Договор аренды предприятий

 

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности[24].

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Как правило, сторонами выступают все же коммерческие организации. Некоммерческие организации в этом качестве выступают значительно реже коммерческих, поскольку вправе осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Данный договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий рассматриваемого договора в силу прямого указания закона относятся предмет договора и условие о размере арендной платы.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Арендная плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия не может считаться заключенным, если в нем отсутствует условие о размере арендной платы. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Определение состава предприятия, как правило, осуществляется на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о его составе и стоимости, а также баланса, отражающего все активы и долги предприятия и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору (а не до заключения договора аренды!) письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредиторы, при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 391 ГК.

Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга. Кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Статья 659 ГК предусматривает не только предоставление предприятия арендатору во владение и пользование, но и подписание сторонами передаточного акта. Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Последствия уклонения одной из сторон от подписания акта о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, регулируются положениями об аренде зданий и сооружений.

Согласно ст. 660 ГК арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам.

Поскольку участниками рассматриваемого договора являются лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, то они несут ответственность не только при наличии вины, но и за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если не докажут, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Правило это диспозитивное и законом или договором может быть предусмотрена ответственность на основании вины[25].

Значительной гарантией кредитору служит правило п. 4 ст. 657 ГК: после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Заключение

 

Вот и закончено рассмотрение одного из ключевых аспектов права — договор аренды. Многое осталось за пределами данной работы, но мы надеемся, что основная часть позволит сформировать основные понятия о данной категории и расширить ваш кругозор в юридической сфере жизни.

Как было сказано выше, договор аренды, именуемый также имущественным наймом, наряду с договором найма жилого помещения, относится к типу договоров о возмездной передаче имущества в пользование. Целью договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы — получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для передачи другим лицам. Аренда, таким образом, представляет Собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.

Гражданский кодекс — основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах.

Договором аренды (имущественного найма) признается такой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и не потребляемые. По договорам же купли-продажи, мены и дарения — как индивидуально-определенные вещи, так и вещи, определенные родовыми признаками, потребляемые и не потребляемые, по договору займа — только родовые и потребляемые.

Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер. Основная же черта, отличающая договор аренды жилого помещения от договора найма жилого помещения, — его субъектный состав. Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо. И напротив, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Следует заметить, что данная система договоров построена на использовании критерия, включающего совокупность экономических и юридических признаков (вид объектов, высокая стоимость, особая значимость для гражданского оборота, необходимость оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, субъектный состав, особые цели использования имущества и др.).

Помимо специальных видов аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах.