ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ 4 страницаДанное требование устава не было предусмотрено законом и иными правовыми актами, применимыми в момент совершения сделки залога к акционерным обществам, созданным на основании упомянутого Указа. Договор о залоге нежилого помещения с балансовой стоимостью, превышающей уставный капитал акционерного общества, подписан со стороны общества его генеральным директором. В подтверждение полномочий на заключение указанной сделки генеральный директор представил банку разрешение общего собрания акционеров, оформленное протоколом собрания, и выписку из реестра акционеров акционерного общества о принадлежности директору общества 56,6 процента акций общества, заверенную держателем реестра - инвестиционно финансовой компанией. Оснований для сомнения в подлинности этих документов по их внешним признакам у банка не имелось. Согласно ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если полномочия органа юридического лица ограничены учредительными документами и при совершении сделки орган действовал с превышением ограниченных в таком порядке полномочий, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об этих ограничениях. Факт подделки генеральным директором акционерного общества документов, представленных банку при заключении от имени общества договора залога, установлен экспертизой при расследовании уголовного дела. В момент оформления указанной сделки банк не знал и не мог заведомо знать о том, что общее собрание акционеров общества по вопросу о получении кредита под залог помещения не проводилось и соответствующими полномочиями генерального директора не наделяло. Поэтому оснований для признания оспоримой сделки недействительной в данном случае не имелось. Последствия ее совершения должно нести то юридическое лицо, от имени которого недобросовестно действовал его исполнительный орган. Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации протест отклонил и оставил в силе Постановление апелляционной инстанции арбитражного суда об отказе в иске о признании договора залога недействительной сделкой <*>. -------------------------------- <*> См.: Дело арбитражного суда Саратовской области N III-47/1-6 за 1995 г.
Некоторыми особенностями отличается оценка в судебной практике договоров залога, в качестве залогодателей по которым выступают государственные и муниципальные унитарные предприятия. Здесь кредиторов залогодержателей "подстерегает" другая опасность. Дело в том, что в соответствии со ст. 49 ГК унитарные предприятия, в отличие от иных организационно - правовых форм коммерческих организаций, обладающих общей правоспособностью, наделены лишь целевой правоспособностью. Устав унитарного предприятия помимо общих сведений о юридическом лице должен содержать сведения о предмете и целях деятельности этого предприятия (п. 1 ст. 113 ГК). В Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 (п. 18) разъяснено, что унитарные предприятия, а также другие коммерческие организации, в отношении которых законом предусмотрена специальная правоспособность (банки, страховые организации и некоторые другие), не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК. Применительно к договорам залога в реальной судебной практике признаются ничтожными сделками договоры о передаче в залог залогодателем - государственным или муниципальным предприятием производственных фондов или иного имущества, без которого предприятие не сможет в полном объеме выполнять уставные цели, а также имущества, стоимость которого сравнима с балансовой стоимостью активов предприятия. Кроме того, специфика государственного или муниципального предприятия, выступающего в роли залогодателя, заключается еще и в том, что как субъект права хозяйственного ведения распоряжаться недвижимым имуществом (в том числе путем передачи его в залог) такое предприятие вправе лишь при наличии согласия органа, уполномоченного собственником: государством или муниципальным образованием. Несоблюдение этого требования также влечет признание договора залога ничтожной сделкой. Казенные предприятия, а также иные унитарные предприятия, не основанные на государственной и муниципальной собственности (индивидуальные частные предприятия, предприятия общественных организаций и т.п.), к которым, как известно, применяется правовой режим казенных предприятий, могут выступать в качестве залогодателя любого принадлежащего им имущества, за исключением произведенных ими готовых товаров, только с согласия собственника или уполномоченного им органа (п. 1 ст. 297 ГК). Что касается залогодержателя, то в этом качестве может выступать кредитор по любому гражданско - правовому обязательству. ГК не включает в себя каких-либо специальных норм о залогодержателе, аналогичных тем, которые содержатся в ст. 335 Кодекса и устанавливают правила относительно залогодателя. Залогом обеспечиваются прежде всего требования, основанные на отношениях по кредиту. Однако нет никаких препятствий, чтобы использовать его для обеспечения любых иных обязательств. Применение залога предполагает только одно условие: обеспечиваемое им требование должно быть действительным. Это означает, что залоговое требование не должно противоречить закону. На практике, помимо кредитных, залогом обеспечиваются главным образом обязательства, вытекающие из договоров купли - продажи, подряда, комиссии, хранения и других предусмотренных в ГК договоров. В то же время залог нередко используется применительно к обязательствам и за пределами предусмотренных ГК договоров, а иногда и гражданского права. Так, Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. "О вывозе и ввозе культурных ценностей" <*> предусмотрено, что временный вывоз ценностей, которые имеют историческое, художественное, научное или культурное значение, памятников истории и культуры, взятых под охрану государства, возможен только с разрешения компетентных государственных органов. По этому поводу между заинтересованным лицом, а также федеральной службой по сохранению культурных ценностей заключается договор, предусматривающий обязательство возвратить в страну вывозимые ценности. Указанное обстоятельство обеспечивается залогом самих этих ценностей. -------------------------------- <*> См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 18. Ст. 718.
Временное положение о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства 21 марта 1994 г. <*>, предусматривает, что средства федерального бюджета на возвратной основе предоставляются заемщикам (застройщикам) под залог зданий, сооружений, оборудования объектов незавершенного строительства, материальных ценностей и другого имущества с предоставлением соответствующих документов, предусмотренных залоговым законодательством. -------------------------------- <*> См.: САПП РФ. 1994. N 3. Ст. 996.
Залог нашел широкое распространение в деятельности таможенных органов. Он используется здесь в целях обеспечения уплаты таможенной пошлины и некоторых других платежей, а также для обеспечения взыскания штрафа или стоимости товаров и транспортных средств при совершении нарушений таможенных правил <*>. -------------------------------- <*> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1994. N 8. Ст. 73.
В некоторых случаях определенные требования кредиторов считаются обеспеченными залогом имущества, являющегося предметом сделки, в силу прямого указания закона (т.н. законный залог). К примеру, при продаже товара в кредит, если иное не будет предусмотрено договором купли - продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК). Предметом залога может служить всякое имущество (ст. 336 ГК). Вместе с тем в состав имущества (в гражданско - правовом смысле) входят не только вещи, т.е. имущество в натуре, но и имущественные права (ст. 128 ГК). Однако далеко не всякое право может отчуждаться или передаваться другому лицу в иной форме. В частности, не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, например требований об алиментах и о возмещении вреда жизни или здоровью. Поэтому Кодекс в отношении таких прав исключает возможность передачи их в залог (п. 1 ст. 336 ГК). В тех случаях, когда предметом залога выступают иные имущественные права, их залогодателем может быть лишь лицо, которому принадлежит закладываемое право. Что касается иных видов имущества (неимущественных прав), то они могут беспрепятственно служить предметом залога. Исключение могут составить лишь отдельные виды имущества, в отношении которых законом установлены соответствующие запреты и ограничения. По общему правилу, необходимым признаком предмета залога должна признаваться его "товарность": в залог принимается только то, что закон не запрещает продавать. Указанное ограничение выражено главным образом в ст. 336 ГК, которая содержит указание на недопустимость использования в качестве предмета залога, во-первых, вещей, которые изъяты из оборота, во-вторых, требований, неразрывно связанных с личностью кредиторов, в-третьих, отдельных видов имущества, залог которых прямо запрещен законом. Круг вещей, изъятых из оборота, неширок. Сюда входят главным образом вещи, находящиеся в исключительной собственности государства, в том числе ресурсы континентального территориального шельфа и морской экономической зоны, определенные объекты оборонного производства и др. Наряду с изъятыми из оборота не могут находиться в залоге и объекты ограниченно оборотоспособные. В качестве примера можно сослаться на природные лечебные ресурсы, которые могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации либо субъектам Федерации (см. Закон от 23 февраля 1995 г. "О природных лечебных ресурсах, лечебно - оздоровительных местностях и курортах" <*>). К числу указанных объектов относятся минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер и др. -------------------------------- <*> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 9. Ст. 713.
К вещам, залог которых запрещен, относятся, в частности, культурные ценности, но не все, а только хранящиеся в государственных и муниципальных музеях, картинных галереях, библиотеках, архивах и других государственных организациях культуры. Указом Президента от 16 ноября 1992 г. "О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий" <*> предусмотрена так называемая "золотая акция", предоставляющая ее владельцу определенные исключительные права (в том числе право наложения вето на решение общего собрания акционерного общества по определенному кругу вопросов). "Золотая акция" должна находиться в государственной собственности, и "ее передача в залог или траст не допускается". -------------------------------- <*> См.: Ведомости Съезда народных депутатов Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 47. Ст. 2722.
Положение о совершении сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства от 30 июня 1994 г. <*>, предусматривает запрет залога содержащих золото и серебро изделий, если они не относятся к ювелирным и другим бытовым изделиям. Этим же актом запрещен залог полуфабрикатов, содержащих золото и серебро. -------------------------------- <*> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 11. Ст. 1291.
