Договір рентиРента належить до нових цивільно-правових договорів, поява якого пов'язана із переходом України до ринкових відносин. За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (ст. 731 ЦК). Правове регулювання договору здійснюється главою 56 ЦК. Юридичні ознаки договору: односторонній, реальний та відплатний. Договору ренти притаманні специфічні ознаки, які свідчать про його самостійність серед інших цивільно-правових договорів про передачу майна у власність: а) зміст ренти полягає в обов'язку однієї особи надати утримання іншій, яке для останньої часто є єдиним джерелом одержання засобів існування; б) відносини ренти мають такий, що триває, стабільний характер; в) характерна ознака ренти — алеаторність (ризик, від лат. аlеа — гральна кістка, випадок), тобто існує ризик, що розмір рентних платежів буде більшим або, навпаки, меншим за вартість відчуженого під виплату ренти майна. Сторонами договору є одержувач ренти та платник ренти. Істотною умовою договору є умова про предмет. Предметом договору є майно (не лише речі та їх сукупність, а й майнові права та обов'язки, зокрема інформація, результати інтелектуальної діяльності та виключні права на них, виконання робіт та надання послуг), яке передається під виплату ренти, а також сама рента (як у грошовій формі, так і шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг). До договору ренти, згідно зі ст. 734 ЦК, можуть застосовуватися в субсидіарному порядку загальні положення про купівлю-продаж та про договір дарування. Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, то до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно, — положення про договір дарування, якщо це не суперечить суті договору. Форма договору — письмова, підлягає нотаріальному посвідченню, а щодо передачі нерухомого майна — державній реєстрації. Способи забезпечення виконання зобов'язань щодо виплати ренти: застава та страхування. Зокрема, у разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно (ч. 1 ст. 735 ЦК). Звідси випливає, що платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти. А в разі відчуження майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти. Також може бути встановлено обов'язок платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти (ч. 3 ст. 735 ЦК). У ст. 736 ЦК передбачено відповідальність платника за прострочення виплати ренти у вигляді обов'язку платника ренти сплачувати одержувачеві ренти проценти. ЦК виділяє такі різновиди договору ренти — безстрокову ренту (постійну) та строкову. Особливості договору безстрокової ренти (постійної): а) обов'язок виплачувати ренту не обмежується будь-яким строком, зокрема й строком життя або існування її одержувача. Тобто право на одержання ренти може переходити у спадщину, а якщо її одержувачем є некомерційна юридична особа — переходити у порядку правонаступництва до створених юридичних осіб; б) ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно, несе платник ренти, а у разі передання його за плату — платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати. Договір безстрокової ренти припиняється, крім загальних підстав припинення цивільно-правових договорів, у разі (ст. 740 ЦК): 1) відмови платника від договору ренти; 2) розірвання договору на вимогу одержувача, якщо: а) платник безстрокової ренти прострочив її виплату більше ніж на 1 рік; б) платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти; в) платника безстрокової ренти визнано неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі та в строки, що встановлено договором; г) в інших випадках, встановлених договором ренти. Правові наслідки розірвання договору безстрокової ренти: • якщо майно передано у власність платника ренти безоплатно, то одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати суми ренти; • якщо майно передано у власність платника ренти за плату, то одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна (ст. 741 ЦК). Особливості договору строкової ренти: а) є підставою виникнення строкових зобов'язань під виплату рентних платежів протягом певного строку; б) зобов'язання можуть припинятися лише платником ренти на загальних підставах; в) випадкове знищення або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, не звільняє платника ренти від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти. 7. Договір довічного утримання (догляду) За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (ст. 744 ЦК). Правове регулювання договору здійснюється Главою 57 ЦК та іншими актами. Юридичні ознаки договору: односторонній, реальний та відплатний. Сторони договору: відчужувач (фізична особа, незалежно від віку та стану здоров'я) та набувач (повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа). Договір може бути укладено відчужувачем на користь третьої особи. Крім того, він