Студопедия — Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом






 

В результате анализа рынка недвижимости стоимость 1 кв. м жилого помещения нового строительство составила 31000 руб.

1. Рассчитываем восстановительную стоимость

Для этого используем расчет с учетом коэффициента. Расчет представлен в таблице.

Таблица 9.3

№ п/п Наименование коэффициента имеет (+) не имеет (-) Факт справочно
  Патогенная зона района   0,95  
  Положительная -   1,1
  Отрицательная +   0,95
  Социальная инфраструктура   1,02  
  Социальные услуги удалены -   0,95
  Частичное присутствие -   1,0
  Присутствие всех социальных услуг +   1,02
  Удаленность от центра   1,1  
  Удаленные от центра районы -   0,98
  Рядом с центром -   1,02
  Центр +   1,1
  Транспортная доступность   1,1  
  Трамвай, троллейбус -   0,98
  Автобус -   0,98
  Все виды транспорта +   1,1
  Расстояние до остановки   1,02  
  Дальше 500 метров -   0,98
  В пределах 500 метров -   1,0
  В пределах 100 метров +   1,02
  Экологическая обстановка   1,0  
  Загазованность выше ПДК -   0,95
  Загазованность в пределах ПДК +   1,0
  Отсутствие загазованности -   1,03
  Шум   1,0  
  Выше уровня ПДУ -   0,95
  Предельно допустимый +   1,0
  В пределах нормы ПДУ -   1,01
  Ориентир дома   1,01  
  Север -   1,0
  Юг -   1,0
  Восток +   1,01
  Запад -   1,01
  Год постройки   0,87  
  Более 25 лет -    
  15-25 лет +   0,87
  10-15 -   0,9
  5-10 -   1,0
  До 5 лет -   1,05
  Материлы стен   1,1  
  Деревянный -   0,9
  Панельный -   1,0
  Панельный утепленный -   1,05
  Кирпич +   1,1
  Серия дома   1,0  
  Хрущевка, гостинка -   0,95
  Обычная +   1,0
  Спец.проект -   1,03
  Старый фонд -   0,98
  Отопление   1,0  
  Центральное +   1,0
  Печное -   0,95
  Водоснабжение   1,0  
  Центральное +   1,0
  Уличное, колодец -   0,95
  Горячее водоснабжение   1,06  
  Центральное +   1,06
  Титан, колонка -   1,034
  Канализация   1,0  
  Внутренняя +   1,0
  Уборная -   0,95
  Газ   1,0  
  Центральный +   1,0
  Природный -   0,95
  Этаж   1,02  
  Подвальный -   0,85
  Цокольный -   0,87
  Первый -   0,9
  9 и 8 для 9-этажного -   0,92
  3 и 6 для 9-этажного -   1,02
  2-3 для 5-этажного +   1,02
  1-2 для 2 этажного -   1,0
  Планирование комнат   1,04  
  Смежные -   0,97
  Изолированные +   1,04
  Смешанные -   1,0
  Высота потолков   1,04  
  До 2,5 метров -   0,97
  2,5 метров +   1,0
  До 3,0 -   1,04
  Площадь кухни   1,0  
  До 5,0 метров -   0,95
  До 8 метров +   1,0
  Свыше 9 метров -   1,03
  Сан.узел   1,01  
  Смежный -   0,98
  Раздельный +   1,01
  Ванная   1,0  
  В кафеле -   1,01
  Покрашена +   1,0
  Декоративная плитка -   1,05
  Балкон, лоджия   1,01  
  Отсутствие -   0,97
  Сушилка, балкон +   1,01
  Лоджия 3,0 метра -   1,01
  Лоджия 6,0 метров -   1,03
  Лоджия 9,0 метров -   1,05
  2 лоджии -   1,1
  Входные двери   1,02  
  Деревянные -   0,95
  Металлические +   1,02
  Двойные -   1,01
  Вспомогательные помещения   1,0  
  Антресоли +   1,0
  Кладовая -   1,01
  Встроенные шкафы -   1,01
  Помещения для сушки -   1,1
  Освещенность   1,0  
  100% +   1,0
  Затемненность 15-20 % -   0,95
  Затемненность 30 % -   0,93
  Затемненность 50 % -   0,9
  Наличие телефона   1,0  
  Есть -   1,01
  Нет +   1,0
  Окна выходят   0,95  
  На улицу +   0,95
  Во двор -   1,0
  На улицу и во двор -   1,01
  Полы   1,0  
  Доски +   1,0
  Линолеум -   1,01
  Паркет,ламинат -   1,1
  Ковровое покрытие -   1,05
  Состояние квартиры   1,0  
  Хорошее +   1,0
  Отличное -   1,03
  Новая -   1,02
  Нужен капитал ремонт -   0,9
  Нужен косметический ремонт -   0,95
  Престижность   1,0  
  Художественная отделка -   1,2
  Стандартная +   1,0
  Непристижная -   0,9
  ИТОГОВЫЙ КОЭФИЦИЕНТ   1,33  

