Единицы сравнения 1 страницаТак как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая. Приведем примеры физических единиц сравнения: • единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м2. • единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади, цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, це на за 1 м3. В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени. | 11. Виды поправок, используемых в оценке стоимости недвижимости сравнительным подходом, порядок их расчета и внесения Расчет и внесение поправок Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи. Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м2). Они изменяют цену проданного объектааналога на определенную сумму, в которую оценивается разли чие в характеристиках объектааналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше со поставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объ ект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики. К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений. Последовательность внесения поправок:1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики. Расчет и внесение поправок Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: - методы, основанные на анализе парных продаж; - экспертные методы расчета и внесения поправок; - статистические методы | 12. Методы сравнительного подхода, используемые для оценки недвижимости Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. выделяют два метода: 1.Метод сравнительного анализа продаж заключается в следующем: Выявление недавних продаж аналогичных объектов на соответствующем рынке. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем, продавцом или агентом); выявление условий продажи (учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям). Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. 2. Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР). МВР -- это отношение продажной цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период (месяц, квартал, год). Таким образом, зная цену продажи на рынке и валовой рентный доход для аналога объекта оценки, можно посчитать МВР. Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением МВР на валовой доход за соответствующий период от сдачи (возможно, предполагаемой) в аренду объекта оценки. Данный метод достаточно прост и часто используется в оценочной практике. Преимущество сравнительного подхода к оценке недвижимости заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного подхода необходима достоверная и детальная рыночная информация по группе объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому. | ||||||||
| 13. Экономическое содержание метода дисконтированных денежных потоков в оценке недвижимости Метод дисконтных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности. Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход). Метод ДДП применяй к объектам недвижимости: 1. Приносящим доход; 2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов; 3. Имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов; 4. Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода). Расчеты по методу ДДП можно разделать на три основных этапа: 1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется. 2. Расчет ставки дисконта. 3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента. Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости. Анализируемый период, в ходе оценки, подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. -В России в связи с неустойчивостью экономической и политической ситуации длина прогнозного периода составляет в среднем 3 - 4 года. -Продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта. -Периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Но за шаг расчета, как правило, принимается 1 год. В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться: 1. Чистый доход. 2. Денежный поток (до или после уплаты налогов). Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными. часто расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных. Темп инфляции - относительный прирост цен за период. Наиболее простым методом инфляционной корректировки является пересчет данных по курсу валют. rp=(rn-i)/(1-i) где rp - реальная ставка дисконта; rn - номинальная ставка дисконта; i - темпы инфляции. Чистый доход (эксплуатационный) - действительный валовый доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.Денежный поток (до уплаты налогов)- чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода, вычитаются. Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации. Дисконтирование основано на использовании формулы сложного процента. PV=FV/(1+r)n=[1/(1+r)n]*FV где PV - текущая стоимость; FV - будущая стоимость; r - ставка дисконта; n - число периодов; 1/(1+r)n - фактор текущей стоимости. | 14. Экономическое содержание метода прямой капитализации в оценке недвижимости Доходный подход. прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации; Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога. Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода. При прямой капитализации осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что актив находится в стадии генерации типичных доходов, и коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость. А в методе капитализации по норме отдачи на капитал анализируется прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной выжимки на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации. Метод прямой капитализации - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов применяется, если: · Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени; · Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки: · принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов. · принцип спроса и предложения: данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежные потоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения. · принцип замещения: отражает поведение информированного покупателя, который не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за аналогичный объект с той же полезностью, на том же сегменте рынка, что и оцениваемый. Если конкретный инвестор анализирует поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством получения дохода. Оценка текущей стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется следующим образом: I. Определяется ежегодный чистый доход, который представляет собой величину ожидаемого годового валового дохода, полученного от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов; II. