Понятие и особенности договора аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК). Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения. В соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать со зданием или сооружением как объектом государственной регистрации недвижимого имущества*(394). Но государственной регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости могут быть подвергнуты здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Вследствие этого такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК). Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

 

Понятие, правовая природа и содержание договора финансовой аренды (лизинга).

Договор финансовой аренды (лизинга) регулируется ГК РФ и ФЗ № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» от 20.10. 1998 г. Договор лизинга — это гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить это имущество арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст.655 ГК РФ).

Элементы договора лизинга:

à Стороны — арендодатель и арендатор могут быть только предпринимателями. Арендатор — коллективный или индивидуальный предприниматель. Арендодатель — юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в финансовую аренду.

à Предмет — в соответствии со ст. 3 ФЗ «О финансовой аренде» любые непотребляемые индивидуально определенные вещи, не изъятые из гражданского оборота. Не могут являться предметом договора лизинга:

o Земельные участки

o Природные объекты

o Вещи, ограниченные в гражданском обороте

à Срок — не является его существенным условием и определяется по соглашению сторон;

à Цена — арендная плата, размер и порядок которой определяются в договоре;

à Форма — письменная.

Особенности содержание договора лизинга:

à Арендодатель обязан приобрести в свою собственность выбранное арендатором имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца имущества производится арендодателем;

à Арендодатель, приобретая имущество для арендатора должен сообщить о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг;

à Если иное не предусмотрено договором лизинга, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом арендатору в месте нахождения последнего.

Особенности ответственности по договору финансовой аренды:

à Арендодатель не отвечает за недостатки переданного в лизинг имущества, если выбор продавца был произведен арендатором;

à Если выбор продавца был произведен арендодателем, то арендатор вправе предъявить требование, вытекающее из договора купли-продажи по своему усмотрению как к продавцу, так и к арендодателю, которые несут солидарную ответственность;

Арендатор по договору лизинга несет риск случайной гибели и порчи арендованного имущества.

Виды договоров лизинга:

1) в зависи­мости от длительности срока договор лизинга под­разделяется на типы:

долгосрочный - на срок 3 года и более;

среднесрочный - на срок от полутора до 3 лет;

крат­косрочный - менее 1,5 лет;

2) помимо этого на практике лизинг подразделяется на следующие виды:

финансовый,

оперативный,

возвратный,

полный,

чистый.