Нормативная база в сфере уп­равления собственностью

 

В настоящее время в Российской Феде­рации действуют разрозненные нормативные правовые акты, регулирующие различные аспекты управления собственностью. Это, прежде всего, Закон о приватизации, Закон о несостоятельности (банкротстве), Законы о хозяйственных обществах. Кроме того, в данной сфере действуют указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, посвященные регулированию вопросов в области управления федеральной государственной собственностью, пакетами акций открытых акционерных обществ, а также собственностью, находящейся за границей.

 

9 сентября 1999 г. Правительством РФ одобрена Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации.

 

Однако в Российской Федерации отсутствует базовый федеральный закон, в котором бы комплексно регулировались отношения в сфере управления собственностью. В качестве примера можно привести Закон Украины от 21 сентября 2006 г. № 185‑V «Об управлении объектами государственной собственности», который определяет правовые основы управления объектами государственной собственности. Данный закон не распространяется на отношения, связанные с объектами муниципальной и частной собственности.

 

Другой показательный пример: Закон Республики Казахстан от 4 октября 2003 г. № 490–2 «О государственном мониторинге собственности в отраслях экономики, имеющих стратегическое значение». При этом под отраслями экономики, имеющими стратегическое значение, понимаются в контексте закона – добыча и переработка топливно-энергетических полезных ископаемых (угля, нефти, газа, урана и металлических руд), машиностроение, химическая промышленность, транспорт и связь, производство и распределение электроэнергии, а также отрасли, производящие продукцию военно-промышленного назначения. Названный закон распространяется не только на объекты государственной собственности, но и на объекты частной собственности, в отношении которых проводится государственный мониторинг собственности.

 

 

 

Основаниями приобретения права собственности на имущество являются юридические факты возникновения такого права в предусмотренном законами порядке:

- создание новой вещи (в результате реализации строительного проекта),

- в сделках купли-продажи,

- по договорам аренды с правом выкупа,

- в результате мены, дарения, наследования,

- при проведении приватизационных процессов,

- приобретательская давность.

 

Прекращение право собственности происходит:

- реорганизация юридических лиц,

- отчуждение собственником своего имущества,

- отказ от права собственности,

- гибель или уничтожение объекта,

- в иных предусмотренных законами случаях (ст.235 ГК РФ).

 

В рамках последней нормы, применительно к об.недвижимого имущества, наиболее существенными являются следующие:

- принудительное изъятие недв.имущества при обращении взыскания на имущество по обязательствам (ст.237 ГК РФ),

- отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст.239),

- конфискация (ст.243).

 

Применительно к недвижимости устанавливается дополнительная норма обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.131 ГК РФ). Базовые положения получили свое развитие в фед.законе «О гос.регистрации прав на недвиж.имущество и сделок с ним».

 

21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

 

 

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

 

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам (далее также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений).

 

 

Положения обязательственного права:

- купля-продажа - глава 30, §7 «Продажа недвижимости, §8 «Продажа предприятия» ст.559-566 ГК РФ;

- аренда - глава 34 §4 «Аренда зданий и сооружений», §5 «Аренда предприятий» ст.650-664;

- строительный подряд ст.740-757;

- имущественное страхование (гл.48, ст.928-929);

- доверительное управление имуществом (глава 53, ст.1012-1026);

- коммерческая концессия (глава 54, ст.1027-1040); см. также Федеральный закон о концессионных соглашениях от 21 июля 2005 года N 115-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 N 152-ФЗ).

Положения раздела III 1 части ГК устанавливают общие принципы обеспечения исполнения обязательств, включая страхование, банковские гарантии, поручительство, залог и ипотеку (ст.334 – 358 ГК РФ).

 

Иные кодексы и законы РФ об операциях и сделках.

 

Регулирование прав на земельные участки и сделок с ними, возникновение и прекращения прав собственности отражены в Земельном кодексе РФ.

Водный кодекс Российской Федерации

Положениями ВК РФ в стране установлена в основном федеральная собственность на водные объекты. В собственности субъектов РФ, МО, физ. и юр.лиц могут находиться лишь водные объекты типа прудов и обводненных карьеров, расположенных на земельных участках, принадлежащих на праве собственности субъектам. Продажа, залог и совершение др.сделок с гос.собственностью не допускаются.

Регулирование оборотоспособности и хоз.использования подземных водных объектов отнесено к законодательству о недрах.

Права пользования водными объектами реализуются через договоры водопользования.

 

Лесной кодекс Российской Федерации

Леса располагаются на землях лесного фонда. Имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются: ГК РФ, ЗК РФ и ЛК РФ и др.федеральных законов.

Леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности (ст.8). Формы собственности в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

Лесные участки, находящиеся в гос. или муниципал. собственности, могут быть предоставлены гражданам и юр.лицам в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование.

Граждане, юридические лица, которые используют леса в порядке, предусмотренном статьей 25 настоящего Кодекса, приобретают право собственности на древесину и иные добытые лесные ресурсы в соответствии с гражданским законодательством.

 

Федеральный закон о недрах

Недра определяются как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоёмов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и другие ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользовании, владения и распоряжения находятся в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

Оборотоспосбность участков недр существенно ограничена. Участки недр не могут быть предметом: купли-продажи, дарения, наследование, залога или отчуждаться в другой форме. Права пользования участками недр могут отчуждаться в той мере, в какой оборот допускается федеральными законами.

30 декабря 1995 года N 225-ФЗ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О соглашениях о разделе продукции»

Гос.учету и включению в гос.реестр подлежат:

- все работы по геологическому изучению недр,

- участки недр, предоставленные для добычи полезных ископаемых,

- лицензии на пользование недрами.

 

 

Понятие управления собственностью

 

 

Управление охватывает следующие направления:
· экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке
· техническое — содержание и развитие объекта в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями
· правовое — комплексное юридическое сопровождение сделок

Задачи управления определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.

Экономические задачи управления:
· планирование и бюджетирование доходов и расходов
· привлечение инвестиций
· маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов
· анализ эксплуатационных расходов и их снижение
· контроль за поступлением арендных платежей
· поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем
· создание прозрачных для собственника финансовых отношений

Технические задачи управления:
· техническое обслуживание и эксплуатация
· отношения с коммунальными службами
· организация охраны объекта недвижимости
· клининг – профессиональная уборка
· отношения с субподрядчиками по эксплуатации
· согласование перепланировок и реконструкций

Правовые задачи управления:
· подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками
· представление интересов в государственных и муниципальных органах
· разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде

Принципы управления,способы и методы управления