Применение традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализаПри традиционной модели ИИА стоимость собственности рассчитывается как сумма стоимости собственного капитала (выручка от перепродажи + текущая стоимость денежных поступлений) + основная сумма ипотечного кредита. Стоимость собственного капитала рассчитывается по след формуле: Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS) где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал, CF - денежные поступления, PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал, PS - выручка при перепродаже. Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP V - стоимость собственности (первоначальная), PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал, CF - денежные поступления, PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал, PS - выручка при перепродаже, MP - текущий остаток основной суммы ипотеки. Денежные поступления рассчитываются по след. формуле: CF = NOI – DS, Выручка при перепродаже: PS = RP – OS, NOI - чистый текущий операционный доход DS - обслуживание долга (годовое) RP - цена перепродажи собственности OS - остаток ипотечного долга при перепродаже. Тогда развернуто V будет выглядеть следующим образом: V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP. Традиционный анализ осуществляется в 4 этапа: Этап 1. Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений. А. Оценка ежегодного чистого операционного дохода (NOI) • Потенциальный валовый доход. • Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей. • Прочие доходы. • Операционные расходы. • Чистый операционный доход (1.А.1 - 1.А.2 + 1.А.3 - 1.А.4) (NOI). Б. Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту. • Первоначальная основная сумма ипотеки (I). • Срок полной амортизации (t). • Ставка процента (i). • Ежемесячный платеж (DSm).
• Ежегодные выплаты по обслуживанию долга (1.Б.4 * 12) (DS). В. Ежегодные денежные поступления (1.А.5 - 1.Б.5). Г. Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений. • Ставка отдачи на собственный капитал (Y). • Период владения собственностью (T). Фактор аннуитета (PWAF).
Текущая стоимость ожидаемых денежных поступлений (1.В * 1.Г.3). Этап 2. Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. А. Цена перепродажи. Первоначальная стоимость имущества. Рост стоимости имущества в год (d). Цена перепродажи (RP). RP = P * (1 + d) T Б. Затраты по совершению сделки.
|
