Вот как я это сделала. Я начала покупать недвижимость в августе 2002 годаЯ начала покупать недвижимость в августе 2002 года. Сначала я заплатила 450 долларов своему бухгалтеру, чтобы он уладил все вопросы с налогами. Затем я занялась поисками объектов. Я нашла агента по недвижимости и объяснила ей, что мне нужно. Я сказала, что буду «прогонять» финансовые показатели разных объектов через компьютерную программу инвестиций в недвижимость до тех пор, пока та не выдаст мне самое лучшее соотношение расходов, общей стоимости и доходности. Если показатели стоимости и позитивного дохода меня не устроят, то такую недвижимость я покупать не стану. Получив такое предупреждение, агент начала присылать мне варианты. Иногда, если объект не соответствовал моим критериям, я делала предложения на меньшую сумму. (По правде говоря, абсолютно все сделанные мной предложения были гораздо ниже цены продавца.) В ответ на некоторые из них приходили поразительно низкие встречные предложения. Такие варианты я брала на заметку. Все остальные отбрасывала. Когда цифры — цена, доходность и стоимость — меня устраивали, я передавала их по факсу своему консультанту, которая работает брокером по недвижимости. Затем мы вместе проводили детальный анализ собственности, и если вариант ей тоже казался привлекательным, она отправлялась оформлять для меня ипотечный кредит. При оформлении кредита я использую в качестве залога часть своей доли капитала в медицинской практике. Я никогда не вкладываю в недвижимость деньги из собственного кармана. Оба показанных ниже ипотечных кредита выданы на три года примерно под 7 процентов. По истечении этого срока мой консультант по недвижимости и брокер по ипотекам посоветует мне, что делать дальше. (В Новой Зеландии большинство ипотечных кредитов выдаются только на два или три года.) На данный момент я владею двумя объектами недвижимости. Оба имеют позитивные показатели, то есть рента или арендная плата за них перекрывает все текущие расходы и выплаты по кредиту, принося мне чистый доход. Моей первой покупкой стал очень большой дом с четырьмя спальнями.
Покупная цена 221 тысяча долларов Капитал, вложенный в собственность Первый взнос $25 000 Расходы на оформление, оплаченные мной $0 Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0 Итого $25 000
Анализ ежемесячного денежного потока Рентный доход: $1950 Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0
Ежемесячные расходы: Налоги (на имущество) $99,72 Страховка $41,67 Ремонт и эксплуатация $50 Резерв $0 Комиссия за управление $0 Погашение кредита (на 3 года под 7%): $1141,12 Итого $1 332,51 Чистый месячный доход $617,49
Прибыль на вложенный капитал Годовой доход ($617,49 × 12): $7406,88 ÷ Капитал, вложенный в собственность $25 000 Прибыль на вложенный капитал: 29,6%
В дополнение к этим показателям используемая мной программа учитывает износ строения. В конце каждого года я отправляю в налоговую службу сведения об износе и получаю скидку с налога, которая фактически повышает мой месячный доход. В 2003 году эта собственность была оценена в 235 тысяч долларов. Второй дом с двумя спальнями обошелся мне в 105 тысяч долларов.
Покупная цена 105 тысяча долларов Капитал, вложенный в собственность Первый взнос $10 000 Расходы на оформление, оплаченные мной $0 Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0 Итого $10 000
Анализ ежемесячного денежного потока Рентный доход: $1040 Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0
Ежемесячные расходы: Налоги (на имущество) $88,06 Страховка $33,33 Ремонт и эксплуатация $50 Резерв $0 Комиссия за управление $0 Погашение кредита (на 3 года под 7%): $524,37 Итого $695,76 Чистый месячный доход $344,24
Прибыль на вложенный капитал Годовой доход ($344,24× 12): $4130,88 ÷ Капитал, вложенный в собственность $10 000 Прибыль на вложенный капитал: 41,3%
В 2003 году эта собственность была оценена в 130 тысяч долларов. То, что с августа 2002 года я побывала там лишь однажды, позволяет мне думать, что с покупкой я не прогадала.
|
