Единицы сравнения 6 страница а) обзор факторов их связи с принципами оценки;б)статист\кие и вероятностные оценки;в)логические рассуждения и суждения;г) окончательное заключение о ст\ти
6.Этап Отчет о рез\те оценки ст\ти
- письмо с выражением мнения; - полный повествовательный отчет.
| 63.Выбор методов оценки и их применение для оценки анализируемого объекта Оценку бизнеса осущ-т с позиции 3-х подходов: 1)доходного; 2)затратного; 3)сравнительного. Каждый подход позв-ет подчеркнуть опр-ые хар-ки объекта. Так, при оценке с позиции дох-го подхода в основу став-ся доход – как осн-ой фактор, определяющий величину ст-сти объ-та. 1) Дох-ый подход – предп-ет опр-ие тек-ей ст-сти буд-х дох-ов. Хотя этот подход яв-ся наиб. подходящ. процедурой для оценки бизнеса, иногда н/о исп-ие сравнит-го и затр-го подхода. Сравн-ый подход необх-м когда сущ-ет активный рынок сопост-х объектов собст-сти. Здесь точность оценки зависит от качества собранных данных (экон-ие хар-ки, время продажи, и т.д.). 2) Срав-ый подход – основан на применении принципа замещения. 3) Затратный подход – наиболее приемлим для оценки п/п, имеющих разнородные активы, в т.ч. финансовые, а также если бизнес не приносит устойч-го дохода. Этот подход основан на принципе замещ-ия принципа наил-ей и наиб-ей эфф-сти использ-ия сбаланс-сти экон-ой величины и экон-го разделения. Дох-ый подход вкл-ет 2 метода в оц-ке бизнеса: - метод капит-ции дох-ов, где рын-ая ст-сть бизнеса опр-ся делением чист дох бизнеса за год на коэф-т капит-ции: V=D/R; М-д капитал-ии дох в наиб степени подх для ситуаций, в кот ожид-ся, что п/п в течении длит-го срока б/т получать примерно одинаковые величины дох. - метод диск-ия ден-ых потоков, основан на прогноз-нии ден потоков от данного бизнеса, кот-ый затем дисконт-ся по соотв-ей ставке. Данный метод оц-ки счит наиболее приемлемым с уч инв мотивов, поск-ку люб инв-р, вклад-ий деньги в действующее п/п, в конеч счете покупает не набор активов, сост-ий из зданий, сооружений, машин, оборуд-ия, немат-х ценностей и т.д., а поток буд дох-в, позв-ий ему окупить влож-ые ср-ва, получить приб и повысить свое благосост-е. С этой т.з. все п/п, к каким бы отраслям эк-ки они ни принадлежали, производят всего один вид тов прод — деньги. МДД м.б. исп-н для оц-ки люб действ-го п/п. Тем не менее сущ ситуации, когда он объективно дает наиб точный рез-т рын ст-ти п/п. Применение данного м-да наиб обоснованно для оц-ки п/п, им-х опред историю хоз деят-ти и нах-ся на стадии стабил эк разв-ия. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогноз-е буд ден потоков бизнеса. Затр-ый подход вкл-ет методы: - метод чистых активов;- метод ликв-ой ст-сти, кот-ая опр-ся как разность м/у суммарной ст-стью всех активов и затр-ми на его ликв-ию. Сравн-ый подход вкл-ет: - м-д рынка капитала, основан на рыноч-х ценах акций анал-х комп-ий. Данные о компании д/ы послужить ориент-ом для опр-ия цены объекта оценки. М-д рынка капитала, основан на исп-ии цен, сформ-х открытым фонд рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционер общ-в открытого типа. След-но, в чист виде данный м-д исп-ся для оц-ки неконтрол пакета акций. - м-д сделок, основан на анализе цен приобр-ия контр-х пакетовакций сходных компаний. М-д сделок, или м-д продаж, ориентирован на цены приобр-ия п/п в целом либо его контр пакета акций. Это определяет наиб оптим сферу применения данного метода — оценка 100%-ного капит либо контр пакета акций. - м-д отрасл-х коэф-ов, позв-ет рассчитывать ориент-ую ст-сть бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой стат-ки. