Функциональный износ.

. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необ­ходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуа­тации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

· недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и обо­рудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.;

· недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - позиции, которые еще выполянют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Износ измеряется по этим позициям измеряется как стоимость существующих эл-в с учетом физ. Износа – стоимость возврата материалов + стоимость демонтажа существующих + стоимость монтажа новых;

· сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее прсмя неадекватно современным требованиям рыночных стан­дартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» - физический износ + стоимость демонтажа - ликвидаци­онная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объем­но-планировочными и/или конструктивными характеристиками оценива­емых зданий относительно современных стандартов строительства.

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостат­ков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему на­значению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого фун­кционального износа может определяться двумя способами:

· капитализацией потерь в арендной плате используется для определение обесценения, вызванного неустранимым функциональ­ным износом но причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура);

· капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых
для содержания здания в надлежащем порядке.

Данный подход предпочтителен для оценки износа зданий, отличающихся, нестандартными архитектурными решениями и, в которых, тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арен­дных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро­ванные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявлен­ного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зда­нием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответ­ственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, при­ходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного ос­татка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Внешний износ недвижимости в зависимости вызвавших его от причин в большинстве случаев неустраним по причине не изменения места положения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа используют методы:

· капитализации потерь в арендной плате (производится аналогично расчету неустранимого функционального износа);

· сравнительных (парных) продаж основан на анализе имеющейся ценовой инфор­мации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономи­ческим износом.

· Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний из­нос исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физиче­ской) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение длительного периода времени.