належить до договорів довірчого (фідуціарного) характеру, оскільки за неможливості подальшого виконання фізичною особою обов'язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають істотне значення, обов'язки набувача може бути передано за згодою відчужувача члену сім'ї набувача або іншій особі за їхньою згодою. Істотними умовами договору є умови про предмет та оцінку матеріального забезпечення відчужувача. Специфіка предмету договору полягає в тому, що, по-перше, для забезпечення утриманням та (або) доглядом може бути відчужено лише житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність, і, по-друге, утримання може здійснюватися в усіх видах матеріального забезпечення, як і догляд, за домовленістю між сторонами. Договором має бути здійснено грошову оцінку матеріального забезпечення, яке щомісячно має надаватися відчужувачу. Така оцінка підлягає індексації в порядку, встановленому законом. Крім того, законодавець у ч. 1 ст. 747 ЦК передбачає, що обсяг зобов'язання набувача відповідно зменшується у разі смерті одного із співвласників майна, що було відчужено ними на підставі договору довічного утримання (догляду). Відповідно до ст. 602 ЦК, вимоги щодо довічного утримання (догляду) не підлягають зарахуванню. Тобто набувач за таких умов не має права, зокрема, зарахувати за рахунок утримання та (або) догляду відчужувача будь-які борги останнього перед ним. Також у разі смерті відчужувача внаслідок завдання йому шкоди, при визначенні розміру відшкодування шкоди, яку завдано втратою годувальника, до складу доходів померлого зараховують заробіток, пенсію, і, як зазначено в ч. 2 ст. 1200 ЦК, суми, що належали йому за договором довічного утримання (догляду), та інші аналогічні виплати, які він одержував. Це означає, що зі смертю відчужувача обов'язок набувача з його утримання та (або) догляду припиняється, але замість цього особи, які були на його утриманні або мали на день його смерті право на одержання від нього утримання, а також дитина потерпілого, народжена після його смерті, набувають право на утримання від особи, винної у смерті відчужувана. Строк дії договору визначається безпосередньо його природою і дорівнює періоду життя утриманця. Форма договору — письмова, підлягає нотаріальному посвідченню, а щодо передання нерухомого майна — підлягає державній реєстрації. Способи забезпечення захисту інтересів відчужувана: а) позбавлення набувача права розпорядження майном, переданим йому за договором довічного утримання (догляду) на праві власності; б) заборона звернення стягнення на майно набувача протягом життя відчужувана; в) покладання ризику випадкового знищення (пошкодження) майна на набувача, яке йому було передано. Зміст договору становлять права відчужувача та обов'язки набувача. Наприклад, відчужувач має право вимагати від набувача: • надання йому належного утримання у вигляді матеріального забезпечення та (або) догляду; • забезпечення його житлом у будинку (квартирі), який йому передано за договором довічного утримання (догляду), якщо це передбачено договором. Обов'язки набувача: • надавати належне утримання та (або) догляд відчужувачеві відповідно до змісту договору, зокрема, може бути покладено обов'язок забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому передано за договором довічного утримання (догляду); • поховати відчужувача в разі його смерті, навіть якщо це не було передбачено договором. Крім того, як зазначено в ст. 753 ЦК, набувач та відчужувач можуть домовитися про заміну речі, яку було передано за договором довічного утримання (догляду), на іншу річ. У цьому разі обсяг обов'язків набувача може бути за домовленістю сторін змінено або залишено незмінним. Зобов'язання за договором довічного утримання (догляду) припиняються у разі: 1) смерті відчужувача (ч. 2 ст. 755 ЦК); 2) смерті набувача, якщо він немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем (ст. 757 ЦК); 3) ліквідації юридичної особи-набувача. Однак якщо в результаті ліквідації юридичної особи-набувача майно, що було передано за договором довічного утримання (догляду), перейшло до її засновника (учасника), до нього переходять права та обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду) (ст. 758 ЦК); 4) розірвання договору на вимогу відчужувача або третьої особи, якщо набувач не виконує або неналежно виконує свої обов'язки, незалежно від його вини. Причому, відчужувач набуває право власності на майно, яке він передав, і має право вимагати його повернення, а витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню (статті 755—756 ЦК); 5) розірвання договору на вимогу набувача у зв'язку з неможливістю подальшого виконання договору з підстав, що мають істотне значення. За таких обставин суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов'язки за договором (статті 755—756 ЦК).
