Введение. В соответствии с договором № 1 от 25 ноября 2013 г

 

В соответствии с договором № 1 от 25 ноября 2013 г. ООО «Оценка» в лице Смирновой А.А. произведена оценка объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Калининград ул. Алябьева 38 кв. 5.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки была произведена по состоянию на 25 декабря 2013 г.

Описываемая в отчете оценка:

инициация деятельности оценщика, процедура оценки объекта недвижимости, составление отчета об оценке выполнены в точности согласно требованиям Федерального Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 в действующей редакции и федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития в 2007 г., обязательных к применению.

Целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости для продажи.

При оценке мы исходили из того, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами. Отчет об оценке содержит описание оцениваемого имущества, собранную фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов

Стандартные подходы к определению рыночной экономики включают:

1) Доходный подход основывается на принципе ожидания.

Основные этапы процедуры оценки:

- анализ рынка и определение величины арендной платы за помещение оцениваемого объекта недвижимости;

- определение прогнозного периода;

- определение потока доходов собственника от сдачи в аренду оцениваемого объекта недвижимости;

- определение потока расходов собственника, связанных со сдачей в аренду оцениваемого объекта недвижимости;

- определение чистого дохода;

- перечет чистого дохода на текущий момент в стоимость.

2) Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки, основываясь на информации о сделках с аналогичными объектами.

Основные этапы процедуры оценки:

- анализ рынка и отбор объектов - аналогов для оцениваемого объекта недвижимости;

- выбор метода расчета;

- корректировка объектов – аналогов по отношению к осуществляемому объекту недвижимости;

- определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

3) Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель проявлял должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки:

- расчет рыночной стоимости земельного участка, относящегося к объектам недвижимости;

- расчет стоимости нового строительства с улучшениями;

- определение величины физического, функционального и внешнего износов улучшения;

- уменьшение восстановительной стоимости улучшения на его накопленный износ и получение, таким образом, рыночной стоимости улучшения;

- добавление к рыночной стоимости улучшения рыночной стоимости земельного участка и получение, таким образом, рыночной стоимости объекта.

Рыночная стоимость объекта определяется с применением всех трех подходов. При проведении оценки были использованы следующие виды информации:

- предоставленная заказчиком;

- полученная оценщиком при визуальном осмотре объекта оценки;

- взятая из специальных изданий.

Оценщик является полностью независимым от Заказчика.

Профессиональная деятельность застрахована в «Ренессанс страхование».

 

 

Общая информация об объекте оценки

Независимым оценщиком оценивается объект и определяется рыночная стоимость объекта, с дальнейшей его продажей на рынке недвижимости. Объект располагается в центре города, по адресу Калининградская область, г. Калининград, улица Алябьева 38 кв. 5.

Объект расположен в центре Калининграда, в жилом районе, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этой районе высокая. Вблизи объекта располагаются частные дома, зоны отдыха.