Постановка на учет по местонахождению недвижимого имущества

 

Если риэлторская организация приобрела объект недвижимости (здание, сооружение) не для перепродажи, а для дальнейшей реконструкции (достройки, дооборудования), т.е. как объект основных средств, то приобретение данного объекта недвижимости необходимо отразить на счете 01 "Основные средства". У каждого объекта основных средств есть определенный срок службы (срок полезного использования), с учетом которого необходимо рассчитать норму амортизационных начислений для восстановления основных средств. Амортизация отражает процесс постепенного списания (погашения) стоимости объекта основных средств в течение времени его полезного использования и непосредственно связана с распределением ранее понесенных расходов, связанных с принятием объекта к бухгалтерскому учету и последующим улучшением его состояния.

В момент ввода имущества в эксплуатацию заполняют Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) по форме N ОС-1. А затем из формы N ОС-1 переносят данные в инвентарную карточку, составленную по форме N ОС-6. Ее нужно вести в течение всего срока службы объекта.

Однако для граждан, которые ведут деятельность без образования юридического лица, "первичка" не разрабатывалась.

Пункт 27 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей рекомендует использовать те же формы и указания по их заполнению, что предусмотрены для организаций.

В разделе 2 Акта о приеме-передаче объекта основных средств указываются первоначальная стоимость, срок полезного использования и способ начисления амортизации, можно вписать и данные для налогового учета. Для этого бланк ОС-1 можно дополнить необходимыми данными для налогового учета.

Форму N ОС-1 с изменениями лучше утвердить как приложение к учетной политике для целей налогообложения.

Если расхождений между данными бухгалтерского и налогового учета нет, то можно сделать пометку о том, что данные для налогообложения прибыли аналогичные.

В соответствии с п. 1 ст. 83 НК РФ налогоплательщики подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения обособленных подразделений или по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества. На основании п. 5 ст. 83 НК РФ заявление организации о постановке на учет по местонахождению подлежащего налогообложению недвижимого имущества подается в налоговый орган по местонахождению этого имущества в течение 30 дней, с дня его регистрации в органах, осуществляющих государственный учет и регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним. Следовательно, как только риэлторская организация зарегистрировалась в этих органах, т.е. получила свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, она обязана не позднее 30 дней после даты регистрации встать на учет в налоговом органе по местонахождению данного недвижимого имущества.

Согласно п. 10 ст. 83 НК РФ налоговые органы обязаны на основе имеющихся данных и сведений, сообщаемых им органами, осуществляющими государственный учет и регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, самостоятельно (до подачи заявления налогоплательщиком) принимать меры к постановке на учет налогоплательщиков в налоговых органах. Регистрация риэлторской фирмы в налоговом органе по местонахождению недвижимого имущества влечет за собой уплату налога на имущество, подлежащее обложению налогом на имущество предприятий.

Также по месту регистрации риэлторской организации необходимо представить расчет по налогу на имущество предприятий, который составляется в целом по организации (включая обособленные подразделения, здания и сооружения, если они имеются).

Если квартира приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, то в соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01 этот актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов. Поэтому его стоимость указывается в договоре купли-продажи.

Для имущества, которое приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, унифицированные формы первичной документации по основным средствам не применяются. В данном случае квартира приходуется на основании накладной поставщика. А когда передается непосредственно покупателю, составляют акт приемки-передачи имущества.

В бухгалтерском учете приобретенная квартира отражается по дебету счета 41 "Товары" в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

В зависимости от того, по какому договору приобретается квартира (долевого участия или купли-продажи) и у кого (у организации, физического лица или индивидуального предпринимателя), порядок учета НДС по ним различен так же, как и различен порядок исчисления НДС в бюджет.

Для оплаты приобретенного помещения риэлторская организация привлекает кредитные средства. В соответствии с подп. 3 и 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию" (ПБУ 15/01), на дату получения денежных средств по кредитному договору организация отражает основную сумму долга в составе кредиторской задолженности. Уменьшение (погашение) указанной кредиторской задолженности отражается при возврате организацией-заемщиком полученного от заимодавца кредита (п. 10 ПБУ 15/01).

Для обобщения информации о состоянии краткосрочных (на срок не более 12 месяцев) кредитов, полученных организацией, предназначен счет 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам". Суммы полученных организацией краткосрочных кредитов отражаются по кредиту счета 66 в корреспонденции в данном случае с дебетом счета 51 "Расчетные счета".

