Регистрация сделки!

Обменять квартиру, находящуюся в собственности, можно двумя способами.

Договор мены. Первый способ - мена двух приватизированных квартир. Если объекты для обмена найдены, то владельцам выгоднее заключить договор мены - госпошлина составит 1,5% от стоимости большей квартиры по оценке БТИ. Собственники подписывают договор мены (причем квартира может быть обменена на что угодно - земельный участок или автомобиль), и после регистрации договор вступает в силу. Каждый участник сделки считается продавцом той квартиры, которую он передает, и покупателем той, которую получает по обмену.

Договор купли - продажи. Второй, наиболее распространенный способ - продажа квартиры с последующей покупкой новой. Такая форма, во-первых, разрешает вопросы долгого поиска подходящего варианта и, во-вторых, дает возможность проведения многоступенчатых сделок, т.е. участие в обмене необходимого для удовлетворения интересов всех участников количества квартир. В таком случае заключается договор купли-продажи. По договору купли-продажи платить государству придется по 1,5% от стоимости каждой квартиры указаной в договоре (по оценке БТИ или по рыночной стоимости). Этот договор вступает в силу тоже после регистрации.

Независимо от вида договора пакет документов, необходимых для сделки, один и тот же. За помощью в обмене можно обратиться в агентство недвижимости или риэлторскую фирму, а можно заняться этим самостоятельно, если есть свободное время и желание.

В любом случае владельцам нужны следующие справки и документы:

1. Правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор передачи, купли-продажи, дарения и т. д.).

2. Нотариально заверенное письменное согласие всех лиц, постоянно зарегистрированных в квартире.

3. Согласие органов опеки и попечительства, если в обмениваемой квартире проживают опекаемые (например, несовершеннолетние дети).

4. Выписка из домовой книги с перечнем всех лиц, зарегистрированных в данной квартире, или справка об их отсутствии.

5. Копия финансово-лицевого счета, справка из ДЭЗа, РЭУ или ЖСК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

6. Справка из БТИ о стоимости отчуждаемой квартиры.

7. При любом расхождении в плане или размере площади нужна справка из БТИ с поэтажным планом и экспликацией помещения.

8. Документы, удостоверяющие личность участников сделки.

В соответствии с законом и Гражданским кодексом РФ сделки по отчуждению недвижимого имущества, в том числе по купле-продаже или обмену, могут заключаться в простой письменной или нотариальной форме с обязательной последующей регистрацией в регистрационных органах. Заметим, что для некоторых видов договоров (например, договоров ипотеки) нотариальная форма сделок обязательна. Договоры купли-продажи, мены, дарения жилого дома или квартиры, заключенные до введения в действие закона о государственной регистрации прав, если одной из сторон по сделке являлся гражданин, нотариально удостоверялись в обязательном порядке.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. В документе должны быть сообщены данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче, - в частности, определяющие расположение недвижимости (квартиры) в составе другого недвижимого имущества. В договоре продажи обязательно указывается сумма сделки, при отсутствии этой цифры договор считается незаключенным. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту, в простой письменной форме.

Очень важный элемент договора купли-продажи - указание суммы сделки. У нас в стране любая недвижимость до сих пор имеет две стоимости - реальную рыночную и назначаемую по оценке БТИ. Не надо объяснять, что различие между ними кардинальное. Продается квартира, конечно, по рыночной цене, но в договоре до недавнего времени указывалась, как правило, стоимость по оценке БТИ. Таким образом, продавец избегал уплаты основной части налогов. С другой стороны, реальными становились ситуации, когда при расторжении сделки продавец по закону был обязан вернуть покупателю лишь сумму, указанную в договоре. В последнее время, в связи с изменениями в налоговом законодательстве, как для покупателя, так и для продавца стало выгодно называть в договоре реальную цену недвижимости.

Сделка купли-продажи осуществляется в присутствии продавца и покупателя или их доверенных лиц, имеющих удостоверения личности. Отсутствие подписи хотя бы одного субъекта сделки свидетельствует о том, что договор не заключен. При этом все субъекты должны быть право- и дееспособны. Полномочия доверенных лиц удостоверяются нотариально согласно ст. 185 ГК РФ. Документы, удостоверяющие личность: паспорт; удостоверение личности военнослужащего, справка о его регистрации; свидетельство о рождении; загранпаспорт для граждан, выезжающих на постоянное жительство за пределы страны.