Инвесторы и промышленные потребители могут закладывать, принимать в качестве залога (заклада) слитки золота и серебра с условием реализации предмета залога через специальные уполномоченные банки. Удовлетворение требований залогодержателя может быть осуществлено только за счет денежных средств, полученных в результате реализации слитков, являющихся предметом залога, через специально уполномоченный банк. Специально уполномоченные банки в пределах прав, предоставленных им действующим законодательством, и с учетом требований Центрального банка РФ вправе совершать залоговые операции со слитками золота и серебра при условии реализации предмета залога через специально уполномоченные банки с учетом требований указанного Положения. В самом ГК в качестве примера имущественных прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, указаны требования о взыскании алиментов и возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью гражданина. Провозгласив в виде общего правила возможность для лиц, имеющих в собственности земельный участок, сдавать его в залог, п. 1 ст. 260 предусмотрел, что указанное право, как и право сдавать в аренду и распоряжаться иным способом этим объектом, принадлежит такому лицу лишь "постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте". Кодексом запрещены залог и другие сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (п. 2 ст. 267). Не может быть самостоятельным предметом залога право, составляющее земельный сервитут (п. 2 ст. 275). Как уже отмечалось, ГК особо предусмотрена возможность запрещения залога имущества, на которое в соответствии с законом нельзя обратить взыскание. Имеются в виду прежде всего вещи, входящие в Перечень видов имущества граждан, на которое нельзя обращать взыскание по исполнительным документам. Этот Перечень составляет приложение 1 к действующему Гражданскому процессуальному кодексу РСФСР. Появление норм, связывающих залог с возможностью обращения взыскания на его предмет, объясняется тем, что в противном случае создалась бы тупиковая ситуация: принять имущество в залог можно, но реализовать залоговое право единственно возможным способом - обратив взыскание на задолженное имущество, кредитору запрещено. Включая соответствующий запрет в ГК, законодатель явно руководствовался известным еще со времен римского права принципом: "Невозможное не может быть предметом обязательства". В залог могут быть переданы вещи, которые находятся либо в собственности, либо в хозяйственном ведении залогодателя. В последнем случае имеется в виду выступление в качестве залогодателя унитарного предприятия - государственного или муниципального. Всем им ГК предоставляет право закладывать любое имущество, установив лишь одно ограничение: как уже отмечалось, ГК (ст. 295) предусмотрел, что сдавать в залог закрепленное за ним имущество, относящееся к категории недвижимого, государственное или муниципальное унитарное предприятие может только с согласия собственника, т.е. Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, от имени которых действуют наделенные соответствующей компетенцией органы. Госкомимущество РФ утвердило 21 апреля 1994 г. Временное положение о согласовании залоговых сделок <*>. В нем содержится список прилагаемых при обращении за получением разрешения документов, включая перечень закладываемого имущества с указанием его базовой стоимости, проект договора о залоге и др. На Госкомимущество возложена обязанность вести реестр залоговых сделок, в который в необходимых случаях вносятся не только заключенные сделки о залоге, но и все изменения и дополнения к залоговому договору. -------------------------------- <*> См.: Банковский бюллетень. 1994. N 12. Ст. 41 и сл.
Постановлением Правительства РФ от 5 января 1995 г. "Об управлении федеральной собственностью, находящейся за рубежом" <*> установлено, что решение о залоге недвижимого имущества, находящегося за рубежом и являющегося федеральной собственностью, а также ценных бумаг, долей, паев и акций, принадлежащих Российской Федерации, принимается Правительством Российской Федерации. -------------------------------- <*> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 3. Ст. 203.
Допускается возможность введения различного рода ограничений и для сдачи в залог принадлежащего предприятиям движимого имущества, если только на этот счет есть прямое указание в законе или ином правовом акте (ст. 295). Одно из такого рода ограничений содержится в Постановлении Правительства РФ от 31 марта 1994 г. Им признано, что решение о передаче в залог государственного имущества Российской Федерации, а также долей и акций, являющихся государственной собственностью в уставном капитале организаций различных организационно - правовых форм в ФРГ, принимаются Правительством РФ по представлению Госкомимущества Российской Федерации по предложению соответствующих министерств и ведомств <*>. -------------------------------- <*> См.: САПП РФ. 1994. N 14. Ст. 1065.