8. Загальні положення договору найму (оренди) За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК). Правове регулювання договору найму (оренди) здійснюється главою 58 ЦК, Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та окремими правилами найму. Метою договору є забезпечення передання майна у тимчасове користування. Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний (реальний), відплатний. Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать майнові права, а також особа, уповноважена на укладення договору найму. Щодо особи наймача, то законодавець не передбачає будь-яких обмежень. Істотною умовою договору є умова про предмет, яким може бути (ст. 760 ЦК України): а) річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд за неодноразового використання (неспоживна річ); б) майнові права. Законом може бути встановлено види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Ціна договору встановлюється за домовленістю між сторонами. Якщо її не встановлено договором, то визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Через це ціна не є істотною умовою договору. Договір найму (оренди) є строковим договором. Однак строк також не належить до істотних умов договору. Річ у тім, що якщо строк найму не встановлено, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Форма договору: усна або письмова. Змістом договору є сукупність прав та обов'язків сторін. Права та обов'язки наймодавця: 1) зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму; якщо наймодавець не передає наймачеві майно, то наймач має право за своїм вибором: а) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; б) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (статті 765—766 ЦК); 2) зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті та у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч. 1 ст. 767 ЦК); 3) зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі та які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею (ч. 2 ст. 767 ЦК); у разі завдання шкоди внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймача не було попереджено наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, шкоду відшкодовує наймодавець (ст. 780 ЦК); 4) може гарантувати якість речі протягом всього строку найму; якщо у речі, яку було передано наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, то наймач має право за своїм вибором вимагати: а) заміни речі, якщо це можливо; б) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; в) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; г) розірвання договору та відшкодування збитків, які було йому завдано (ст. 768 ЦК); 5) зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм; якщо наймодавець не повідомив про всі права третіх осіб на річ, то наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 769 ЦК); 6) зобов'язаний провести капітальний ремонт речі, переданої у найм, за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом; якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, то наймач має право: а) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; б) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (частини 2—3 ст. 776 ЦК). Права та обов'язки наймача: 1) зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі; якщо наймач у момент передання речі не переконається у її справності, річ вважається такою, що передано йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК України); 2) зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору та не має права самочинно змінювати стан речі, яку передано йому в користування; якщо наймач користується річчю не за її призначенням або з порушенням умов договору, то наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 773 ЦК); 3) зобов'язаний справляти плату за користування річчю, розмір якої визначається домовленістю сторін і яка може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі, як правило щомісячно; якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, то наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі (ст. 782 ЦК); 4) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦК); 5) може здійснювати страхування речі, якщо це передбачено договором або законом (ст. 771 ЦК); 6) проводить за свій рахунок поточний ремонт речі; 7) має право передати річ у користування іншій особі (піднайм), однак лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Причому строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму; 8) має право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм; 9) може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можна відокремити від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. А якщо їх не відокремлено від речі, то має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Однак якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості; 10) зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця; 11) зобов'язаний відшкодувати шкоду, завдану третім особам, у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм (ст. 780 ЦК); 12) має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, повідомивши про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо його не встановлено договором, — у розумний строк. Крім того, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Договір найму (оренди) припиняється у разі: 1) закінчення строку його дії; 2) смерті фізичної особи-наймача, якщо інше не встановлено договором або законом; 3) ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем; 4) розірвання договору на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законом. Головною підставою припинення цього зобов'язання є закінчення строку договору. Однак якщо наймач і далі користується майном після закінчення строку договору найму, то, якщо немає заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який було раніше встановлено договором. Від договору найму (оренди), укладеного на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за 1 місяць, а у разі найму нерухомого майна — за 3 місяці. Договором або законом може бути встановлено інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Договір найму (оренди), укладений на певний строк, може бути розірвано лише у випадках, встановлених законом. Зокрема, відповідно до ст. 783 ЦК, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту було покладено на наймача. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі. У разі припинення договору наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому її було одержано, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Інакше наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
|
