Договор найма жилого помещения и договор социального найма помещения.В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны подразделяется на: 1) частный (находится в собственности граждан и юридических лиц); 2) государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ); 3) муниципальный (находится в собственности муниципальных образований). Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе договорные формы его использования. В их числе - договор социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом, а также договор найма (коммерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК. Таким образом, основополагающей нормативной базой регламентации жилищного найма являются Жилищный кодекс и Гражданский кодекс. При этом следует отметить, что хотя ГК содержит общие нормы для двух разновидностей договора найма - найма социального и найма коммерческого, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством. Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения является: - консенсуальным; - возмездным; - двусторонним. Субъекты. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями. Форма. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Условия договора. 1) Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть: а) изолированным и б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. 2) Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать признания недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков. 3) Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно. Права и обязанности сторон. наймодатель обязан: - передать жилое помещение свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания; - осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг; - осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено законом; наймодатель вправе: - давать согласие: на переустройство и реконструкцию жилого помещения нанимателем; на переоборудование жилого дома, влекущее существенное изменение условий пользования им; на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем; на вселение временных жильцов; на заключение нанимателем договора поднайма; на замену нанимателя по договору найма жилого помещения. При переходе права собственности на жилое помещение новый собственник становится наймодателем по договору найма на тех же условиях. Договор найма при смене собственника не расторгается и не изменяется. Наниматель обязан: - использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии; - своевременно вносить плату за жилое помещение, вносить самостоятельно плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором; - осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором; - может переоборудовать и реконструировать жилое помещение только с согласия наймодателя. - может переоборудовать жилой дом, что приведет к существенным изменениям условий пользования этим помещением, только с согласия наймодателя; Наниматель вправе: - вселять граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение с согласия наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Однако ответственность за действия таких граждан перед наймодателем несет наниматель. Допускается заключение договора между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной ответственности перед наймодателем (сонаниматели). По требованию нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих с согласия наймодателя, наниматель может быть заменен одним из проживающих с ним совершеннолетним гражданином. В случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, проживавших вместе с прежним нанимателем; - с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей - не более 6 месяцев. Пользователи не приобретают прав на жилое помещение и не несут ответственность. Они обязаны освободить его по истечении срока проживания или не позднее 7 дней после такого требования нанимателя (если срок не установлен); - имеет право на преимущественное заключение договора на новый срок. Наймодатель за 3 месяца до истечения срока договора должен предложить заключить договор на тех же или иных условиях; отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в течение не менее 1 года. Если наймодатель не исполнил данной обязанности, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Если наниматель отказался от продления договора с решением не сдавать жилое помещение внаем, но позже заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков, а также возобновления с ним договора; - вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответственность перед наймодателем несет наниматель. Договор поднайма заключается на срок не более срока договора найма, является возмездным и может быть заключен только с соблюдением требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
|
