Задача № 5. В связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию арендодателя-общества о досрочном расторжении договора аренды нежилого

В связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию арендодателя-общества о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения арбитражный суд первой инстанции оставил исковое заявление без рассмотрения.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, установленном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд указал, что истец не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении) согласно ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Представленное истцом в качестве такого доказательства уведомление № 4 суд первой инстанции не принял в качестве надлежащего доказательства, так как факт получения указанного уведомления ответчиком не подтвержден. Уведомление с подписью получателя отсутствует. Вручение извещения вахтеру, на что имеется ссылка в ответе почты, не может свидетельствовать о получении почтового отправления самим адресатом, и, следовательно, о его возможности исполнить требования, изложенные в предупреждении арендодателя. Другое ценное письмо, направленное обществом в адрес предпринимателя, также последним не получено, извещение вручено вахтеру.

Суд апелляционной инстанции отменил определение суда первой инстанции об оставлении заявления без рассмотрения, сделав вывод о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, сославшись при этом на то, что уведомления о расторжении договора направлялись обществом заказными письмами с уведомлением по фактическому адресу предпринимателя, а то обстоятельство, что предприниматель уклонялся от получения корреспонденции, не свидетельствует о несоблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора.

Суд кассационной инстанции отменил судебный акт суда апелляционной инстанции, оставив в силе определение суда первой инстанции на основании следующего. Ввиду вручения извещения вахтеру и отсутствия доказательств получения такого извещения самим предпринимателем, нельзя сделать однозначный вывод о том, что такое извещение было получено арендатором, и что он имел возможность исполнить обязательство в разумный срок. Таким образом, факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и расторжении договора аренды не подтвержден, следовательно, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды (ст. 452, 619 ГК РФ), в связи с чем суд правомерно в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ оставил исковое заявление общества без рассмотрения.

Дайте оценку доводам суда первой, апелляционной и кассационной инстанций.