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, вычисляется ставка капитализации путем деления ЧОД оцениваемого объекта на цену продажи этих аналогов: R= ЧОД / цена продажи; III. На третьем этапе метода прямой капитализации доходов определяется стоимость недвижимости путем деления величины ЧОД на коэффициент капитализации. | 15. Экономическое принципы оценки земельных участков Принципы, обусловленные требованиями потенциальных пользователей: полезности(гласит, что объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если может быть использован для удовлетворения определенных потребностей правообладателя), замещения(при оценке объектов недвижимости, лежит в основе всех трех подходов к оценке, и гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объекты больше, чем он может заплатить за аналогичный объект той же полезности) и ожидания(может быть применен при оценке земельных сервитутов доходным подходом, т.к. расчет должен быть построен на недополучении, в связи с наличием обременения, возможных доходов). Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации земельных участков: остаточной продуктивности, предельной производительности и сбалансированности(составные части объекта должны сочетаться между собой в определенной (оптимальной) пропорции). Принципы, отражающие действие рыночной среды: спроса и предложения, конкуренции, соответствия и изменения внешней среды. | 16. Оценка стоимости земельного участка доходным подходом Доходный подход- совокупность методов оценки объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Д.П. основан на расчете текущей стоимости будущих доходов от владения земельным участком. Базовым принципом, положенным в основу данного подхода, является предположение о том, что, приобретая имущество, инвестор рассчитывает получить доход от его коммерческой эксплуатации. Д.П. реализуется в методах: - прямой капитализации дохода, переводит годовой доход в стоимость путем деления годового дохода на соответсвующий коэф-т капитализации; - дисконтированных чистых доходов основан на учете периода владения собственностью, вида потока доходов и периодичности их поступления. В зависимости от назначения земельного участка, ожидаемый доход возможно получить различными способами. Например, выращиванием сел.хоз. культур, либо строительством коттеджей. | |||||||
| 17. Оценка стоимости земельного участка методом сравнительного анализа продаж Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок куплипродажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка. | 18. Оценка стоимости земельного участка затратным подходом
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
-оценка рыночной стоимости земельного участка;
-оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
-расчет выявленных видов износа;
-расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
| 19. Особенности оценки земель городов и населенных пунктов Оценка земельных участков в городе или ином населенном пункте состоит из поаспектной (качественной) оценки земель и экономической оценки. В городах качественную оценку земель производят для определения пригодности земель для выращивания сельскохозяйственных культур на приусадебных участках, многолетних насаждений, размещения застройки, зон отдыха, озеленения территории и установления градостроительной ценности каждого земельного участка в пределах городской (поселковой) черты. Оценка земельного участка (земли) в основном сводится к определению его рыночной стоимости. Рыночная стоимость участка со временем изменяется. Поэтому оценка проводится на конкретную дату. Предоставляемый отчет является документом, имеющим юридическую силу. Отчет является действительным в течение 6 месяцев с момента даты оценки. Минимальноевремя выполнения работ по оценке земли (земельного участка) составляет 1 рабочий день. | 20. Особенности оценки сельскохозяйственных земель Оценка сельскохозяйственных земель, прежде всего, зависит от месторасположения участка, и влияния ряда факторов, уровня спроса и предложения на рынке и прочего. Еще оценка с/х земель будет зависеть от вероятности, срока получения прибыли, от его использования, и ожидаемого размера дохода. Необходимо принимать во внимание, что оценка сельхоз земель меняется во времени и осуществляется по состоянию на данный момент. Причем, если меняется целевое назначение земельного участка, размер его оценочной стоимости также будет изменен. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения будет зависеть от срока аренды, правомочности арендатора, обременений арендного права и пр. Как правило, оценка земли назначается в случаях внесения участка в уставной капитал предприятия, определении стоимости в ходе купли-продажи земли, при оформлении кредита или ипотеки в качестве залога, и в ряде других случаев прямо предусмотренных российским законодательством. На размер оценочной стоимости непосредственно влияют следующие факторы: фактическая урожайность сельскохозяйственных культур и посевов, продуктивности сенокосов и пастбищ, урожайность многолетних насаждений, структуры площадей посевов, цена на реализуемую сельхозпродукцию в данной местности, расчета материальных затрат связанных с производством сельхозпродукции. Оценка земель сельскохозяйственного назначения для дачных кооперативов и садовых товариществ осуществляется с учетом анализа цены по сделкам купли-продажи, либо с учетом цен по предлагаемым незастроенным участкам. Наличия/отсутствия и качества подъездных путей и транспортного сообщения, наличия коммуникаций (электричество, газ, вода), удаленности от ближайших крупных населенных пунктов с развитой инфраструктурой, уровнем экологической обстановки в данном районе, а также ряда иных условий, оказывающих непосредственное или косвенное влияние на оценочную стоимость земли. | |||||||
21. Особенности оценки лесных земель
В основе оценки лесных ресурсов, также как и земли, лежит теория факторов производства, согласно которой производственные факторы (труд, капитал, природные ресурсы), соединяясь вместе, образуют процесс производства, результатом которого является продукция, реализуемая на рынке. Каждый фактор, участвующий в производстве, получает «вознаграждение» за свое участие в виде части вновь созданной стоимости. Труд оплачивается в виде заработной платы, капитал в виде возврата капитала и предпринимательского дохода на капитал (нормы прибыли на капитал), природные ресурсы — в виде ренты или остаточного дохода, после оплаты первых двух факторов. Рента является чистым доходом, приписываемым природным ресурсам, и определяющим величину их стоимостной оценки.