В отличие от имущества государственных и муниципальных предприятий имущество учреждения, находящееся у него в оперативном управлении, в залог вообще передаваться не может. Однако следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 298 ГК учредительные документы, на основе которых действует учреждение, могут предоставить ему право осуществлять приносящую доход деятельность (например, сдавать часть принадлежащего ему помещения в аренду). Доходами, полученными от такой деятельности, и приобретенным за счет этих доходов имуществом учреждение вправе распоряжаться самостоятельно. Одной из форм такого распоряжения и служит передача в залог соответствующего имущества. Таким образом, прежде чем принять в залог имущество школы, университета, больницы или любого другого учреждения, кредитору следует убедиться в происхождении такого имущества: передано ли оно учреждению собственником или приобретено самим учреждением за счет доходов от разрешенной деятельности. При этом необходимо иметь в виду, что имущество, которым учреждение может самостоятельно распоряжаться, должно быть непременно отражено на его отдельном балансе. Вслед за Законом "О залоге" ГК оставляет открытым вопрос о возможности использовать в качестве предмета залога деньги. Ответ на него следует из смысла ст. 336, посвященной предмету залога. Если предметом залога может быть всякое не изъятое из оборота имущество, а деньги, безусловно, входят в это число, то, очевидно, нет препятствий к их залогу. Все же необходимо учитывать определенные особенности данной разновидности залога. В частности, имеется в виду, что залог должен предполагать их передачу в депозит залогодержателю или третьему лицу, без чего такой залог практически нереален. В виде исключения практическое значение может иметь залог "денег, которые находятся на расчетном счете" юридического лица, но только на случай ликвидации юридического лица. Имеется в виду приоритетное удовлетворение требований залогодержателя из соответствующих сумм. В отличие от "залога рублей" залог иностранной валюты имеет все основания для существования. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, способы обращения взыскания на указанный предмет залога должны быть в принципе такими же, как и в отношении всех других вещей, используемых при залоге, но в рамках общего, установленного для валюты режима. Особый предмет залога составляют ценные бумаги. Статья 142 ГК называет ценной бумагой документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. Поскольку, как видно из приведенного определения, ценная бумага - это всегда "документ", используемые на практике особые способы фиксации прав, не удовлетворяемые ценной бумагой, электронные способы расчетов (по терминологии ГК - "бездокументарные ценные бумаги") к числу ценных бумаг могут быть отнесены лишь с определенными оговорками. В отличие от подлинной ценной бумаги указанные эрзацы лишены вещно - правовых элементов, сохраняя лишь элементы обязательственные. По этой причине следует полагать, что "квазиценные бумаги", о которых идет речь, могут стать предметом залога только в режиме, установленном для залога прав. Соответствующие отношения, по сути дела, сходны с теми, которые возникают при "залоге расчетного счета", представляющем собой залог не вещи (денег), а "права на вещь" (права требовать выдачи той суммы, которая находится на счете должника в банке). И только в предусмотренном ст. 149 случае, когда по требованию кредитора ему выдается документ, подтверждающий право держателя бездокументарной ценной бумаги, может идти речь о подлинном залоге ценной бумаги. Имеется в виду, что роль последней исполняет указанный документ, однако для этого соответствующие документы должны предварительно в установленном законом порядке приобрести форму ценной бумаги. Залог ценной бумаги производится путем передачи ее залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное (п. 4 ст. 338). Статья 143 ГК выделяет в качестве отдельных видов ценных бумаг государственные облигации, облигации, депозитный и сберегательный сертификаты, чеки, векселя, коносаменты, акции, приватизационные ценные бумаги. Особое значение среди указанных ценных бумаг имеют акции. Их широкая оборотоспособность, особенно в условиях развернутой системы фондовых бирж, создает значительные преимущества для кредиторов, чей долг обеспечен акциями. С хозяйственными обществами и товариществами связан и другой вид ценных бумаг - облигации. Пока они не получили достаточного развития. Однако следует ожидать, что их выпуск, а значит, и использование в качестве предмета залога будет расширяться, если, разумеется, государство создаст необходимый жесткий режим для эмиссии такого рода ценных бумаг. В частности, это может быть сделано в будущем в законе, специально посвященном ценным бумагам. Из числа ценных бумаг наиболее широкое распространение получили, естественно, приватизационные чеки. Утвержденное Указом Президента РФ от 14 августа 1992 г. "Положение о приватизационных чеках" <*> называло их "государственной ценной бумагой целевого назначения, имеющей номинальную стоимость в рублях". Однако следует учесть, что залог приватизационных чеков был запрещен. -------------------------------- <*> См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 25. Ст. 200.
Приведенный в ГК перечень ценных бумаг не является исчерпывающим. Уже теперь в обороте появились новые их виды. В частности, можно указать на жилищный сертификат, представляющий собой особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Порядок выпуска и обращения жилищных сертификатов определен Положением, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. <*>. -------------------------------- <*> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 7. Ст. 694.
