Сравнительный подход

Сравнительный анализ продаж

Сравнительный анализ продаж основан на принципе замеще­ния: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный участок с подоб­ными полезными свойствами. Для использования данного метода необходимо:

1) установить единицы сравнения:

2) определить по каждому из элементов прямым сравнением ха­рактер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого ЗУ;

3) внести поправки с учетом различия между оцениваемым ЗУ и сопоставимыми участками по основным факторам. Корректировки производятся в направлении от сопоставимого к оцениваемому. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый участок по какому-либо параметру, то его фактическая цена должна быть уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.

4) проверка аналогов на совместимость — корректировочные цены аналогов должны быть близки одна к другой; если имеются значительные расхождения, то целесообразно выбрать другие аналоги;

5) расчет рыночной стоимости оцениваемого ЗУ путем обос­нованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Метод распределения (переноса или соотнесения)

Методы основаны на том, что между стоимостью ЗУ и стои­мостью возведенных на нем сооружений существует устойчивая связь, поэтому оценочная стоимость ЗУ рассчитывается на основе распределения общей цены продажи сопоставимого объекта дву­мя ее составными частями — ЗУ и строениями (улучшениями). Чем больше возраст строений, возведенных на ЗУ, тем больше отношение стоимости земли к общей стоимости объекта собст­венности.

Применение методов оправдано в условиях недостаточности информации о продажах ЗУ. Получаемые значения считаются ориентировочными.

 

2. Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса — это метод, позволяющий получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.
В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения.
Доходный подход включает три метода: метод капитализации дохода, метод остатка и метод предполагаемого использования.
Метод капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.
Расчёты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:
Стоимость земли = Доход / Коэффициент капитализации

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Метод предполагаемого использования

Условие применения данного метода это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).