 

Рассчитываем итоговый коэффициент: 0,95 * 1,02 * 1,1 * 1,1 * 1,02 * 1,0 * 1,0 * 1,01 * 0,87 *1,1*1,0*1,0 * 1,0 * 1,06 * 1,0 * 1,0 * 1,02 * 1,04 * 1,04 * 1,0 * 1,01 * 1,0 * 1,01 * 1,02 * 1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,95 * 1,0 * 1,0 * 1,0 = 1,33

Рассчитываем скорректированную стоимость: 31000 * 1,33= 41 230 руб.

2. Рассчитываем стоимость материалов и отделочно-ремонтных работ.

Таблица 9.3.1

Наименование материала Кол-во Площадь Стоимость за единицу Полная стои мость Доля установки работ от стоимости в % Стои мость материалов с работой
Ручки дверные   -        
Выключатели, розетки   -        
Звонки электр.   -        
Обои потолочные -          
Обои стеновые            
Клей обойный   -        
Двери межкомнатные   -        
Двери в ванную и туалет   -        
Дверь входная   -        
Покраска. кг   -        
Ванна   -        
Унитаз   -        
Смеситель   -        
Мойка   -        
Линолеум -          
Ковролин -          
Замки   -        
Раковина   -        
ИТОГО:  

 

Рассчитываем скорректированную стоимость с учетом стоимости материалов и отделочных работ:

1) 41 230*64,3 = 2 651 089 руб.

2) 2 651 089 + 264510 = 2 915 599руб.

 

3. Рассчитываем величину накопленного износа.

Таблица 9.3.2

Наименование конструкции Доля от общей стоимость в % Факт износа элемента в % Доля физического износа в общем износе
Фундамент 4,00   0,20
Стены 18,00   1,8
Перегородки 6,00   0,6
Перекрытия 10,0   1,0
Крыша 6,00   2,1
Полы 12,0   2,4
Лестница 6,0   0,6
Окна и двери 12,0    
Отделка внутренняя 8,00   1,6
Прочие работы 9,4   1,88
Санитарно-технические устройства 0,40   0,08
Электротехнические устройства 2,20   0,44
Итого     18,7

 

Сумма износа составляет: (2 915 599*18,7) /100 = 54 5217

Рассчитываем полную стоимость объекта:

2 915 599 -54 5217= 2 370 381 руб.

 

Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры по адресу

Г. Калининград, ул. Алябьева 38 кв. 5 по затратному подходу составила 2 370 381 руб.

 

 


 







Дата добавления: 2015-10-12; просмотров: 279. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Важнейшие способы обработки и анализа рядов динамики Не во всех случаях эмпирические данные рядов динамики позволяют определить тенденцию изменения явления во времени...

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ МЕХАНИКА Статика является частью теоретической механики, изучающей условия, при ко­торых тело находится под действием заданной системы сил...

Теория усилителей. Схема Основная масса современных аналоговых и аналого-цифровых электронных устройств выполняется на специализированных микросхемах...

Логические цифровые микросхемы Более сложные элементы цифровой схемотехники (триггеры, мультиплексоры, декодеры и т.д.) не имеют...

ЛЕКАРСТВЕННЫЕ ФОРМЫ ДЛЯ ИНЪЕКЦИЙ К лекарственным формам для инъекций относятся водные, спиртовые и масляные растворы, суспензии, эмульсии, ново­галеновые препараты, жидкие органопрепараты и жидкие экс­тракты, а также порошки и таблетки для имплантации...

Тема 5. Организационная структура управления гостиницей 1. Виды организационно – управленческих структур. 2. Организационно – управленческая структура современного ТГК...

Методы прогнозирования национальной экономики, их особенности, классификация В настоящее время по оценке специалистов насчитывается свыше 150 различных методов прогнозирования, но на практике, в качестве основных используется около 20 методов...

Виды сухожильных швов После выделения культи сухожилия и эвакуации гематомы приступают к восстановлению целостности сухожилия...

КОНСТРУКЦИЯ КОЛЕСНОЙ ПАРЫ ВАГОНА Тип колёсной пары определяется типом оси и диаметром колес. Согласно ГОСТ 4835-2006* устанавливаются типы колесных пар для грузовых вагонов с осями РУ1Ш и РВ2Ш и колесами диаметром по кругу катания 957 мм. Номинальный диаметр колеса – 950 мм...

Философские школы эпохи эллинизма (неоплатонизм, эпикуреизм, стоицизм, скептицизм). Эпоха эллинизма со времени походов Александра Македонского, в результате которых была образована гигантская империя от Индии на востоке до Греции и Македонии на западе...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2024 год . (0.01 сек.) русская версия | украинская версия