ИНФОРМАЦИОННАЯ СПРАВКАПрограмма реконструкции и модернизации жилого фонда Основанием для осуществления реконструкции должно являться решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (Федеральный закон от 02.04.2014 N 65-ФЗ "О внесении изменений в статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации"). Для получения разрешения на реконструкцию многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников такого дома, принятое большинством не менее двух третей голосов от их общего числа. Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме требуется, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, в целях сокращения сроков строительства объектов транспортной инфраструктуры федерального значения, установлена возможность осуществления архитектурно-строительного проектирования таких объектов и их частей до предоставления застройщику соответствующего земельного участка в том случае, если размещение таких объектов предусмотрено документацией по планировке территории. Закон опубликован на Интернет-портале правовой информации 02.04.2014, вступил в силу со дня официального опубликования. Так как государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 20 ЖКРФ), решение о проведении реконструкции объектов жилищного фонда должно быть с ними (собственниками) согласовано. При реконструкции не требуется нового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40 % снижаются расходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры. Сокращаются расходы на отопление и горячее водоснабжение на 40-50%. В условиях реконструкции жилищный фонд и рынок насыщаются дефицитными типами квартир.
Преимущества для жителей При реконструкции жилого дома Застройщик осуществляет за свой счет: Ø Замена кровли – будет выполнена новая кровля вместе со стропильной системой; Ø Ремонт общего имущества дома лестничных клеток, подъездов, установка металлических входных дверей; Ø Замена коммуникаций общего пользования - внутри дома будут заменены все инженерные системы: отопление, водопровод, канализация; Ø В каждой квартире будут заменены стояки водопровода с установкой индивидуальных счётчиков; Ø Общедомовые системы отопления и водоснабжения будут выведены из-под пола и выполнены с верхней разводкой; Ø Тепловой пункт будет выполнен с полуавтоматической системой регулирования температуры теплоносителя; Ø В силу конструктивных особенностей производимой реконструкции, каждая квартира получит увеличение площади за счет устройства лоджий примерно 10,0 м2; Ø Лоджии будут застеклены в соответствии с архитектурным решением фасадов зданий; Ø Все существующие окна будут заменены на пластиковые; Ø Устраиваемый вентилируемый фасад с утеплением, отделкой современными материалами, позволит дому приобрести не только новый облик, но и позволяет существенно снизить энергопотребление; Ø Благоустройство будет выполнено в соответствии с учетом пожеланий жителей: устройство парковочных мест для автотранспорта, проездов, площадок для отдыха, детских площадок и т.д.; Ø Применяемая технология производства работ позволяет выполнить реконструкцию жилого дома в короткие сроки: 4-6 месяцев; Ø Увеличение срока службы дома (минимум на 30 лет) за счёт проведения мероприятий по усилению фундаментов и несущих конструкций и перекрытий. Нормативно-технической базой регулирования в сфере реконструкции жилищного фонда являются общие технические и специальные технические регламенты, действующие строительные нормы и правила и государственные стандарты РФ в области строительства, сертификаты и лицензии, территориальные нормы и правила (ТСН), методические пособия, рекомендации, положения и другие нормативные документы, в т.ч.: Ø Реконструкция и модернизация жилищного фонда, методическое пособие; Ø СТО РААСН 01-2007, МОСКВА, 2007 год; Ø СТО 00043363-01-2008, Реконструкция и модернизация жилищного фонда; Ø Организация строительного производства. Капитальный ремонт. Капитальный ремонт жилых домов без отселения жильцов. Общие технические требования. СТО НОССТРОЙ 3.1-2011.
