Глава 34. Аренда

 

1. Общие положения

 

Статья 624. Договор аренды

 

--Статья 624 с изменением (З-н № 191-ЗИ-IV от 13.03.07г.);

 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

Статья 625. Право собственности арендатора на продукцию,

плоды и доходы от арендованного имущества

 

Продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором (нанимателем) в результате использования арендованного (нанятого) имущества в соответствии с договором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено законом или договором.

 

Статья 626. Объекты аренды

 

-- Пункт 1 статьи 626 с изменением (З-н № 172-ЗИ-V от 07.10.11 г.)

 

1. В аренду (имущественный найм) могут быть переданы земельные участки, участки недр и другие обособленные природные объекты, комплексы недвижимого имущества, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду (имущественный найм) не допускается или ограничивается.

2. Передача в аренду (имущественный найм) земельных участков, участков недр и других обособленных природных объектов, находящихся в исключительной собственности государства, регулируется законом или в порядке, им предусмотренном.

3. В договоре аренды (имущественного найма) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (нанимателю) в качестве объекта договора аренды (имущественного найма). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем в передачу в аренду (имущественный найм), считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 

Статья 627. Арендодатель

 

--Пункт 1 статьи 627 дополнен частью второй (З-н № 384-ЗД-IV от 17.01.08г.);

 

1. Право сдачи имущества в аренду (имущественный найм) принадлежит его собственнику.

Право сдачи государственного и муниципального имущества в аренду (имущественный найм) принадлежит соответствующим исполнительным органам государственной власти в порядке, предусмотренном законом о разгосударствлении и приватизации государственного и муниципального имущества.

2. Арендодателями (наймодателями) могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (имущественный найм).

 

Статья 628. Форма и государственная регистрация договора аренды

 

1. Договор аренды (имущественного найма), сторонами которого выступают граждане (физические лица), может быть заключен как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима при сроке найма до 1 (одного) года.

Если же в договоре аренды (имущественного найма) хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, то он должен быть заключен в письменной форме независимо от срока, на который он заключается.

2. Договор аренды (имущественного найма) недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды (имущественного найма), предусматривающий переход в последующем права собственности на имущество к арендатору (нанимателю) (статья 645 (выкуп арендованного имущества) настоящего Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

 

Статья 629. Срок договора аренды

 

1. Договор аренды (имущественного найма) заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды (имущественного найма) в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 (один) месяц, а при аренде (имущественном найме) недвижимого имущества - за 3 (три) месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (имущественного найма), заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды (имущественного найма), а также для аренды (имущественного найма) отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды (имущественного найма) в договоре не определен, и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды (имущественного найма) такого имущества, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

 

Статья 630. Предоставление имущества арендатору

 

1. Арендодатель (наймодатель) обязан предоставить арендатору (нанимателю) имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды (имущественного найма) и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду (имущественный наем) вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор (наниматель) не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем (наймодателем) таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель (наймодатель) не предоставил арендатору (нанимателю) сданное в аренду (имущественный наем) имущество в указанный в договоре срок, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок, арендатор (наниматель) вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 415 (последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь) настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

 

Статья 631. Ответственность арендодателя за недостатки

сданного в аренду имущества

 

1. Арендодатель (наймодатель) отвечает за недостатки сданного в аренду (имущественный наем) имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор (наниматель) вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя (наймодателя) либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы (платы за наем), либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению данных недостатков из арендной платы (платы за наем имущества), предварительно уведомив об этом арендодателя (наймодателя);

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель (наймодатель), извещенный о требованиях арендатора (нанимателя) или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя (наймодателя), может без промедления произвести замену предоставленного в аренду (имущественный наем) имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора (нанимателя) или удержание им расходов по устранению недостатков из арендной платы (платы за наем имущества) не покрывает причиненных арендатору (нанимателю) убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель (наймодатель) не отвечает за те недостатки сданного в аренду (имущественный наем) имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору (нанимателю) либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности (явные недостатки) при заключении договора или передаче имущества в аренду (имущественный наем).

 

Статья 632. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

 

Передача имущества в аренду (имущественный наем) не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязан предупредить арендатора (нанимателя) о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду (имущественный наем) имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение этого правила дает арендатору (нанимателю) право требовать уменьшения арендной платы (платы за наем имущества) либо расторжения договора (статья 641 (досрочное расторжение договора по требованию арендатора) настоящего Кодекса) и возмещения убытков.

