Анализ сформированного специализированного жилищного фонда
Анализ сформированного в период до 2011 года ЖФК показывает, что около 30% его находится в крупных и средних городах, около 22% от общего объема ЖФК занимают приглашенные и перемещенные руководители и специалисты, но только 9,5% в крупных и средних городах, где есть рынок арендного жилья. В тоже время почти 60% жилых помещений ЖФК занимают работники, непосредственно обеспечивающие перевозочный процесс, в том числе около 45% - в населенных пунктах, где неразвит рынок арендного жилья или он отсутствует. При формировании ЖФК учитывались факторы, связанные с возможностью аренды жилья в крупных и средних городах. Однако, определить рынок арендного жилья можно только приблизительно. Причиной этому является «теневая» зона этого бизнеса. Ни в одном городе, ни один риэлтор не предоставляет объем имеющего у него арендного жилья. Рынок сдачи жилых помещений физическими лицами вообще не поддается учету, т.к. такие договора за редким исключением, не регистрируются. Различные исследования в разных городах страны показывают значительные расхождения в оценках. К примеру в г. Москве по данным налоговой службы более 120 тыс.квартир находится в обороте и сдается в аренду, но лишь 6 тыс. владельцев квартир задекларировали доходы от сдачи жилья. По разным оценкам, в Российской Федерации лишь 5-7% жилого фонда регулярно сдается и лишь 1% сдаваемого жилья сдается легально. При этом основной контингент арендодателей – пенсионеры. В развитых странах рынок арендного жилья составляет 25-45% от жилого фонда собственников. Минрегион России отмечает неразвитость рынка арендного жилья (точнее говоря - его отсутствие) и предпринимает меры по его созданию и развитию. Анализ исследований показал, что оценка рынка арендного жилья возможна в населенных пунктах с населением более 300 тыс.человек, что и учитывалось при формировании ЖФК. Однако, целесообразность строительства (покупки) или аренды жилья в разные периоды времени в разных городах по экономической эффективности различны. Так, до кризиса 2008 года, в период значительного ежегодного роста стоимости жилья на рынке в крупных городах экономически выгоднее было строить (или покупать) жилье, чем арендовать. В настоящее время во многих случаях экономически выгоднее арендовать жилые помещения. Так по оценочным расчетам в г. Москве, Ростове-на-Дону в настоящее время экономически выгоднее арендовать жилые помещения, а в г. Санкт-Петербурге строить (покупать). В этой связи дальнейшее формирование ЖФК в каждом из крупных и средних городов необходимо осуществлять после экономической оценки вариантов по сравнению с арендой (приложения № 11-15). В схеме управления ЖФК можно выделить следующие составляющие[8]: · Определение потребности в персонале определенной квалификации в определенной географической точке для организации перевозочного процесса или ротации кадров, формирование Перечня (НОК, ЦКАДР, ЦСР). · Разработка Адресных программ формирования специализированного жилищного фонда (ЦСР, НОК) · Формирование инвестиционного проекта «Строительство технологического жилья» (ЦСР, НОК). · Строительство и ввод в эксплуатацию технологического жилья (ЦСР, филиал). · Заселение (региональная жилищная комиссия (РЖК), НОК). · Обслуживание и содержание (ЦДИ, ЦУО, НГС, НГЧ). Можно выделить следующие основные этапы (графически представлены в Схеме 2): · Оценка потребности в специализированных жилых помещениях и координация работы подразделений ОАО «РЖД». · Принятие решения о необходимости нового ЖФК и последующее строительство и /или приобретение жилья. · Заселение, обслуживание, содержание жилья, предоставление ЖКУ.
Формирование ЖФК и выполнение корпоративного заказа предполагает осуществление мероприятий по нескольким направлениям: · строительство новых объектов ЖФК; · реконструкция существующих объектов ЖФК с изменением их объемно-планировочных решений за счет проведения внутренней перепланировки, расширения и надстройки объектов ЖФК; · реновация, то есть замена не подлежащих сохранению объектов ЖФК путем их сноса и строительства жилых помещений на высвобождаемой территории; · приобретение жилых помещений для включения их в состав ЖФК; · вовлечение в гражданский оборот объектов нежилой недвижимости, находящихся в собственности ОАО «РЖД», за счет их перевода в жилые помещения; · оптимизация состава имеющегося жилищного фонда, в том числе окончание процесса передачи общежитий на баланс муниципалитетов. Процесс принятия решения о формировании ЖФК должен базироваться на определённых критериях целесообразности (целесообразности создания новых объектов или использования альтернативных способов удовлетворения потребностей в технологическом жилье). Такими показателями могут служить: технологическая достаточность, экономическая эффективность, социальная и производственная необходимость и другие. Распоряжением ОАО «РЖД» от 31.05.2011 г. № 1201р утверждена Адресная программа формирования специализированного жилищного фонда ОАО «РЖД» на 2011-2013 годы. В соответствии с данной программой объем инвестиций в период 2011-2013 годы на формирование ЖФК составит более 10,0 млрд.рублей, в т.ч. в 2011 году – 3,32 млрд.рублей, в 2012 году – 3,21 млрд.рублей и в 2013 году – 3,49 млрд.рублей, что обеспечит ввод площади ЖФК в размере: в 2011 году – 88,8 тыс.кв.м., в 2012 году – 98,8 тыс.кв.м. и в 2013 году – 92,7 тыс.кв.метров. Управленческая деятельность по обслуживанию ЖФК подразумевает выполнение мероприятий по различным направлениям: организационному, техническому и ориентированному на персонал. Организационные мероприятия касаются принятия наиболее существенных управленческих решений. Среди них: · выбор способа управления жилищным фондом; · перевод нежилого помещения в жилое помещение жилищного фонда в установленном законодательством Российской Федерации порядке; · проведение иных мероприятий, предусмотренных нормативными документами ОАО «РЖД». Содержание и эксплуатация ЖФК предполагает выполнение следующих мероприятий: · организация выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные от 27.09.2003 г. № 170; · техническое обслуживание жилищного фонда o т.е. комплекс работ по контролю и поддержанию жилищного фонда в исправном состоянии, наладке и регулированию инженерных систем и т.п., обеспечивающий нормальное функционирование жилищного фонда и инженерных систем в течение срока их службы; · текущий ремонт жилищного фонда o т.е. комплекс организационно-технических мероприятий и строительных работ по устранению неисправностей оборудования и инженерных систем жилищного фонда; · капитальный ремонт жилищного фонда o т.е. комплекс организационно-технических мероприятий и строительных работ по устранению физического и морального износа элементов жилищного фонда с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и инженерных систем, проводимый с целью улучшения эксплуатационных показателей и не связанный с изменением основных технико-экономических показателей жилищного фонда и его функционального назначения. Мероприятия, ориентированные на персонал, включают: · предоставление ЖФК для проживания работникам ОАО «РЖД» и членам их семей; · обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в жилых помещениях ЖФК; · оказание работникам ОАО «РЖД», проживающим в жилых помещениях жилищного фонда, коммунальных и других услуг как самостоятельно, так и через подрядные организации.
|