При оценке лесных ресурсов выделяют два понятия ренты:
! лесная рента или чистый доход, приходящийся на единицу используемого ресурса, например, один кубический метр древесины;
! земельная рента, или чистый доход, приходящийся на единицу площади лесной земли, например, на 1 гектар.
Между земельной и лесной рентой существует следующее соотношение RL = f(r,Q), где RL — земельная рента, r — лесная рента, Q — запас древесины на оцениваемой площади лесных земель. То есть, величина земельной ренты, возникающей при использовании лесных земель, определяется запасом древесины и доходом, приходящимся на каждый кубический метр этого запаса. Например, на одном гектаре растет 300 м3 древесины. Доход от продажи 1 м3 древесины составляет $20. Соответственно величина дохода от использования 1 га лесной земли составит $20 × 300 м3 = $ 600.
Лес или древесина в процессе использования перерабатывается в разную продукцию конечного потребления — круглый лес, пиломатериалы, древесно-стружечные и древесно-волокнистые плиты, целлюлозу, бумагу, картон. Лесная рента образуется на разных стадиях переработки леса (технологической цепочки движения лесной продукции).
В идеальных рыночных условиях лесная рента, образующаяся на разных стадиях переработки леса, должна быть одинаковой величиной. На практике, в отечественных условиях, из-за диспаритета цен на первичную продукцию и продукцию конечного производства, на верхних стадиях переработки леса аккумулируется большая часть лесной ренты, которая и присваивается производителями вторичной лесной продукции.
Оценка стоимости лесных земель и связанных с ними лесных ресурсов может проводиться с использованием общих принципов оценки стоимости земельных участков, применяемых с учетом особенностей лесных земель.
К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки лесных земель относятся:
! длительный производственный цикл создания спелого леса как товарного продукта — лес достигает возраста спелости через 40-120 лет после его посадки;! определяющая роль стоимости имеющегося в настоящий момент времени древостоя в оценке лесных земель — из-за уменьшения стоимости денег во времени, настоящая стоимость леса, который вырастет через 100 лет после вырубки, будет пренебрежительно мала по сравнению со стоимостью леса, который пригоден к рубке в настоящий момент времени;! цикличные колебания стоимости лесных земель, совпадающие с периодом оборота рубки (период за который лес достигает зрелости) — стоимость земли достигает максимального значения в момент рубки леса;! зависимость стоимости древостоя от качественных характеристик лесных насаждений (породный состав, диаметр ствола, возраст и сорт) — стоимость леса определяется ценами на лесную продукцию, которые в свою очередь зависят от товарных качеств древесины;! экономическая доступность лесных ресурсов или ее отсутствие — леса, так же как и другие природные ресурсы делят на три категории — доступные (доходы от заготовки превышают расходы), предельные (доходы могут быть и выше и ниже расходов), недоступные (расходы превышают доходы от заготовки);! многоцелевое назначение лесных ресурсов, использование которых может носить конкурирующий характер — леса могут использоваться для разных целей одновременно (например, охота, заготовка грибов, заготовка древесины, проводимая выборочно) или только для одной из них (только вырубка леса, только организация отдыха или проведение охоты, только выполнение природоохранных функций);! отсутствие оборота лесных земель на современном этапе развития рыночных отношений в России — продавать земли лесного фонда в собственность запрещено, однако возможна аренда участков лесного фонда, в том числе долгосрочная, и концессия. Основным отличием земельной ренты, получаемой при использовании лесных земель от земельной ренты, получаемой при ведении сельского хозяйства или использовании земли в городах, является длительный период времени, проходящий от момента создания лесных насаждений до момента получения лесной продукции. Если в сельском хозяйстве урожаи получаются каждый год, а в некоторых странах несколько раз в год, то в лесном хозяйстве период получения лесного дохода колеблется в среднем от 40 до 110 лет. Возраст, когда лесное насаждение пригодно к рубке называется оборотом рубки.
