Регулирование оценочной деятельностиПервым российским законом, регулирующим оценочную деятельность, стал Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». 27 июля 2006 г. был принят ФЗ № 157-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Этот закон был принят в связи с необходимостью передачи управления оценочной деятельностью от государства профессиональным СРО и обязательной при этом отменой лицензирования. В Законе перечислены объекты оценки, к которым относятся: - отдельные материальные объекты (вещи); - совокупность вещей, составляющих имущество лица; - право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; - права требования, обязательства (долги)% - работы, услуги, информация; - иные объекты. Статья 8 Закона № 157 - ФЗ устанавливает, что оценка объектов является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Оценка производится в соответствии с договором на проведение оценки. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются СРО оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки. Вопрос о необходимости стандартизации оценки в России не подвергается сомнению. Об этом говорится в Концепции развития оценочной деятельности на среднесрочную перспективу, принятой ЭКСОД в ноябре 2006 г. В этой Концепции были указаны причины, по которым необходима стандартизация оценки как вида профессиональной деятельности: 1) оценочная деятельность должна регулироваться едиными правилами; 2) расчеты оценщиков должны опираться на единую методологию оценки; 3) необходим единый понятийный аппарат оценки и единое толкование применяемых терминов. 4. Анализ основных методов оценки стоимости Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них предполагает использование при оценке присущих ему методов. К ним относятся стоимостный метод (метод возмещения затрат), метод сравнения продаж (рыночной или сравнительной стоимости) и метод капитализации дохода (доходный метод). Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее использование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. На рис. 3 представлена теоретическая и методологическая база оценки недвижимости в общем виде.
Рис.3 Теоретическая и методологическая база оценки недвижимости
Стоимостный метод предполагает, что в центре анализа оказывается не «экономическая» стоимость аренды имущества, качество управления им или стоимость различных альтернативных вариантов использования этого имущества, а «физическая» стоимость строений и земли. По существу оценщик суммирует затраты на воспроизведение данного строения и вычитает сумму износа в тех случаях, когда постройка не является новой. Корректировки часто являются субъективными и не учитывают обычно доход, который может принести это имущество. Данный подход не может использоваться для оценки такой составляющей как земля; стоимость земли необходимо рассчитывать отдельно. Метод сравнения продаж иногда называют методом использования рыночных данных, больше похож на концепцию максимальной рыночной стоимости, обеспечиваемой наилучшим использованием имущества. При данном методе выделяются те сравниваемые виды имущества, которые имеют рыночную цену. Специальная корректировка (или серия корректировок) позволяет учесть отличия оцениваемого имущества от аналога, выбранного для сравнения. Процесс корректировки и в этом случае носит несколько субъективный характер. Метод капитализации дохода предполагает оценку текущей стоимости потока доходов при наилучшем использовании рассматриваемого имущества. Простое применение этого метода предполагает, что либо владелец имущества, либо тот, кому это имущество будет в конечном счете продано, получают потоки доходов на протяжении бесконечно длительного периода. Это простое применение соответствующей формулы: Текущая стоимость (PV) = С/Е (1) В данном случае поток доходов С часто трактуется как чистый текущий доход, а ставку дисконта Е обычно называют нормой капитализации. Если предположить, что доходы растут постоянными темпами g, то данная формула примет следующий вид: Текущая стоимость (PV) = C/(E-g), (2) где разность (E-g) можно рассматривать как норму капитализации. Норма капитализации в общем виде должна включать некоторую премию за риск. Для того чтобы исчислить норму капитализации (R0), можно использовать цены, по которым соответствующее имущество продается в настоящий момент; многие аналитики просто преобразуют приведенную выше формулу текущей стоимости:
( R0)= NOI /V (3) NOI - чистый операционный доход; V - рыночная стоимость объекта недвижимости. Тем самым появляется возможность сравнивать различные виды имущества на основе расчетных норм капитализации. Анализ норм капитализации аналогичен анализу модели, рассматривающей отношение цены акций к доходу корпорации (норму капитализации можно рассматривать как соотношение, обратное пропорции цена/доход). Приведенные варианты оценок могут характеризовать ориентировочную стоимость для «типичного» инвестора. Чтобы оценить имущество с позиций того или иного инвестора, необходимо построить предполагаемые стандартные годовые отчеты о прибылях и убытках от эксплуатации рассматриваемого имущества за весь период владения. Это позволит более точно оценить доходы и расходы того или иного конкретного инвестора, а также влияние налоговых платежей. Потоки доходов за каждый год владения (после вычета налогов) плюс некая оценка стоимости имущества (за вычетом трансакционных издержек), если оно будет продано в конце периода, дисконтируются; для этого используются показатели минимально необходимой, с точки зрения данного инвестора, доходности.
|