Результат реконструкции Уменьшение платы за коммунальные услуги. После реконструкции жилого дома существенно повысится рыночная стоимость квартир в доме. Этапы реализация проекта Ø Перед началом реализации проекта и до проектных работ здание обследуется для выяснения состояния несущих конструкций и фундаментов; Ø Реконструкция производится без отселения жителей дома, согласно рекомендаций академии градостроительства РФ; Ø Устанавливается фиксированное время проведения строительно-монтажных работ: по будням с 900 до 1800 часов, по субботам с 1000 до 1600 часов проводятся подготовительные работы, не создающие шума; Ø Таким образом, выполнение работ по реконструкции жилого дома позволит обеспечить спокойное проживание жителей и избежать конфликтных ситуаций в процессе строительства; Ø Создается инициативная группа жителей дома, с которой решаются текущие вопросы, возникающие до и во время проведения всего регламента строительных работ; Ø Проводится экспертиза и изучение (фотографирование, подписание акта или фотографии) всех квартир здания на предмет оценки их состояния до начала проведения работ; Ø Это необходимо сделать во избежание необоснованных претензий к строителям и оценки ущерба, нанесенного ими. Такая мера защищает и строителей, и жителей; Ø Работы осуществляются со строительных лесов. Строительные леса изготавливаются таким образом, чтобы даже мелкие предметы не могли упасть вниз; Ø В качестве дополнительной меры безопасности устраиваются деревянные галереи над подъездами; Ø Строительная площадка будет занимать небольшую площадь, а технология строительства - предусматривать работу "с колёс", что не требует большого места для складирования строительных материалов; Ø Будут приняты меры по защите зелёных насаждений (помосты, ограждения деревьев и кустарников); Ø Расположение строительной площадки организуется с учётом существующей плотной застройки и согласуется с жителями; Ø Подъём строительных материалов, оборудования и рабочей силы осуществляется приставным подъемником без применения кранов; Ø Лестничные клетки и подъезды жилой части здания не используются для подъёма на крышу строительных материалов, оборудования и рабочей силы; Ø После свертывания строительной площадки обеспечивается его чистота и полный порядок; Ø В процессе реализации проекта с собственниками жилья будут заключены договора страхование гражданской ответственности и рисков и соблюдены все гражданские, социальные и имущественные права собственников жилья в соответствии с законодательством РФ. Конструктивные особенности Главной конструктивной задачей при проектировании пристроек является обеспечение совместности работы существующего здания и пристраиваемых объемов. Для выполнения этого условия в расчетах исходят из того, что разница в величине осадок существующего и пристроенного сооружений должна быть минимальна или равна нулю. Это условие реализуется путем устройства свайных фундаментов с жестким монолитным ростверком в пристраиваемых частях здания. В этом случае разница осадок в 10-этажном доме не превышает 1,5-2 мм. Но и такие относительно небольшие смещения в стыке объемов здания приходится учитывать, существующие и новые стены соединяют гибкими связями, а стык снаружи тщательно герметизируют в соответствии с требованиями технических условий по герметизации стыков наружных стен крупнопанельных зданий. Поскольку использование забивных железобетонных и металлических свай вблизи существующих зданий и сооружений не допускается, прибегают к устройству буронабивных свай. При увеличении ширины здания за счет устройства достаточно глубоких (1,2-3,5 м) остекленных или открытых лоджий, галерей и веранд конструкция пристроя, как правило, представляет собой сборную или монолитную этажерку, вертикальными несущими элементами которой являются стенки-пилоны толщиной от 16 до 24 см, а горизонтальными - железобетонные плиты толщиной 18-20 см и пролетом до 7,5 м. Надстраиваемые этажи опираются на металлический каркас, выполненный с наружной стороны здания, что позволяет: Ø перераспределить нагрузку на внешний каркас; Ø усилить существующие наружные стены; Ø получить дополнительные площади в виде лоджий. Возведение дополнительных рядовых жилых этажей на реконструируемом доме связано с решением трех конструктивных задач: выбором конструктивной схемы надстраиваемой части здания; предельным снижением собственного веса надстраиваемой части здания; усилением (при необходимости) несущих конструкций существующего здания. При выборе конструктивной схемы надстраиваемой части здания необходимо исходить из того, что нагрузки от нее должны распределяться в плане равномерно, не вызывать перегрузки отдельных узлов остова существующего здания. Решение этой задачи производят в такой последовательности. Сначала современными методами выполняют расчет несущей способности остова существующего здания с учетом результатов его обследования при проведении изыскательских