Если на момент продажи или обмена квартиры в ней проживают или ее собственниками являются несовершеннолетние, необходимо получить разрешение на осуществление сделки в органах опеки и попечительства. Такое же разрешение требуется при продаже недвижимого имущества гражданами, отнесенными к "группе риска", которые не могут сами явиться для регистрации договора по отчуждению жилого помещения и прибегают к помощи доверенных лиц. К "группе риска" относятся одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие 55 лет, мужчины - 60 лет); граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста; нетрудоспособные лица (инвалиды I и II групп); лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными. Одиноко проживающим человек признается, если на жилой площади он зарегистрирован один - то есть в выписку из домовой книги, которая необходима для регистрации договора в органах учета, внесены данные только о нем. Если же двое и более людей пенсионного возраста зарегистрированы вместе на одной площади, никто из них в "группу риска" не входит.

Несовершеннолетние, в отличие от одиноко проживающих пенсионеров, не обладают в полном объеме гражданской дееспособностью. За лиц, не достигших 14 лет, сделки по продаже жилой площади осуществляют от их имени родители, усыновители, опекуны (часть 2 ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут осуществлять сделки сами, но с письменного согласия своих законных представителей.

Что касается лиц, признанных в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными, то в законе прямо сказано, что от их имени сделки по отчуждению жилой площади совершают их опекуны (часть 2 ст. 29 ГК РФ), а граждане, ограниченные в дееспособности, действуют от своего имени, но с согласия попечителя (часть 1 ст. 30 ГК РФ). Для инвалидов I и II групп предусмотрена такая же процедура совершения сделки, как и для одиноко проживающих пенсионеров. Так что покупка жилья, принадлежащего лицам, отнесенным к "группе риска", проходит несколько сложнее, чем заключение договора по отчуждению с остальными гражданами. Поэтому продавец, стремясь упростить процедуру, иной раз не сообщает о своей инвалидности.

Существуют определенные нюансы и при совершении сделок с квартирами, принадлежащими продавцам на основании договора дарения или по свидетельству о праве на наследство по закону или завещанию. В соответствии с Законом РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" собственник обязан уплатить налог на дарение или наследование. Поэтому при оформлении договора в этом случае обязательно требуется справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество или освобождении от такого налога.

После этого, собрав все вышеперечисленные документы, можно идти к нотариусу составлять договор мены или купли-продажи. По новым правилам регистрации договоры необязательно заверять у нотариуса, эту функцию выполняют сотрудники КУГИ. Однако договоры, заверенные нотариусом, проходят все инстанции значительно быстрее.

Нотариат. При заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества у нотариуса участникам сделки необходимо представить весь необходимый комплект документов. Для удостоверения договора нотариус должен выяснить дееспособность субъектов сделки и их желание ее совершить. За удостоверенный договор нотариус несет полную имущественную ответственность и в случае признания сделки недействительной отвечает перед лицом, утратившим право собственности, всем своим имуществом. Поэтому при удостоверении сделки непосредственно у нотариуса возникает необходимость проверки всех документов.

Сторонам на руки выдаются удостоверенные договоры по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательной регистрации. Подлинники правоустанавливающих документов, а также письменное согласие супругов на совершение сделки, заявления от третьих лиц по освобождению имущества остаются у нотариуса. По желанию сторон нотариус может выдать им копии указанных документов. При заключении нотариального договора обязательно личное присутствие участников сделки или их доверенных лиц. Доверенности на заключение нотариального договора должны быть нотариально удостоверены. К нотариально заверенным доверенностям, согласно ст. 185 ГК РФ, приравниваются доверенности, удостоверенные начальниками мест лишения свободы, командирами воинских частей и др. Доверенности, удостоверенные начальниками следственных изоляторов, не приравниваются к нотариально удостоверенным, но в Москве существует практика и разъяснение Комитета муниципального жилья, что доверенности из следственных изоляторов принимаются как нотариусами, так и на регистрацию в регистрирующий орган.

Господа! Не способствуйте распространению дилетантизма! Выбирайте, сравнивайте и агента и компанию. Есть достаточно много компаний, дорожащих своим именем и имеющие отработанные безопасные технологии рассчетов и передачи прав собственности.