Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений в России.В ФЗ-22 приведены определения понятий объектов и субъектов капитальных вложений. Объектами капитальных вложений являются находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности различные виды вновь создаваемого и модернизируемого имущества. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики и пользователи объектов капитальных вложений. Инвесторы имеют равные права на: 1. Осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений. 2. Самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений. 3. Владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. 4. Осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения. 5. Объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ. Субъекты инвестиционной деятельности обязаны: - осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами РФ, федеральными законами, законами субъектов РФ, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами); - исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства РФ; - использовать средства, направляемые на капитальные вложения, строго по целевому назначению. Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает постоянное улучшение условий для развития инвестиционной деятельности за счет: 1. Предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству РФ. 2. Создание условий и стимулов по расширению использования средств населения, бюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного назначения. 3. Создание и развитие сети информационно-аналитических центров, осуществляющих регулярное проведение рейтингов и публикацию рейтинговых оценок субъектов инвестиционной деятельности. 4. Осуществления антимонопольных мер, способствующих привлечению отечественных и зарубежных инвестиций. 5. Создания возможности формирования субъектами инвестиционной деятельности собственных инвестиционных фондов.
3. Государственные гарантии и защита капитальных вложений. Государство в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ и иные нормативно-правовыми актами гарантирует всем субъектам независимо от форм собственности: - обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности, гласность в обсуждении инвестиционных проектов; - право обжалования в судебном порядке любых решений, действий или бездействий органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц; - защиту капитальных вложений. Защита капитальных вложений осуществляется в следующем виде. 1. Капитальные вложения могут быть: - национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией РФ, ГК РФ; - реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены ГК РФ. 2. Страхование капитальных вложений осуществляется в соответствии с законодательством РФ.
4. Оценка экономической эффективности капитальных вложений. Важным аспектом управления инвестиционной деятельности в форме капиталовложений является определение и повышение экономической эффективности вложений. На практике существуют два подхода к определению и оценке эффективности реальных инвестиций – затратный и доходный. До недавнего времени в народном хозяйстве преобладал затратный подход, что выражалось в порядке определения экономической эффективности капитальных вложений и принципах отбора эффективных вариантов инвестиционных проектов на основе методики сравнительной эффективности, в основе которой лежали расчеты снижения себестоимости на единицу продукции, после осуществления капитальных вложений. Методика определения сравнительной эффективности капитальных вложений, используемая для оценки и отбора инвестиционных проектов, была основана на сравнении приведенных затрат по вариантам. Согласно этой методике экономически целесообразным вариантом считается тот, который обеспечивает минимум приведенных затрат. Основной недостаток данной методики состоит в том, что при определении лучшего варианта вложений не учитывается прибыль, которая имеет первостепенное значение при осуществлении капитальных вложений. Данная методика не может быть использована при обосновании капитальных вложений, направляемых на улучшение качества продукции, так как улучшение качества продукции на предприятии, как правило, ведет к увеличению издержек производства продукции. Доходный подход предполагает определение капитальных вложений как финансовых ресурсов, предназначенных для расширенного воспроизводства основных фондов, с целью обеспечения прироста капитальной стоимости предприятия в форме дохода (прибыли) как конечной цели инвестирования. При данном подходе эффективность капитальных вложений определяется на основе принципа повышения стоимости предприятия – как одного из наиболее общих и важных принципов рыночной экономики, который должен учитываться при принятии инвестиционных решений. Исходя из принципа повышения стоимости предприятия, инвестиционные решения имеют смысл только в том случае, если они повышают рыночную стоимость предприятия, которая отражается, прежде всего, в повышении курсовой стоимости акций или долей участия в предприятии. Таким образом, для руководства предприятия эффект от вложений в активы состоит прежде всего в росте дохода или денежных поступлений. Для инвесторов предприятия (акционеров) эффект от вложений в фирму приобретает форму выплаты процентов, дивидендов или роста стоимости акций. Для характеристики эффективности инвестиций используются различные показатели: рентабельность активов, рентабельность собственного капитала и т.д. Тема 8: «Инвестиции в недвижимость и строительство»
1.Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты. 2. Инвестиционно - строительный комплекс. 2.1. Понятие и значение проектов. Принципы и нормы проектирования объектов. 2.2. Этапы проектирования объектов. 3. Подрядные отношения в строительстве. 3.1. Состав организаций подрядчиков и заказчиков. 3.2. Особенности заключения договора строительного подряда.
1. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты. Значение инвестиций в недвижимость обусловлено, прежде всего тем обстоятельством, что недвижимость – важнейшая часть мирового богатства, на долю которой приходится более чем 50 % стоимости всех материальных ценностей. Основные инвестиционные качества недвижимости следующие: 1. Высокая степень зависимости от качества менеджмента. 2. Высокая степень устойчивости по отношению к инфляции. 3. Большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью по сравнению с денежными потоками корпораций зачастую при более высоких ставках доходности. 4. Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы. Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость: 1) по правовому статусу инвестора (частные и государственные); 2) по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания); 3) по наличию посредников (прямые инвестиции или активная форма инвестирования и инвестиции с участием посредников или пассивная форма инвестирования). Помимо традиционной формы – инвестирования собственного капитала – в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: А. Ипотека. Это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. Б. Опцион на покупку (продажу) недвижимости – это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. В. Право преимущественной аренды земли. Оно создается когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю. Г. Лизинг недвижимости – это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости. Таким образом, использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость в целом направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.
2. Инвестиционно – строительный комплекс. 2.1. Понятие и значение проектов. Принципы и нормы проектирования объектов. Есть ряд определений проектов в зависимости от их назначений. Проект – замысел, идея, образ, воплощенные в форму описания, расчетов, чертежей, раскрывающих сущность замысла и возможность его практической реализации. Проект экономический – программа действий, мер по осуществлению конкретного социально-экономического замысла, например, по освоению добычи полезных ископаемых, обновлению производства, выпуску новых товаров. Проект строительный, технический – образ намеченного к созданию объекта, представленный в виде комплекса чертежей, схем расчетов, обоснований, архитектурно-планировочной и сметной документации. По признаку использования проекты делятся на два вида: индивидуальные и типовые. Индивидуальные проекты разрабатываются для разового применения. По ним возводят объекты уникальных зданий и сооружений. Типовые проекты разрабатываются для многократного их использования в строительстве объектов массового значения. Значение проектов заключается в следующем: 1. Проект является основным документом, по которому осуществляется организация строительства зданий, сооружений и т.д. 2. Проектирование оказывает существенное влияние на развитие технического прогресса отрасли. 3. В проекте даются ответы на вопросы: какое нужно оборудование, сколько требуется конструкций и т.д. 4. Проект и смета являются документами, на основе которых осуществляются финансирование и кредитование строительства объектов на весь период их сооружения. 5. Проект предназначен для производства по нему строительных и монтажных работ. Общими принципами проектирования являются: - последовательность проектирования; - вариантность проектирования; - комплексность проектирования; - применение единых норм проектирования. Строительные нормы и правила состоят из пяти частей: а) организация, управление и экономика; б) нормы проектирования; в) правила производства и приемки работ; г) сметные нормы; д) нормы затрат материальных и трудовых ресурсов. Действующие в РФ «Строительные нормы и правила» представляют собой государственный нормативный документ, в котором содержатся основные требования к проектированию и строительству предприятий, зданий и сооружений. Они являются обязательными для всех проектных, строительных и монтажных организаций независимо от ведомственной подчиненности.
2.2. Этапы проектирования объектов. Проектирование для целей строительства предприятий, зданий, сооружений представляет собой сложный процесс, который осуществляется поэтапно. Примерная схема организации проектирования показана в таблице 1.
Таблица 1. Схема организации проектных работ по этапам.
|