 

Статья 633. Арендная плата

 

1. Арендатор (наниматель) обязан своевременно вносить плату за наем имущества (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы (платы за наем имущества) определяются договором. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде (имущественном найме) аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата (плата за наем имущества) устанавливается за все арендуемое (нанятое) имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного (нанятого) имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором (нанимателем) определенных услуг;

г) передачи арендатором (нанимателем) арендодателю (наймодателю) обусловленной договором вещи в собственность или в аренду (имущественный наем);

д) возложения на арендатора (нанимателя) обусловленных договором затрат по улучшению аредованного (нанятого) имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы (платы за наем имущества) или иные формы оплаты.

3. Размеры арендной платы (платы за наем имущества) могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в 1 (один) год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки для пересмотра размера платы для отдельных видов аренды (имущественного найма), а также для аренды (имущественного найма) отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор (наниматель) вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного (в том числе неоднократного) нарушения арендатором (нанимателем) сроков внесения арендной платы (платы за наем имущества) арендодатель (наймодатель) вправе потребовать от арендатора (нанимателя) досрочного внесения платы в установленный арендодателем (наймодателем) срок либо потребовать досрочного расторжения договора (статья 640 (досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) настоящего Кодекса). При этом арендодатель (наймодатель) не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 (два) срока подряд.

 

Статья 634. Пользование арендованным имуществом

 

1. Арендатор (наниматель) обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.

2. Если арендатор (наниматель) пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, несмотря на предупреждение арендодателя (наймодателя), последний имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

 

Статья 635. Распоряжение арендованным имуществом

 

1. Арендатор (наниматель) вправе с согласия арендодателя (наймодателя) сдавать арендованное (нанятое) имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору аренды (имущественного найма) другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное (нанятое) имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом или в порядке, им предусмотренном. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем (наймодателем) остается арендатор (наниматель).

2. Договор субаренды (поднайма) не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (имущественного найма). К договорам субаренды (поднайма) применяются правила о договоре аренды (имущественного найма), если иное не установлено законом или в порядке, им предусмотренном.

 

Статья 636. Обязанности арендодателя по содержанию имущества

 

1. Арендодатель (наймодатель) обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду (наем) имущества, если иное не предусмотрено законом или в порядке, им предусмотренном, или договором.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды (имущественного найма), а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

2. Нарушение арендодателем (наймодателем) обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору (нанимателю) право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя (наймодателя) стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (платы за наем имущества);

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы (платы за наем имущества);

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

 

Статья 637. Обязанности арендатора по содержанию

арендованного имущества

 

Арендатор (наниматель) обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (имущественного найма).

 

Статья 638. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

 

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду (наем) имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (имущественного найма).

2. В случае смерти гражданина, являющегося арендатором (нанимателем) недвижимого имущества, его права и обязанности по договору аренды (найма) этого имущества переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель (наймодатель) не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами (квалификация, специальность и пр.) арендатора (нанимателя).

 

Статья 639. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

 

1. Если иное не предусмотрено договором аренды (имущественного найма), досрочное прекращение договора аренды (имущественного найма) влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (поднайма). Субарендатор (поднаниматель) в этом случае имеет право на заключение с арендодателем (наймодателем) по первому договору договора аренды (найма) имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды (поднайма), в пределах оставшегося срока субаренды (поднайма) на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (имущественного найма).

2. Если договор аренды (имущественного найма) по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (поднайма).

 

Статья 640. Досрочное расторжение договора

по требованию арендодателя

 

1. По требованию арендодателя (наймодателя) договор аренды (имущественного найма) может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор (наниматель):

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (плату за наем имущества);

г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды (найма) сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом или в порядке, им предусмотренном, или в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (нанимателя).

Договором аренды (имущественного найма) могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (наймодателя) в соответствии с пунктом 2 статьи 467 (основания изменения и расторжения договора) настоящего Кодекса.

2. Арендодатель (наймодатель) вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору (нанимателю) письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 

Статья 641. Досрочное расторжение договора

по требованию арендатора

 

По требованию арендатора (нанимателя) договор аренды (имущественного найма) может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

а) арендодатель (наймодатель) не предоставляет имущество в пользование арендатору (нанимателю) либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору (нанимателю) имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем (наймодателем) при заключении договора, не были заранее известны арендатору (нанимателю) и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель (наймодатель) не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор (наниматель) не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды (имущественного найма) могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (нанимателя) в соответствии с пунктом 2 статьи 467 (основания изменения и расторжения договора) настоящего Кодекса.