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 64.Система информации, необходимой для оценки бизнеса. Оценка бизнеса основана на анализе с-ти п/п как тов инв-го, т.е. с уч прошлых затрат,тек сост-я и буд потенциала. Для реал-ии такого комлекс подхода необх провести сбор и анализ большого кол-ва инф. Информационное обеспечение оценки объектов недв-ти включает следующие операции: -определение массива необходимых сведений; -выбор информационных источников; -сбор необходимой информации; -систематизация, обработка и анализ; -описание информации в отчете. На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки. Объем и качество собранной для анализа информации имеют значение для проф. использования методов оценки недв-ти. Эффективное использование необходимой для оценки недв-ти информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера - на общие и конкретные. Общая инф-я носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования эк-ки и рынка недв-ти. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах, а используются для обоснования принимаемых оценочных решений. Внеш инф характ-т усл-я функц-ия п/п-я в регионе,отрасли в эк-ке в целом. Внешняя информация.Инф-ый блок, кроме макроэк-ой, вкл отраслевую инф: сост-ие и перспективы разв-ия отрасли, в кот функц-т оцен-ое п/п. Содержание данного блока опред-ся степенью доступности отрасл данных. В нем д.б. отражены: усл конкуренции в отрасли; рынки сбыта и возмож варианты исп-я производимой прод-ции; факторы, влияющие на потенциальный объем производимой прод-ии, динамику измен-ия спроса на нее. Усл-я функц-ия предприятия в отрасли могут оказ серьезное влияние на итог величину ст-ти. Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки: -тенденции эк-го развития; -местные особенности; -демографическая ситуация; -законодательная и налоговая политика гос-ва; -покупательная способность населения; -динамика цен; -программа кап. строительства; -динамика затрат на строительную продукцию; -организация кредитования недв-ти. Внутр инф отраж-т деят-ть оцен-го п/п Внутр инф харак-т деят-ть оцен-го п/п. Если читатель отчета не знаком с п/п, он д/н получить макс-но полную и точную инф, чтобы понять особенности оцен-го п/п. Инф блок обычно вкл: • ретроспективные данные об истории компании; • описание маркетинг стратегии п/п (усл конкуренции); • производ-ые мощности; • сведения о раб и управл персонале; • внутр фин инф-ю (данные бух бал, отчет о фин рез-тах и движении ден ср-в за 3-5 лет); • прочую инф. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2.1 Задача 16
Рассчитайте коэффициент капитализации методом Хоскольда. Исходные данные: доход на инвестиции составляет 12 %; срок предоставления инвестиций 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке
 (2.1)
 (2.2)
где SFF – фактор фонда возмещения  ,
 - безрисковая ставка.
Норма возврата капитала равна
 (6% в долях), что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен Rкап=0,12 + 0,1774 = 0,2974.
Ответ. Коэффициент капитализации, рассчитанный методом Хоскольда равен 0,2974.
Задача 41Определить стоимость изобретения, если оно направлено на достижение основных технических характеристик, являющихся определяющими для конкретной продукции, относится к конструкции одного основного узла и формула изобретения совпадает с прототипом по меньшему числу основных признаков. Оценка производится с целью продажи лицензии сроком на 5 лет.
Таблица 1 Данные задачи
Коэффициент достигнутого результата (К1) – 0,4; коэффициент сложности решенной технической задачи (К2) – 0,4; коэффициент новизны (К3) – 0,6.