работ. Затем рассматривают возможные конструктивные схемы надстраиваемого этажа, выбирают ту из них, которая, исходя из потребных размеров помещений, применяемых конструкций, технологии их монтажа, обеспечивает наиболее рациональное сочленение надстройки с реконструируемым домом, с учетом этого определяют места передачи нагрузок от надстраиваемой на существующую часть здания и выполняют расчет здания вторично. Результаты этих расчетов позволяют найти наиболее рациональный компромисс между планировочными параметрами помещений надстраиваемых этажей и их конструктивным решением. В случаях, когда конструктивная схема существующего здания и несущая способность его остова не позволяют достичь желаемых результатов, используют конструктивную схему надстройки, получившую название «фламинго». Эта конструктивная идея получает все более широкое применение в реконструкции массовых пятиэтажных зданий. Суть ее сводится к тому, что при надстройке здания дополнительными четырьмя-пятью этажами нагрузка от них передается не на существующее здание, а на железобетонный «стол», покоящийся на стенках-пилонах или пристроенных объемах, равномерно размещенных по периметру здания и опирающихся на собственные фундаменты. В пристроенных объемах или между несущими пилонами размещают шахты лифтов и лоджии, заменяющие морально устаревшие балконы. При таком решении появляется возможность принять конструктивную схему надстройки, при которой квартиры в ней по своим планировочным решениям наилучшим образом соответствуют целям и задачам реконструкции. Самостоятельной задачей при выборе конструктивных решений надстройки является предельно возможное снижение ее веса. Особенности технологии строительных работ при реконструкции При реконструкции зданий следующие работы требуют специальных мероприятий: Земляные работы, связанные с углублением подвальных помещений, устройством подземных этажей при сохранении конструкций надземной части, отрывкой котлованов в стесненных условиях и в непосредственной близости от существующих зданий, устройством свайных оснований (буронабивных свай) при реконструкции объектов или пристроях к реконструируемому зданию, усилением оснований под фундаменты. Частичная или полная разборка конструкций зданий и сооружений с разработкой технических мероприятий по обеспечению устойчивости зданий в процессе демонтажных и строительных работ. Бетонные и железобетонные работы с разработкой методов дополнительного армирования, бетонирования и возведения железобетонных и металлических конструкций в стесненных условиях строительной площадки. Монтажные работы с разработкой технологических схем, с применением специальных монтажных кранов и механизмов, оснастки в стесненных условиях, на больших высотах, методов подъема перекрытий и подъема этажей. Работы по устройству кровель различных конструктивных исполнений, в том числе эксплуатируемых, применению специальных мероприятий по удалению наледей, сосулек и снежных наносов. Гидроизоляционные работы, методы «сухого» и «мокрого» торкретирования. Ремонт фасадов и реставрационные работы фасадов с применением новых технологических способов восстановления, создание форм для объемных элементов наружного и внутреннего убранства стен, карнизов и потолков. Работы по монтажу инженерных сетей с применением автономных систем, использование нетрадиционных источников энергии.
Ремонтно-реконструктивные работы без отселения жителей Все строительные работы по реконструкции могут осуществляться без прекращения эксплуатации здания и без расселения жильцов реконструируемого дома. Возможен вариант с частичным или временным отселением. При реконструкции здания без расселения жильцов строительная площадка огораживается забором с защитным козырьком. Для обеспечения безопасности предусматриваются галереи над входами в подъезды с усиленным покрытием, способным выдержать удар падающего груза. Следует ограничить предельный вес строительных конструкций и изделий, не превышающий, как правило, 150 кг. Заказчику и подрядчику совместно с генеральной проектной организацией необходимо: согласовать объемы, технологическую последовательность, сроки выполнения строительно-монтажных работ, а также условия их совмещения с функционированием жилого дома; сроки поэтапного выполнения строительно-монтажных работ согласовываются с жильцами. Все ремонтные работы внутри жилых помещений (квартир) производятся по согласованию с жильцами и по законченному технологическому циклу (демонтаж, установка по видам работ) с учетом исключения многократного захода в жилое помещение в рабочую смену. Строительные работы осуществляются без применения грузоподъемного кранового оборудования. Строительство мансардного этажа или надстройка одного этажа с мансардой должны вестись в технологической последовательности в соответствии с календарным планом (графиком) с учетом обоснованного совмещения отдельных видов работ в условиях реконструкции объекта. Выполнение работ сезонного характера (включая отдельные виды подготовительных работ) необходимо предусматривать в наиболее благоприятное время года в соответствии с решениями, принятыми в проекте организации строительства. Производство строительно-монтажных работ по строительству мансарды в условиях реконструкции объектов должно быть увязано с функционированием реконструируемого жилого дома. Заказчик и подрядчик должны определить порядок согласованных действий и назначить ответственного за оперативное руководство работами. При строительстве надстройки в условиях реконструкции объекта необходимо предусматривать совместное использование транспортных коммуникаций и инженерных сетей, грузоподъемного оборудования строительным и эксплуатационным персоналом. Подъем грузов на надстраиваемый этаж осуществляется с помощью специальных подъемников, смонтированных у торца здания или в ином удобном для производства работ месте. Для передачи строительных материалов с подъемника на перекрытие верхнего этажа устраивается выносная приемная площадка, а по периметру здания - консольные навесные леса с ограждением, на которых находятся рабочие при производстве строительно-монтажных работ. Консольные навесные леса изготавливают из древесины и собирают на строительной площадке из готовых элементов. Они состоят из горизонтальных несущих элементов, на которые укладывается настил, раскосов и ограждения. Горизонтальные несущие элементы и раскосы упираются одним концом в упорные элементы, изготовленные из железа толщиной 10 мм и сваренные по форме, представленной проектом. В вертикальных пластинах упорных элементов просверливаются отверстия для крепления их к стене с помощью анкеров на мастике. После монтажа консольные навесные леса проверяются на расчетную нагрузку. Вес грузов, подаваемых подъемником, ограничивается возможностью их перемещения вдоль здания по консольным навесным лесам, по чердачному перекрытию или по плоской крыше вручную с помощью средств малой механизации. Работы по строительству мансарды (надстройке этажа) при плоской совмещенной крыше здания-основы начинаются с периметра здания, где проводится демонтаж карнизных блоков (демонтаж карнизных блоков может не проводиться, если это не предусмотрено проектом), после чего вдоль стен устанавливается монолитный пояс, на котором укрепляется проектируемая конструкция мансарды, закрытая временным покрытием из специальной армированной пленки. После этого производится демонтаж существующей крыши здания и начинается монтаж покрытия надстраиваемого этажа, который проводится захватками по 6 м. Работы по устройству мансарды при скатной крыше на здании-основе могут проводиться захватками с циклом: демонтаж существующей (скатной) крыши на захватке 6 м, дальше устройство покрытия мансарды на освобожденной захватке. В этом случае также используется защитная пленка для защиты разобранной части крыши здания, предохраняющая чердачное перекрытие от промокания при дожде или таянье снега. После монтажа покрытия на первой захватке аналогичные работы выполняются на следующих захватках. При этом временное покрытие защищает здание от атмосферных осадков до окончания устройства проектируемого покрытия. Работы по устройству мансарды могут проводиться с использованием вместо консольных навесных лесов с ограждением обычных наружных лесов, устройство которых требуется также для производства реконструктивных работ по утеплению наружных стен. С помощью тех же лесов возможно устройство покрытия надстраиваемого (мансардного) этажа над реконструируемым зданием. Строительно-монтажные работы по устройству мансардного или надстраиваемого этажа с мансардой могут выполняться с помощью подъема кранами большой грузоподъемности укрупненных элементов конструкции мансарды (как правило, металлических) и установки их наверху здания с последующим креплением между собой и со зданием-основой. Монтаж конструкций проводился с временным отселением жильцов. При монтаже конструкций должны приниматься меры по технике безопасности и защите населения. В этом случае строительно-монтажные работы проводятся захватками, соответствующими габаритам укрупненных элементов по длине здания. При различных технических решениях крыш существующих зданий возможны два принципиально отличающихся подхода по строительству мансарды или этажа с мансардой в условиях реконструкции: Ø разборка существующей крыши с использованием чердачного перекрытия в качестве междуэтажного. Такое решение является обязательным при наличии чердачной крыши с наружным водостоком; Ø оставление существующей бесчердачной крыши или крыши с полупроходным чердаком с соответствующим подъемом уровня перекрытия мансарды. При проведении работ по реконструкции и надстройке этажей, в том числе мансардного, следует осуществлять мероприятия, препятствующие складированию (с перегрузкой) материалов и конструкций от разборки части здания и крыши на перекрытии верхнего этажа. Во всех случаях следует избегать