Затраты, связанные с получением и использованием кредитов (проценты, причитающиеся к уплате кредиторам за полученные от них кредиты), признаются расходами того периода, в котором они произведены. За исключением их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива (подп. 11 и 12 ПБУ 15/01). При этом согласно п. 13 ПБУ 15/01 объекты основных средств, приобретаемые непосредственно для перепродажи, учитываются как товары и к инвестиционным активам не относятся.

В соответствии с п. 14 ПБУ 15/01 начисленные согласно условиям договора проценты по полученным кредитам независимо от срока их уплаты включаются заемщиком в состав текущих расходов в качестве операционных. В пункте 17 ПБУ 15/01 указано, что задолженность по полученным займам и кредитам показывается с учетом причитающихся к уплате на конец отчетного периода процентов согласно условиям договоров.

Проценты по полученным кредитам отражаются по кредиту счета 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам" в корреспонденции с дебетом счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы". Начисленные суммы процентов учитываются обособленно. Обособленный учет процентов можно обеспечить путем открытия соответствующих субсчетов к счету 66, например 66-1 "Расчеты по основной сумме долга", 66-2 "Расчеты по начисленным процентам".

 

Пример.

Риэлторская организация получила банковский кредит сроком на 2 месяца в сумме 590 000 руб. под 30% годовых, для оплаты приобретенного нежилого помещения с целью его дальнейшей перепродажи. Согласно договору проценты начисляются банком ежемесячно, а их уплата производится единовременно вместе с погашением основной суммы долга. Стоимость приобретенного помещения составляет 590 000 руб., в том числе НДС 90 000 руб. Получение кредита и оплата нежилого помещения произведены после получения организацией свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение. Кредитные средства возвращены в установленный срок.

На счетах бухгалтерского учета риэлторской организации будут сделаны следующие записи:

Д 41 "Товары", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 500 000 руб. - оприходовано нежилое помещение, приобретенное для продажи;

Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 90 000 руб. - отражена сумма НДС по приобретенному помещению;

Д 51 "Расчетные счета", К 66-1 "Расчеты по основной сумме долга" - 590 000 руб. - получен кредит банка на приобретение помещения;

Д 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", К 51 "Расчетные счета" - 590 000 руб. - произведена оплата за приобретенное помещение;

Д 68 "Налоги и сборы НДС", К 19 "НДС по приобретенным ценностям" - 90 000 руб. - принята к вычету сумма НДС по оплаченному и оприходованному нежилому помещению.

Ежемесячно в течение срока действия кредитного договора производятся следующие записи:

Д 91 "Прочие доходы и расходы", К 66-2 "Расчеты по начисленным процентам" - 29 500 руб. - начислены проценты по полученному кредиту за 2 месяца ((590 000 х 30% / 12 х 2) = 29 500 руб.)

Д 66-1 "Расчеты по основной сумме долга", К 51 "Расчетные счета" - 590 000 руб. - отражен возврат основной суммы долга по полученному кредиту;

Д 66-2 "Расчеты по начисленным процентам", К 51 "Расчетные счета" - 29 500 руб. - отражена уплата процентов банку по полученному кредиту.

 

Постановка на учет по местонахождению недвижимого имущества производится в следующем порядке.

1. Регистрирующие органы обязаны сообщить в налоговый орган по месту своего нахождения сведения, о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе в течение 10 дней со дня их регистрации (п. 4 ст. 85 НК РФ).

2. В течение 5 дней со дня поступления этих сведений налоговый орган ставит организацию на учет (п. 2 ст. 84 НК РФ).

3. В этот же срок налоговый орган обязан выдать налогоплательщику или направить ему по почте уведомление о постановке на учет по форме N 09-1-3, установленной приказом МНС России от 3 марта 2004 г. N БГ-3-09/178. В этом уведомлении, в частности, будет указан КПП, который налоговый орган присвоит организации при постановке на учет по местонахождению недвижимого имущества организации (п. 2.1.4 приказа).

Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, уплаченные риэлторской организацией при приобретении основных средств. При этом указанные вычеты производятся по мере постановки на учет объектов основных средств, с момента начисления амортизации в налоговом учете (п. 5 ст. 172 НК РФ). Порядок начала начисления амортизации по объекту амортизируемого имущества установлен п. 2 ст. 259 НК РФ, а именно: амортизация для целей налогообложения начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект введен в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 116 НК РФ нарушение риэлторской организацией установленного ст. 83 НК РФ срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного п. 2 ст. 83 НК РФ, влечет взыскание штрафа в размере 5000 руб.