 

Статья 642. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

 

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды (имущественного найма), арендатор (наниматель), надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды (имущественного найма) на новый срок. Арендатор (наниматель) обязан письменно уведомить арендодателя (наймодателя) о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды (имущественного найма), а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды (имущественного найма) на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель (наймодатель) отказал арендатору (нанимателю) в заключении договора на новый срок, но в течение 1 (одного) года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды (имущественного найма) с другим лицом на прежних или более льготных условиях, арендатор (наниматель) вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор (наниматель) продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (наймодателя), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 629 (срок договора аренды) настоящего Кодекса).

 

Статья 643. Возврат арендованного имущества арендодателю

 

1. При прекращении договора аренды (имущественного найма) арендатор (наниматель) обязан вернуть арендодателю (наймодателю) имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

2. Если арендатор (наниматель) не возвратил арендованное (нанятое) имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель (наймодатель) вправе потребовать внесения арендной платы (платы за наем имущества) за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю (наймодателю) убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного (нанятого) имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

 

Статья 644. Улучшение арендованного имущества

 

1. Произведенные арендатором (нанимателем) отдельные улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором.

2. В случае, когда арендатор (наниматель) произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя (наймодателя) улучшения арендованного (нанятого) имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор (наниматель) имеет после прекращения договора право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного (нанятого) имущества, произведенных арендатором (нанимателем) без согласия арендодателя (наймодателя), возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного (нанятого) имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (наймодателя).

 

Статья 645. Выкуп арендованного имущества

 

1. В договоре аренды (имущественного найма) может быть предусмотрено, что арендованное (нанятое) имущество переходит в собственность арендатора (нанимателя) по истечении срока аренды (имущественного найма) или до его истечения при условии внесения арендатором (нанимателем) всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного (нанятого) имущества не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы (платы за наем имущества) в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного (нанятого) имущества.

 

Статья 646. Особенности отдельных видов аренды

и аренды отдельных видов имущества

 

-- Статья 646 с изменением (З-н № 172-ЗИ-V от 07.10.11 г.)

 

K отдельным видам договора аренды (имущественного найма) и договорам аренды (имущественного найма) отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

 

Прокат

 

Статья 647. Договор проката

 

1. По договору проката арендодатель (наймодатель), осуществляющий сдачу имущества в аренду (имущественный наем) в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2. Договор проката заключается в письменной форме.

3. Договор проката является публичным договором (статья 443 (публичный договор) настоящего Кодекса).

 

Статья 648. Срок договора проката

 

1. Договор проката заключается на срок до 1 (одного) года.

2. Правила о возобновлении договора аренды (имущественного найма) на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора (нанимателя) на возобновление договора аренды (имущественного найма) (статья 642 (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок) настоящего Кодекса) к договору проката не применяются.

3. Арендатор (наниматель) вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя (наймодателя) не менее чем за 10 (десять) дней.

 

Статья 649. Предоставление имущества арендатору

 

Арендодатель (наймодатель), заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора (нанимателя) проверить исправность сдаваемого в аренду (наем) имущества, а также ознакомить арендатора (нанимателя) с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

 

Статья 650. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

 

1. При обнаружении арендатором (нанимателем) недостатков сданного в аренду (наем) имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель (наймодатель) обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора (нанимателя) о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

2. Если недостатки сданного в аренду (наем) имущества явились следствием нарушения арендатором (нанимателем) правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор (наниматель) оплачивает арендодателю (наймодателю) стоимость ремонта и транспортировки имущества.

 

Статья 651. Арендная плата по договору проката

 

1. Арендная плата (плата за пользование имуществом) по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В случае досрочного возврата имущества арендатором (нанимателем) арендодатель (наймодатель) возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы (платы за пользование имуществом), исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

3. Взыскание с арендатора (нанимателя) задолженности по арендной плате (плате за пользование имуществом) производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

 

Статья 652. Пользование арендованным имуществом

 

1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду (наем) по договору проката, являются обязанностью арендодателя (наймодателя).

2. Сдача в субаренду (поднаем) имущества, предоставленного арендатору (нанимателю) по договору проката, передача арендатором (нанимателем) своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, залог арендных прав (прав пользования имуществом) арендатора (нанимателя) и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества, паевого взноса в производственные кооперативы не допускается.