чрезмерного раскрытия кровли, обеспечивая, если это допускает конструктивная система надстраиваемого этажа с мансардой, постепенный, по мере возведения конструкций, монтаж покрытия при частичной разборке существующей кровли или без ее разборки. Если нерациональны или невозможны указанные рекомендации, следует предусматривать защиту лежащего ниже этажа здания от протечек. Краткая характеристика технологии и материалов СТЕРК® - единственная в России серия зданий из оцинкованных ЛМК, имеющая официально подтвержденную ВНИИПО IV степень огнестойкости (R15), что позволяет применять их без огнезащиты практически на любых объектах. Также это единственные быстровозводимые здания, полностью состоящие из оцинкованных деталей. Соединительные узлы решены без применения фасонных элементов из черной стали. Это повышает уровень защиты каркаса от коррозии и гарантирует длительный срок его службы. Здания монтируются только на болтовых соединениях, сварочные операции полностью исключены. Детали изготавливаются с большой степенью точности, снабжаются позиционирующими отверстиями и маркировкой, что существенно упрощает и ускоряет их монтаж. На основании изучения и развития передового мирового опыта проектным бюро компании «Андромета» разработана новая технология строительства среднеэтажных жилых зданий на основе стальных оцинкованных профилей. Ноу-хау компании и ядро концепции СТИЛТАУН® – запатентованная и соответствующая европейским стандартам система конструктивов, позволяющих возводить жилые дома высотой до 6 этажей, удовлетворяя при этом всем существующим строительным нормам по прочности, безопасности, пожаростойкости и другим параметрам. Полностью оцинкованные металлические каркасы СТЕРК® и СТИЛТАУН® разработаны на базе более чем 20-летнего опыта проектирования и строительства зданий из ЛМК. Это конструкции нового поколения, созданные по принципу комплексной экономии ресурсов и высочайшего качества. Все детали изготавливаются из лучшей отечественной горячеоцинкованной стали(сталь 350 с покрытием 275 г/кв.м). Это обеспечивает надежную защиту от коррозии, исключая затраты на обработку каркаса и гарантируя длительный срок его службы. «Умные» детали специальной формы позволяют максимально упростить и ускорить сборку здания и исключить ошибки. Отсутствие сварочных операций и необходимости в тяжелой грузоподъемной технике, компактная упаковка деталей, удешевляющая логистику, обеспечивают дополнительную экономию ресурсов. Эргономичность и простота монтажа наших конструкций позволяют вести монтажные операции быстро и с минимальным привлечением строительной техники. Система унифицированных конструктивов дает возможность быстро сконфигурировать заказанное здание из готовых деталей, а высокопроизводительное автоматизированное оборудование – быстро их изготовить. Срок поставки каркасов коммерческих зданий – от 1 месяца, полнокомплектных зданий – от 1.5 месяцев. Срок строительства жилого 4-6-этажного дома – от 6 месяцев. Конструкция стен: наружные и внутренние выполнены из легких бетонных блоков, толщиной 350 мм. и 250 мм. Фундаменты под металлические колонны: отдельно стоящие из монолитного железобетона.
Выгоды проекта Реализация мер по реконструкции и модернизации жилищного фонда не только позволит поддержать жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, но и предполагает значительный социально-экономический эффект. При реконструкции не требуется нового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40 % снижаются расходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры. Сокращаются расходы на отопление и горячее водоснабжение на 40-50 %. В условиях реконструкции жилищный фонд и рынок насыщаются дефицитными типами квартир. Реконструкция жилых домов, находящихся, как правило, в центральных районах города, в гуще деловой жизни, становится привлекательной и перспективной для инвесторов, желающих улучшить свое жилье, имеющееся в реконструируемых домах.
И позволит: 1. Капитально отремонтировать старый жилой фонд за счет внебюджетного финансирования; 2. Убрать необходимость в маневренном фонде; 3. Увеличить общую жилую площадь жилого фонда, соответствующую современным требованиям к жилью в кратчайшие сроки; 4. Исключить старый морально устаревший жилой фонд; 5. Строить МКД с учетом современных требований энергосбережения и энергоучета; 6. Изменить облик жилой среды и увеличить комфортность проживания граждан. На месте старой жилой застройки рациональной архитектуры, унылой и однообразной, появятся современные жилые комплексы с пластичными привлекательными фасадами с интересным силуэтом, соответствующие новому городскому масштабу; 7. Не выделять дополнительно участки земли для стартового строительства; 8. Значительно уменьшить затраты на содержание и текущий ремонт МКД; 9. Не оплачивать собственникам МКД ежемесячные взносы на капитальный ремонт; 10. Способствовать сохранению и созданию дополнительных рабочих мест в городе.
|
