Ограниченные вещные права на землю. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Наряду с сервитутами закон устанавливает также ограниченное вещное право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в публичной собственности, которое может принадлежать только гражданам (ст. 265 ГК и ст. 21 ЗК), а также право постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками, субъектами которого могут быть только юридические лица (ст. 268 ГК и ст. 20 ЗК). После 30 октября 2001 г. (времени введения в действие ЗК) появление таких ограниченных вещных прав не допускается, но сохраняют силу те из них, которые возникли до этого момента (хотя из них и исключается имевшаяся ранее возможность распоряжения земельными участками). Земельные участки, находящиеся в публичной собственности, теперь могут предоставляться в постоянное бессрочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям либо казенным предприятиям (п. 1 ст. 20 ЗК).

Появление прав пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования в современном российском (а ранее - в советском) праве стало известным компромиссом в весьма острых спорах о допустимости и границах права частной собственности на землю. Их смысл сводился к предоставлению частным лицам - субъектам гражданского права достаточно прочных, вещных, а не обязательственных (главным образом арендных) прав на земельные участки, с тем, однако, чтобы последние оставались объектом государственной (публичной) собственности. Однако законодательство о приватизации в реальности сделало объектами права частной собственности земельные участки, в связи с чем надобность в указанных ограниченных вещных правах, по мнению законодателя, отпала. При этом не было учтено, во-первых, что объем частной собственности на землю пока остается в целом незначительным (менее 10%); во-вторых, что все желающие субъекты права все равно не смогут быть собственниками земли, в связи с чем неизбежно существование различных ограниченных вещных прав на земельные участки.

Названные вещные права могли и могут возникать только в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной (публичной) собственности. Этим они принципиально отличаются от своих исторических аналогов - римского эмфитевзиса и российского чиншевого права, касавшихся лишь частных земельных участков. Поэтому и основанием их возникновения служит акт публичной власти. По содержанию они совпадают, различаясь лишь субъектным составом. Они предоставляют возможность владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, в пределах, установленных законодательством и актом о предоставлении такого участка. Для субъектов обоих названных прав исключена ранее существовавшая возможность распоряжения соответствующими земельными участками, кроме возможности передачи по наследству земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК).

Названные вещные права включают правомочие на возведение на соответствующем земельном участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости. Правда, от классических конструкций это право застройки принципиально отличается тем, что в соответствии с п. 2 ст. 269 ГК собственником таких объектов становится пользователь земельного участка (субъект соответствующего ограниченного вещного права), а не его собственник (публично-правовое образование), иначе речь могла бы идти о разновидности "национализации".

Это положение вновь подтверждает, что в условиях господства государственной (публичной) собственности на землю не может действовать классический принцип superficies solo cedit ("строение следует за землей", т.е. принадлежит собственнику земельного участка). Неизбежный в этих условиях разрыв права собственности на землю и на находящееся на ней строение влечет ряд сложных юридических проблем, ибо здание (строение) не может существовать в отрыве от земли. Отсюда и искусственные по сути ограниченные вещные права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Выход из этой ситуации - приватизация земли собственниками находящихся на ней зданий, строений и сооружений (ст. 36 ЗК), также являющаяся неизбежным следствием принципа "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов" (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК), по сути отражающего требования принципа superficies solo cedit. Ведь ограниченные вещные права существуют и развиваются в условиях частной, а не публичной собственности на землю.

Право застройки чужого земельного участка (аналог римского суперфиция) заключается в возможности возведения на нем зданий, строений, сооружений и других объектов недвижимости, которые по традиционным, классическим воззрениям не становятся собственностью застройщика, а находятся у него на ограниченном вещном праве. В действующем законодательстве право застройки как самостоятельное ограниченное вещное право отсутствует (примечательно, что оно прямо закреплялось в ГК 1922 г. и было исключено из него лишь в 1949 г.) и пока лишь составляет правомочие некоторых других ограниченных вещных прав. В будущем его появление представляется неизбежным в связи с развитием отношений частной собственности на землю. Базой для него может служить имеющаяся уже сейчас общая возможность любого, в том числе частного, собственника земельного участка "разрешать строительство на своем участке другим лицам" (п. 1 ст. 263 ГК), хотя сама по себе она и не порождает у застройщика какого-либо вещного права на строение.