Нарушение налогоплательщиком установленного ст. 83 НК РФ срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе на срок более 90 дней влечет взыскание штрафа в размере 10000 руб. (п. 2 ст. 116 НК РФ).

Передача квартиры покупателю (по договору купли-продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.

До момента государственной регистрации - перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить); продавец (застройщик) также теряет право распоряжения объектом сделки.

Затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 "Капитальные вложения".

С 2006 г. вступили в силу поправки к Налоговому кодексу, и эти изменения прояснили многое, что было неясно для риэлторов в налоговом учете.

Один из видов деятельности риэлторов - покупка недвижимости и дальнейшая ее продажа клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. В случае, если изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 "Товары" в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры также войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7 500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В учете у продавца отражается "реализованная", но не прошедшая государственной регистрации квартира, в данном случае правомерно использование риэлтором счета 45 "Товары отгруженные", на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности, на которую к нему не перешло.

В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации. Однако здесь сумма госпошлины, в отличие от бухгалтерского учета, не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу же после уплаты, независимо от момента реализации квартиры.

При дальнейшей продаже квартиры риэлтором дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров, а ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Что касается НДС, то с начала 2006 г. "реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них" и "передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир" подпадает под льготу (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ), т.е. если риэлтор продает квартиру, находящуюся в его собственности, такая реализация не будет облагаться НДС. Заметим, что этой льготой не смогут воспользоваться риэлторы, которые непосредственно не занимаются продажей принадлежащего им на праве собственности жилья, а оказывают исключительно посреднические услуги (подбор квартиры, заполнение необходимых бумаг и т.д.).

Застройщики (инвесторы), привлекающие недостающие денежные средства соинвесторов для реализации инвестиционного проекта по строительству жилищного объекта, нередко нарушают положения, в соответствии с которым до учетной регистрации инвестиционного контракта инвестор не вправе заключать договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.

Собственные средства юридических и физических лиц, при использовании которых инвестиционные проекты реализуются на коммерческой основе, составляют значительный объем среди источников финансирования капитальных вложений в основной капитал, объекты природопользования, землю.

С начала 2005 г. вступил в силу ряд нормативных актов, объединенных в "пакет жилищных законов". Они кардинально изменили правовое регулирование в этой сфере, коснувшись буквально каждого гражданина и затронув интересы многих организаций. Самыми главными в этом пакете, безусловно, являются действующие Жилищный и Градостроительный кодексы РФ.

В ЖК РФ впервые предусмотрена специальная глава, регламентирующая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.

Определены основания для отказа в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения, а также последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения.

Новым является правило о том, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Исключена норма о том, что необходимо получать разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Требование получения такого согласия распространяется лишь на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства).

Строительство жилья - высокодоходный бизнес, который требует значительных и достаточно долгосрочных финансовых вложений, поскольку период оборота средств в данной отрасли составляет от 1,5 до 3 лет. Именно такой срок необходим для возведения объекта от нулевого цикла до момента сдачи государственной комиссии. При этом стоимость строительства может достигать нескольких миллионов долларов. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства.

Поскольку из-за высоких процентных ставок привлечение банковского кредита для строительства жилья в нашей стране пока не получило должного распространения, застройщиками было найдено альтернативное решение - привлечение инвестиций других организаций, а также граждан.

Каждое предприятие использует в своей работе собственные разработки или классические схемы построения бизнеса.

Любую схему уменьшения налоговых обязательств можно назвать законной, если предприятию, осуществляющему строительство, по результатам работы схемы не может быть предъявлено никаких обвинений. Для этого необходимо на основе законодательной базы убедить государственные органы в том, что представленная схема не создана специально для уменьшения налоговых обязательств, а является логичным ведением строительного бизнеса.

Риэлторские организации в основном осуществляют инвестиции в строительство жилья с целью его дальнейшей реализации своим клиентам. Юридическая безграмотность физических и, довольно часто, юридических лиц, финансирующих строительство жилого дома, может привести к негативным последствиям, в случае сотрудничества с недобросовестным партнером.

Одним из способов формирования источников финансирования строительства объектов является привлечение средств физических и юридических лиц в форме долевого участия в строительстве.

 

3. Отдельные виды обязательств: мена; дарение; рента и пожизненное содержание с иждивением; аренда; наем жилого помещения