля являются: • лаконичность...

Этапы и алгоритм решения педагогической задачи Технология решения педагогической задачи, так же как и любая другая педагогическая технология должна соответствовать критериям концептуальности, системности, эффективности и воспроизводимости...

Понятие и структура педагогической техники Педагогическая техника представляет собой важнейший инструмент педагогической технологии, поскольку обеспечивает учителю и воспитателю возможность добиться гармонии между содержанием профессиональной деятельности и ее внешним проявлением...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2024 год . (0.009 сек.) русская версия | украинская версия