Лес имеет свойство на протяжении периода роста лесного насаждения до возраста спелости каждый год увеличивать свой запас в результате естественного прироста. После достижения определенного возраста лес может сохранять свои товарные свойства, но со временем они могут ухудшаться вследствие процессов старения и гибели перестойных старовозрастных насаждений. Соответственно цена лесной земли определяется запасом леса в каждый год этого периода, а также качеством древесины. То есть, чем больше запас древесины в лесу и чем лучше качество этой древесины, тем выше цена на лесную продукцию. Качество древесины определяется диаметром ствола, породным составом лесных насаждений, другими характеристиками древесины. Например, в зависимости от размера диаметра стволов древесину делят на деловую и дровяную. Лесные породы делят на хвойные (ель, сосна, кедр и др.), мягколиственные (береза, осина и др.), твердолиственные (дуб, бук и др). Цены на деловую древесину значительно превышают цены на дровяную древесину. Цена твердо-лиственных пород деревьев выше цены мягколиственных пород деревьев. Соответственно чем выше цена на продукцию, которая может быть получена от растущего леса, тем выше его стоимость.
Так как плата за растущий лес (такие леса называют молодняками и приспевающими насаждениями) может быть получена только в будущем, то стоимость такого леса зависит не только от годового прироста древесины, но и от стоимости денег во времени и периода достижения максимального запаса древесины. То есть, стоимость леса зависит от ставки дисконтирования, по которой будущие стоимости приводятся к настоящим, и периода достижения лесом возраста зрелости или оборота рубки.
На рисунках 14—16 показаны соотношения между запасом леса на корню, корневой стоимостью леса в разном возрасте и стоимостью запаса леса на участке лесной земли.
В связи с длительностью периода получения лесного дохода при оценке лесных земель широко применяются технологии дисконтирования и компондирования. Компондирование доходов означает приведение их настоящей стоимости к будущему времени через норму прибыли на капитал. Считается, что будущая стоимость денег увеличивается относительно первоначальной суммы денег на величину соответствующую процентной ставке. Дисконтирование означает процесс обратный компонодированию и представляет собой приведение стоимости будущих доходов к настоящему моменту времени, то есть их уменьшение на процентную ставку.
Величина ставки дисконтирования зависит от экономических факторов и ожиданий инвесторов, осуществляющих вложения в лесные проекты. Из-за большой продолжительности периода воспроизводства леса и, соответственно,инвестиций в лесное хозяйство, результаты оценки проявляют высокую чувствительность к изменению ставки дисконтирования. Чем на больший период времени отстоит доход, получаемый от леса, тем меньше его стоимость. При высоких ставках дисконтирования она может получить нулевую оценку. Ставки дисконтирования для лесохозяйственной деятельности определяются на основе преобладающей нормы прибыли, скорректированной на риск неполучения или снижения дохода. Если определяется инвестиционная стоимость лесных земель (стоимость, по которой данные земли могут быть приобретены при условии удовлетворения требований инвестора к доходности лесного проекта), то ставка дисконтирования может определяться исходя из ожиданий инвестора, внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов. Возможны различные варианты определения ставки дисконтирования, в том числе учитывающие различные сценарии использования лесных земель и соответственно различные риски получения доходов, основанные на прогнозах вероятности получения различных результатов.
Также как и при оценке недвижимости, ставки могут применяться в реальном и номинальном выражении. В ряде стран, традиционно занимающихся лесным хозяйством, например, Швеции, Канаде, эта деятельность считается надежной. Поэтому при оценке лесных земель используют низкие ставки дисконтирования в 2-5%.
После рубки, лес либо воспроизводится сам, либо его выращивают, но и в том и в другом случае это означает, что лесной доход может формироваться через определенные промежутки времени, соответствующие обороту рубки на протяжении бесконечного периода времени.
Объектом оценки стоимости лесных ресурсов могут являться: лесные земли с растущим на них лесом или без него, древостой или запас леса на корню, другие виды лесных ресурсов или полезностей, продуцируемых лесом, например, ресурсы дикорастущих грибов, ягод, орехов, охотничье-промысловых животных и т.д.
|
