Физический износ

 

1) Метод срока жизни

 

,

где:

И_ф – физический износ объекта недвижимости;

ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (определяется экспертным путем);

Эффективный возраст может быть больше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался интенсивно, вовремя не ремонтировался) и меньше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался неинтенсивно, ремонтировался вовремя).

ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль);

ЭВ+ОСЭЖ = СЭЖ – срок экономической жизни объекта недвижимости (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль).

 

где:

И_ф – физический износ объекта недвижимости;

ХВ – хронологический возраст объекта недвижимости (с момента постройки до даты оценки);

НСЖ – нормативный срок жизни (определяется стандартами и нормами строительства);

Данный метод неприменим, если хронологический возраст превышает нормативный (для объектов возрастом более 100 лет).

 

2) Стоимостной метод

Согласно данному методу физический износ равен сумме затрат на устранение износа в стоимостном выражении.

 

3) Нормативный метод

Физический износ определяется согласно восстановительным строительным нормам (ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа»). Удельный вес конструктивного элемента выбирается по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Физический износ здания определяется по формуле:

 

где:

физический износ здания, %;

физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) принимаются по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.

 

Пример: расчет физического износа главного корпуса аптеки

 

Конструктивный элемент	Уд. вес элемента по УПВС	Уд. вес элемента по ВСН	Расчетный уд. вес элемента	ВСН, № таб	% износа**	Взвешенный % износа
сб.31	прил. 2
таб.25	ГК-I*
Источник / способ расчета à	УПВС	ВСН	2 х 3	ВСН	ВСН	4 х 6
Фундамент	6%		6%		30%	1,80%
Стены и перегородки	стены	25%	73%	18%		40%	7,30%
перегородки	25%	27%	7%		40%	2,70%
Перекрытиия	14%		14%		40%	5,60%
Крыша	крыша	7%	75%	5%		70%	3,68%
кровля	7%	25%	2%		80%	1,40%
Полы	7%		7%		20%	1,40%
Проемы	окна	10%	48%	5%	55-56	60%	2,88%
двери	10%	52%	5%	57-58	60%	3,12%
Отделочные работы	6%		6%	60-62	80%	4,80%
Внутренние сантехнические устройства	7%		7%	66-68	80%	5,60%
Внутренние электротехнические устройства	10%		10%		80%	8,00%
Прочие работы	балконы	8%	0%	0%	-	0%	0,00%
лестницы	8%	25%	2%		70%	1,40%
остальные	8%	75%	6%	-	70%	4,20%
Итого (сумма)	100%		100%			48,28%

* ГК – группа капитальности;

** Процент износа – принимается по результатам визуального наблюдения в зависимости от фактического состояния конструктивного элемента согласно нормам ВСН.

 

Тогда физический износ объекта составит 48%.