Решение. Метод, которым оценим рассматриваемое изобретение - метод оценки стоимости ОИС через коэффициент долевого участия. При производстве продукции будет использоваться только одно изобретение. Базовая формула [3]: Пои = Побщ. * Кду, (2.3) где Пои – прибыль, которая приходится на оцениваемое изобретение, Побщ. – прибыль, получаемая предприятием в результате реализации продукции, которая создается с использованием данного изобретения, Кду – коэффициент долевого участия оцениваемого изобретения. Кду = К1 * К2* К3, [3] (2.4) где К1 – коэффициент достигнутого результата, К2 – коэффициент сложности решенной технической задачи, К3 – коэффициент новизны. На первом этапе определим коэффициент долевого участия оцениваемого изобретения. Коэффициент достигнутого результата (К1) – 0,4; коэффициент сложности решенной технической задачи (К2) – 0,4; коэффициент новизны (К3) – 0,6. По формуле (2.4) Кду = К'1 * К'3* К'4 = 0,4 * 0,4 * 0,6 =0,096. Рассчитаем прогнозный поток прибыли от реализации продукции, выпущенной с использованием оцениваемого изобретения, на 5 лет, умножив чистую прибыль с единицы продукции с использованием ОИС на объем продаж. Таблица 2 Прогнозный прибыль от реализации продукции, тыс. руб.
Продисконтируем прогнозируемый поток прибыли. Существует много методов, которые могут быть использованы для дисконтирования будущих доходов или денежного потока к текущей оценке. Однако все они основаны на следующей математической формуле дисконтирования единицы будущей выгоды к ее текущей оценке[1]:
где PV — текущая стоимость будущего потока выгод; FV — ожидаемые выгоды в течение будущего периода; r — ставка дисконтирования; n — количество лет, для которых должны дисконтироваться будущие выгоды. По формуле (2.5) продисконтируем прогнозируемый поток прибыли, и результат приведем в таблице 3:
Таблица 3 Дисконтируемая прибыль
Пои = Побщ. * Кду = 4652632,1 руб. * 0,096 = 446652,68 руб.
Ответ. Стоимость изобретения равна 446652,68 руб.
Задача 80 Рассчитать абсолютную денежную поправку и стоимость объекта методом сравнения парных продаж. Оценивается двухэтажное здание заводоуправления площадью 400 м2, нуждающееся в косметическом ремонте. В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 м2, в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога – 250000 долл. В базе данных были найдены следующие данные по парным продажам: Таблица 4 Данные задачи
Решение. При расчете поправки на косметический ремонт, необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным и с требуемым косметическим ремонтом.
где Пр — поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 кв.м. здания); ЦА — цена объекта А; ЦБ — цена объекта Б; SА — площадь объекта А; SБ — площадь объекта Б.
Поправка в данном случае получилась с отрицательным знаком. Объясняется это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости проведенного косметического ремонта для определения вероятной цены оцениваемого объекта, которая рассчитывается по формуле:
где V — вероятная стоимость оцениваемого объекта; Цанал — цена продажи аналога; Sанал — площадь аналога; Ппр — поправка на проведенный ремонт; S — площадь оцениваемого объекта.
Ответ. Абсолютная денежная поправка равна -266,67$ за квадратный метр, стоимость объекта равна 179046$.
| Задача № 38 Рссчитайте уровень цены на объект интеллектуальной собственности, обеспечивающей получение нормативной рентабельности производства. Исходные данные: по прилагаемой калькуляции цена объекта интеллектуальной собственности составляет 234743,0 руб; потребность в данном объекте составляет 20 шт в год; предприятие планирует развернуть производство в объёме 30 шт.
Решение:
Рассчитаем уровень цены на объект ИС, обеспечивающей получение нормативной рентабельности производства следующим образом:
234743,0*30 / 20 = 352114,5 руб.
Ответ: цена на объект интеллектуальной собственности, обеспечивающей получение нормативной рентабельности производства равна 352114,5 руб.
Задача № 58Необходимо оценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в размере 100 тыс.руб. Аналитик располагает достоверной информацией о том, что недавно была продана сходная компания за 3000 тыс.руб., ее чистая прибыль за аналогичный период составила 300 тыс.руб.
