Принципы оценки стоимости предприятия

Предприятие – это производственно-экономический иимущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении оце­ночной деятельности предприятие рассматривается как еди­ное целое (товар), в состав которого входят все виды имуще­ства, функционирующие в его организационно-правовых рам­ках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество.

Теоретическим фундаментом процесса оценки стоимости предприятия является единый набор оценочных принципов, которые руководят процессом выполнения любого задания по оценке и могут быть объединены в следующие группы:

– принципы, основанные на представлениях пользователя;

– принципы, связанные с рыночной средой;

– принцип наилучшего и наиболее эффективного использо­вания.

Принципы, основанные на представлениях пользователя,включают принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности основан на том постулате, что объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он по­лезен какому-либо потенциальному собственнику, т.е. спо­собен удовлетворить его потребности в течение определенного времени.

Принцип замещения основан на том факте, что, несмотря на разнообразие объектов оценки, они являются сопостави­мыми с точки зрения своей способности удовлетворять опре­деленные потребности собственника или приносить ему до­ход. Осведомленный покупатель на открытом рынке не зап­латит за объект собственности цену, превышающую затраты на приобретение другого объекта, столь же привлекательного для него, что и данный объект собственности.

Определение принципа: максимальная стоимость собствен­ности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эк­вивалентной полезностью.

Таким образом, принцип замещения дает возможность ус­тановить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения метода сделок (метода сравнения продаж).

Принцип ожидания основан на том, что стоимость объекта оценки прежде всего зависит не от прошлых данных по ценам продажи сопоставимых объектов или затрат на замещение этого имущества, а от тех выгод, которые участники рынка предпо­лагают получить в будущем от приобретения этого имущества. Определение принципа: ожидание – это установление те­кущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом оценки.

Ожидание может принимать как позитивный, так и нега­тивный характер. Экономический спад, высокая безработи­ца, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку территории способны отрицательно повлиять на стоимость объекта.

Принципы, связанные с рыночной средой включают следу­ющие принципы: зависимости, соответствия между спросом и предложением, конкуренции, изменения стоимости.

Принцип зависимости обусловлен местоположением объек­та оценки. Местоположение является одним из наиболее важ­ных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, т.к. если в окружающей экономической среде объекта оценки про­исходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Потоки доходов в большей степени зависят от того, как мес­тоположение связано с рынком пользователя.

Определение принципа: стоимость конкретного объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и ве­личину стоимости других объектов в районе его располо­жения.

Принцип соответствия между спросом и предложением фор­мулируется следующим образом: изменение цен на объект оцен­ки зависит от изменения величины спроса и величины пред­ложения.

Определение принципа: предложение – количество това­ров, имеющихся в наличии по определенным ценам на дан­ный момент времени; спрос – количество товаров, желаемых по определенным ценам в течение данного периода времени, взаимодействие предложения и спроса определяет цену.

Принцип конкуренции тесно связан с принципом спроса и предложения. Он гласит, что конкуренция на рынке объек­тов собственности возникает среди покупателей, продавцов, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже объекта собственности. Помимо этого, каждый объект собственнос­ти конкурирует с другими объектами, имеющими аналогич­ное функциональное назначение. Возможность извлечения прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлече­ния сверхвысоких прибылей порождает разрушительную кон­куренцию.

Определение принципа: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Принцип изменения стоимости обусловлен изменением ры­ночных условий. Определение принципа: стоимость объектов собственности обычно не остается постоянной, но меняется с течением вре­мени.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова­ния – синтез всех групп принципов, которые были рассмот­рены, и является основополагающим в оценке объекта соб­ственности. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имуще­ственного комплекса, который физически возможен, доста­точно обоснован и финансово осуществим, при котором наи­более полно реализуются функциональные возможности объек­та оценки и который приводит к наивысшей стоимости объек­та. Данный принцип основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования объекта собственности.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсаль­ны и применимы ко всем видам объектов собственности.