Расчет накопленного износа

Накопленный износ – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников.

Накопленный износ определяется как разница между восстановительной стоимостью объекта недвижимости и реальной его рыночной стоимостью.

Физический износ, или физическое разрушение, вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т.д.). Различают неустранимый физический износ и устранимый физический износ.

Функциональный износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно- эстетическим, объемно- планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Срок физической жизни – отрезок времени, в течении которого объект способен реально использоваться по своему назначению. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем экономической жизни.

Срок экономической жизни – время, в течении которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшения, т. е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживания объекта, его ремонту.

Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, по паспорту объекта.

Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни объекта исходя из его физического состояния, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Для определения стоимости физического износа применяются следующие методы:

- Метод экономической жизни (эффективного возраста).

- Модифицированный метод экономической жизни.

- Метод сравнения продаж.

- Метод разбивки.

В работе применяется метод разбивки и метод эффективного возраста.

Физический износ по методу эффективного возраста.

Накопленный физический износ:

И = (ЭВ / ЭЖ) * ВС,

где, И – накопленный износ, ЭВ – эффективный возраст, т.е. условный возраст, соответствующий состоянию и полезности здания, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ЭЖ – срок экономической жизни. ВС – восстановительная стоимость.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят:

Устранимый физический износ;

Неустранимый физический износ [1];

Устранимый функциональный износ;

Неустранимый функциональный износ;

Внешний (экономический) износ.

Накопленный физический износ:

И = НФИ + УФИ,

где, НФИ – неустранимый физический износ:

НФИ = (ВС – ∑ УФИ) * ФВ / ФЖ,

где, УФИ – устранимый физический износ элемента. ФВ – фактический возраст элемента. ФЖ – срок физической жизни элемента.

Функциональный износ для объекта оценки не выявлен.

Внешний износ для объекта оценки не выявлен.

Следовательно, в стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости улучшений, накопленный износ равен физическому.

Расчет износа выполнить в табл. 7,8

Табл. 7

Расчет физического износа короткоживущих элементов здания

Наименования короткоживущих элементов	Удельные веса конструктивных элементов и устройств, %	Восстановительная стоимость элемента, рр	Устранимый физический износ, %	Устранимый физический износ, рр	Эффективный возраст, лет	Нормативный срок службы, лет	Неустранимый физический износ, %	Неустранимый физический износ, рр	Накопленный физ износ, рр
Кровля	12,0%		20%		10,0
Полы	6,0%		10%		4,0
Окна и двери	11,0%		10%		4,0
Внутренняя отделка	4,0%		10%		4,0
Водопровод	0,8%		15%		10,0
Канализация	1,4%		15%		15,0
Отопление	6,2%		15%		10,0
Газоснабжение	2,4%		0%		10,0
Эл/освещение	2,6%		15%		4,0
Прочие	3,7%		10%		4,0
Итого

Табл. 8

Расчет физического износа долгоживущих элементов здания:

Наименования долгоживущих элементов	Удельные веса конструктивных элементов и устройств, %	Восстановительная стоимость элемента, рр	Устранимый физический износ, %	Устранимый физический износ, рр	Фактический возраст, лет	Срок экономической жизни / Нормативный срок службы, лет	Неустранимый физический износ, %	Неустранимый физический износ, рр	Накопленный физ износ, рр
Фундаменты	6,0%		2%		40,0
Стены и перегородки	31,0%		5%		40,0
Перекрытия	10,0%		5%		40,0
Прочие	3,0%		10%		40,0
Итого

В стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости здания:

1. физический износ равен -

2. в том числе, устранимый физический износ -

3. неустранимый износ -

Функциональный износ не присущ оцениваемому объекту, т.к. он не противоречит действующим строительным нормам и правилам, санитарным требованиям, предъявляемым к помещениям подобного назначения.

Для данного объекта внешний износ не принимается во внимание, т.к. неблагоприятного воздействия внешних факторов нет.