Решение:
1) Задача решается методом сравнительного подхода. Рассчитаем по компании-аналогу соотношение рыночной цены и чистой прибыли:
3000 / 300 = 10 тыс. руб.
2) Определим стоимость оцениваемой компании:
100 х 10 = 1000 тыс. руб.
Ответ: стоимость оцениваемого предприятия 1000 тыс. руб.
Задача № 85ценить финансовый леверидж. Ставка доходности недвижимости – 15%, коэффициент ипотечной задолженности – 70%, кредит получен на 20 лет под 10%, в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов, основной долг будет погашен в конце одним платежом.
Решение:
Финансовый леверидж – это важнейший фактор, который определяет эффективность использования инвестором заемных средств.
Rн = Rск – ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора. В этом случае финансовый леверидж считается нейтральным.
Rн > Rск – финансовый леверидж оценивается как отрицательный.
Rн < Rск – финансовый леверидж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств.
Решим задачу с помощью метода инвестиционной группы по формуле:
Rск = (ЧОД - РОД)/СК,
где ЧОД – чистый операционный доход,
РОД – годовые расходы по обслуживанию долга,
СК – собственный капитал инвестора.
Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:
СН = ИК + СК,
где СН – стоимость недвижимости,
ИК – ипотечный кредит.
СК = СН – ИК
РСК = (ЧОД - РОД)/(СН - ИК) = (0,15-0,1*0,7)/(1-0,7) = 0,267 (26,7%)
Так как 26,7% > 15% (ставка доходности недвижимости), то финансовый леверидж оценивается положительно.
Ответ: финансовый леверидж оценивается положительно.
Задача 17Рассчитать ежемесячные выплаты по кредиту и величину ипотечной постоянной. Исходные данные: кредит в сумме 800 у. ед. выдан на 20 лет под 13% с ежемесячным погашением.
ИП = Сумма кредита/период кредитования
ИП = 800 у.е./ 20 лет*12 мес.=3,3333 у.е.
Процент 13% = 800*(0,13/12)= 8,6667 у.е.
Платеж в первый месяц =8,6667+3,3333=12 у.е.
Остаток задолженности по кредиту = 800-3,3333=796,6667 у.е.
Дальнейшие расчеты представим в таблице:
Задача 79 Рассчитайте цену объекта на основе соотношения дохода и цены продажи. Исходные данные: цена продажи объекта А - 800000 руб., объекта В - 950000 руб, объекта С - 650000 руб.; постоянный валовой доход объекта А - 160000 руб, объекта В - 175000 руб., объекта С - 135000 руб.; постоянный валовой доход оцениваемого объекта 150000 руб.
Решение: Найдем среднее ВРМ. Для этого рассчитаем ВРМ для каждого объекта отдельно: ВРМА=800000/160000=5 ВРМВ=950000/175000=5,43 ВРМС=650000/135000=4,81 ВРМср=(ВРМА+ВРМВ+ВРМС)/3=(5+5,43+4,81)/3=5,08 Далее рассчитаем цену объекта оценки: Цо.о=150000*5,08=762000 руб. Ответ: цена объекта оценки составит 762000 рублей.
Задача 96 Т кущий ремонт здания, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10000 долл. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения. Решение. Ремонт придется делать следующему владельцу, следовательно, расходы на замещение для нынешнего владельца равны 0. Но цена реверсии уменьшится на размер износа, т. е. на (2+5 / 6) от стоимости ремонта, что составляет 11666,67 $.(10000 * 7/6)
| Задача №11
Необходимо определить стоимость магазина с помощью общего коэффициента капитализации, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные:
Решение:
где R0 – коэффициент капитализации.
Ri – коэффициент капитализации i-го объекта
где Ii – прибыль, долл. Vi – продажная цена, долл.
Ответ: Стоимость магазина составляет 590909 долл.
|
, (2.5)
(2.6)
(2.7)
,
,
,
долл.
