Пример №2.

Жилой двухэтажный дом, расположенный в Кировском районе, по ул. Суворова, 28 Б, 1875 года постройки со сроком эксплуатации, превышающим нормативный срок службы (рис. 20).

Здание со сроком эксплуатации, превышающим нормативный срок службы.

Здание находится в неудовлетворительном состоянии, коэффициент эффективности проведения ремонтных работ больше 1, что говорит о нецелесообразности проведения капитальных ремонтов. Здание подлежит сносу.

На основе планов управления техническим состоянием каждого жилого дома разрабатывается долгосрочный план управления техническим состоянием жилищного фонда города.

Вариант построения оптимизационной модели управления техническим состоянием жилищного фонда (на примере Первомайского района г. Ростова-на-Дону)

Она выполнена на основе экономико-математической оптимизации для реализации общей политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.

Оптимизационная модель базируется на соблюдении общих принципов плановой системы: программно-целевом принципе, долгосрочности, непрерывности, комплексности.

Оптимизация проведена на период с 2003 по 2010 год, соответствующий периоду проведения реформы ЖКХ в Российской федерации.

Основной задачей являлось доведение всех жилых зданий района до уровня нормальной (нормативной) эксплуатации за вышеуказанный период – 7 лет. При этом в отдельные программы выделены аварийные здания и здания, имеющие неудовлетворительное состояние в результате неравномерной осадки грунтов основания. Учтена возможность финансирования разработанных программ, как за счет средств населения, так и за счет средств бюджетов различных уровней.

Общие затраты на выполнение капитального ремонта для доведения объектов до нормативного уровня составили в ценах 2003 г. – 672 млн. руб. Приведенные затраты на период до 2010 г. (с учетом коэффициента дисконтирования по ставке 18%) – 1,3 млрд. руб. (рис. 13.3).

Рис. 13.3. Построение оптимизационной модели (на примере Первомайского района г. Ростова-на-Дону)

При этом в отдельные программы выделены объекты, имеющие деформации основных несущих конструкций, физический износ свыше 65 %, для которых стоимостная оценка проводимых ремонтных работ при совместном учете физического и морального износа превышает восстановительную стоимость здания. К таковым относятся малоэтажные строения со сроком службы – 60-80 лет, имеющие деревянные перекрытия, в которых отсутствуют некоторые виды инженерного оборудования (209 зданий). Такие объекты предлагаются инвесторам для отселения, сноса и строительства нового жилья.

Сравнение потребных затрат со средствами, собираемыми с населения, показало, что при выбранной оптимизированной модели, если предполагать, что население должно полностью оплачивать стоимость капитального ремонта, то тариф в 2003 году должен составлять 5,4 руб и расти с каждым годом приблизительно на 28-30%.

На основе принятого долгосрочного плана управления техническим состоянием жилищного фонда города на следующем этапе, разрабатываются планы управления на пятилетку с разбивкой по годам.

19.Комплексная оценка территории

Массовая оценка - это процесс оценки группы объектов недвижимости (в данном случае земельных участков) на определенную дату с использованием стандартных методов и статистической проверки результатов. Массовая оценка земли сводится к выделению на тер­ритории города районов (оценочных зон) с одинаковой средней стоимостью земельных уча­стков, при этом коэффициент вариации данных в пределах выборки должен находиться на минимальном уровне. Наиболее приемлемым и достоверным методом оценки является метод сравнения продаж - то есть сравнение цен на земельные участки в результате реальных сде­лок на открытом рынке недвижимости.

Ценность различных участков городской территории моделируется на базе расчетов специального индикатора - концентрации объектов обслуживания всех видов и мест прило­жения груда непроизводственной сферы. Рассчитанная с помощью аппарата пространственной статистики степень концентрации упомянутых объектов является интегральным индика­тором, который наиболее детально и устойчиво дифференцирует городскую территорию. Степень концентрации - безразмерная величина и поэтому ценность участков городской тер­ритории измеряется в баллах

Информационное обеспечение массовой оценки городских земель.Эффективная массовая оценка городских земель требует организации современных информационных систем сбора и поддержания данных. С одной стороны, это сведения о физическом и юридическом состоянии недвижимости, а с другой - информация о текущих сделках, договорах аренды, закладке, наследовании и пр. Сбор данных и их картирование в российских городах были весьма затруднены из-за отсутствия земельного кадастра, необходимости собирать информа­цию из разных источников, проверять ее и корректировать с помощью натурных обследова­ний. В последнее время в ряде городов начали создавать автоматизированные системы по хранению и обработке информации о недвижимости. Важно подчеркнуть, что для обеспече­нии качества и оперативности работ массовая оценка как один из неотъемлемых институтов рынка должна опираться на современные технологии сбора и обработки информации.

Градостроительная ценность территории поселения для целей дифференциации ста­вок земельного налога по предлагаемой методике, базируется на учете уровня инженерного оборудования и обустройства территории, доступности к объектам социальной инфраструк­туры и отдельных экологических признаках территории, но не учитывает различий в дина­мике оценочных показателей при удалении от центра поселения или его локальных центров для различных видов использования земель (жилая, офисная застройка, участки торговых предприятий), так как ставит своей задачей установить усредненный коэффициент диффе­ренциации земельного налога в целом по оценочной зоне.

Рекомендуемая методика зонирования территории поселения предусматривает вы­полнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.

§ Первое включает в себя раз­граничение территории поселения на оценочные участки.

§ Второе - установление для каждого оценочного участка перечня факторов влияния, их оценка

§ Расчет суммарного коэффициен­та относительной ценности оценочного участка и коэффициента дифференциации средней ставки земельного налога по отдельным оценочным участкам территории поселения. В этом же действии в процессе наложения влияния факторов друг на друга на отдельном оценочном участке уточняются их границы.

§ Третье действие предусматривает объединение оценочных участков, имеющих близкие значения коэффициентов дифференциации, в оценочные зоны (зоны градостроительной ценности).