Применительно к залогу прав "товарность" означает возможность реализации залога путем уступки соответствующего требования. Именно по этой причине п. 2 ст. 336, в котором идет речь о предмете залога, полностью корреспондирует другой, имеющей более общий характер норме - той, которая определяет, какие именно права не могут переходить к другим лицам (ст. 383). В последней статье содержится запрещение уступки без согласия должника требования "по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника". Круг связанных с личностью требований не следует расширять. Так, очевидно, не должно быть препятствий к принятию в залог права на получение заработной платы или гонорара за произведения литературы, науки и искусства, причитающегося изобретателю вознаграждения и др. В подобных случаях сам кредитор должен оценить степень принимаемого им на себя риска, особенно в случаях, когда речь идет о неначисленной заработной плате или ненаписанном произведении. Во всех случаях, когда предметом залога выступает "требование", оно передается в том объеме, в каком принадлежало залогодателю. Это означает, например, что заложенные арендные права при их продаже переходят к приобретателю только на оставшийся срок. Отмеченное обстоятельство, в частности, должны принимать во внимание потенциальные кредиторы, решая для себя вопрос об объеме гарантий, приобретаемых ими при принятии соответствующего права (требования) в залог. При залоге прав залогодателем может выступать только тот, кому соответствующее право принадлежит. В п. 3 ст. 335 ГК особо отмечается, что залог права аренды или иного права на чужую вещь допускается без согласия ее собственника или лица, которое имеет на нее право хозяйственного ведения, кроме случаев, когда закон или договор запрещает отчуждение соответствующего права без согласия указанных лиц. Таким образом, закреплена легальная презумпция в пользу того, что лицо, обладающее арендным или иным правом на чужую вещь, может самостоятельно решать вопрос о залоге соответствующей вещи. Особо выделяется возможность сдачи в залог вещей и имущественных прав, "которые залогодатель приобретает в будущем" (п. 6 ст. 340). Приведенная норма открывает широкие перспективы применения залога в сельском хозяйстве. Имеется в виду получение сельскими предпринимателями различных видов ссуд в банке для покрытия расходов, связанных с приобретением необходимых им машин, семян, минеральных удобрений и т.п., под залог будущего урожая. В тех ситуациях, когда сложно определить состав имущества, являющегося предметом залога, важное значение имеют правила, позволяющие определить состав имущества, на которое распространяются права залогодержателя (ст. 340 ГК). Довольно традиционным представляется положение о том, что указанные права залогодержателя распространяются на принадлежности вещи, являющейся предметом залога (если иное не предусмотрено договором), а также на полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы (если это прямо установлено договором). В качестве диспозитивной нормы предусмотрено, что права залогодержателя, вытекающие из ипотеки предприятия или иного имущественного комплекса в целом, распространяются на все входящее в его состав имущество, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Особо хотелось бы отметить три правила, содержащиеся в ГК (п. п. 3 - 5 ст. 340 ГК), посвященные регулированию ипотеки в ситуации, когда приходится решать вопрос о соотношении залога земельного участка с залогом (или юридической судьбой) находящихся на нем строений, зданий и сооружений. Первое правило заключается в том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся "в воздухе". Если все же это произойдет, соответствующий договор залога будет являться недействительным. Второе правило предусмотрено на случай, когда предметом залога, напротив, является земельный участок, на котором находится здание или сооружение. В этой ситуации вопрос решается иначе. При ипотеке земельного участка право залога в принципе не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, если только в договоре не предусмотрено иное. В таких случаях, если стороны в договоре о залоге земельного участка условились об ипотеке земли и ничего не предусмотрели в отношении здания или сооружения, которые на нем находятся, при обращении взыскания на заложенный земельный участок за залогодателем сохраняется право ограниченного пользования той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Иначе говоря, земельный участок, на который обращается взыскание, обременяется сервитутом. И наконец, третье правило касается случаев, когда закладывается земельный участок, на котором находятся здание или сооружение, не принадлежащие собственнику земельного участка (залогодателю). Суть этого правила заключается в том, что при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю земельного участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель в отношении лица, являющегося владельцем здания или сооружения. Предметом договора залога могут быть не только вещи и имущественные права, которые находятся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и те вещи и имущественные права, которые будут приобретены им в будущем. Это положение, в частности, делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство, когда в случае невозврата ссуды и неуплаты процентов взыскание может быть обращено на построенный ссудополучателем жилой дом.
|
