История развития сервитутов

Сервитут традиционно рассматривался как один из важнейших институтов гражданского права, имеющий в отличие от других, древнейшею историю, непосредственно берущей свое начало с римского частного права.

Понятие «сервитут» появилось в гражданском законодательстве Республики Казахстан с принятием Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона «О земле» от 22 декабря 1995 года, где этому понятию дается специфическое содержание одной из разновидностей права ограниченного пользования чужим имуществом – право на чужой земельный участок.

Сервитутные права представляют собой важную категорию вещных прав на чужую вещь, состоящую в праве одного лица пользоваться вещью, принадлежащей другому лицу. Необходимость этой категории прав стала очевидна в связи с возникновением права частной земельной собственности, собственник земельного участка не обязан помогать соседу, не имеющему на своей земле воды, пастбища и т.п., в то время как, при общественной собственности (племени, рода, общины) на землю такого рода проблемы были легко разрешимы без всякого оформления прав пользования соседним участком в виду отсутствия «частной», «чужой» собственностью.

С ростом городов, с увеличением скученности городских построек возникла надобность в правовых средствах, с помощью которых собственники городских участков могли бы урегулировать взаимные претензии друг к другу (например, предупредить полное затемнение одного участка постройкой на соседнем участке).

Этим правовым средством явилась такая категория как сервитуты.

Прочность удовлетворения потребности посредством такой правовой формы состояла в вещном характере сервитутного права: предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а не действия определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседей.

Субъект сервитутного права сохранял свое право пользования, соседним участком независимо от того, остается ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или же произошла смена собственника. Сервитут по римскому праву являлся обременением самой земли и вместе с ней переходил к новому собственнику.

Кроме того, сервитут, как вещное право пользования чужой вещью вызван необходимостью сглаживания неудобств и затруднений, возникающих (при существовании права частной собственности на землю) в следствии неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Современная законодательная практика исходит из римского понимания сервитута, как права на чужую вещь, хотя вкладывает в него в сфере земельных отношений совершенно иное содержание, что существенно отличает его от своего исторического прототипа. Земельный сервитут рассматривался римскими юристами как право пользования землевладельца чужим земельным участком в том или ином отношении. При этом сервитут должен представлять конкретный интерес для уполномоченного лица, быть ему полезен. Поэтому не может быть признано сервитутом ограничение собственности в совершении определенных действий в отношении своей земли, если это не дает другому лицу никакой выгоды. Выгода должна иметь постоянный, а не случайный характер.

Исторически, со времен римского права, различаются два вида сервитутов: реальные (предиальные) и личные. И те, и иные относятся к вещным правам, то есть имеют объектом права саму служащую вещь и связывают каждого владельца вещного права с этой вещью. Различия же между реальными и личными сервитутами проводятся по порядку определения субъекта сервитутного права, то есть по определению того лица, которому принадлежит господство над чужой вещью. Так, как предиальный сервитут принадлежал лицу не персонально, а как собственнику господствующего участка, то смена собственника господствующего участка автоматически вызывала и смену субъекта предиального сервитута.

Установление на вещь сервитутного права не означает непременно отстранения собственника от пользования вещью (например, предоставив соседу сервитут пастьбы скота на данном участке, собственник участка сохраняет право пасти и свой скот на том же участке). Но в тех случаях, когда одновременное пользование и собственника, и сервитуария невозможно, преимущественное право пользования участком принадлежит субъекту сервитутного права.

Бытует правило при коллизии сервитутного права и права собственности, право собственности уступает сервитуту, ибо собственник, устанавливая сервитут на свою землю, тем самым ограничил себя.

Сервитуты устанавливаются в силу закона или договора, могут возникать из односторонних сделок или в силу давности их осуществления. Сервитут может переходить к другим лицам лишь вместе с правом, для обеспечения которого установлен сервитут.

Надо выделить такую особенность римского сервитутного права: сервитут не может состоять в совершении (собственником служащей вещи) каких-либо положительных действий. Это означает, что собственник служащей вещи должен терпеть совершение субъектом сервитута тех или иных действий, не мешать ему в осуществлении пользования и т.п., но сам ничего не делать не обязан, если по характеру отношений от собственника вещи требовались какие-то положительные действия, такое отношение рассматривалось как обязательственное.

Теорией римского права назначение предиального сервитута определяется как обязанность субъекта данного сервитутного права производить улучшения плодородия переданного ему земельного участка. Для действия данного вида сервитута необходимо было, чтобы господствующий и служащий участки находились рядом, то есть были соседними.

Предиальные сервитуты подразделялись на сельские и городские, в зависимости от характера сервитутного участка.

Сервитуты, устанавливаемые в пользу застроенных (городского типа) участков, назывались городскими, сервитуты в пользу участков полевых, незастроенных, назывались сельскими. К сельским сервитутам можно отнести дорожные (право проходить и проезжать через соседний участок, право прогонять скот), сервитуты водные (право провести воду с соседнего участка, право черпать воду на соседнем участке), пастбищный сервитут (право пасти скот на соседнем участке).

Городскими сервитутами являются право опирать постройку на стену соседа, право вделать балку на стену соседа, право света (то есть не прикрывать попадание света постройкой).

В отличие от предиальных сервитутов большой популярностью в римском праве пользовались личные сервитуты.

Личные сервитуты служили интересам определенного лица и не связаны с наличием соседних участков, они принадлежат только ему и, по общему правилу, не переходят в порядке правопреемства, будь то универсальное или сингулярное наследство или отчуждение. Как правило, личные сервитуты принадлежат субъекту этого права пожизненно.

В Древнем Риме с сервитутами, возникшими на почве соседних поземельных отношений, позже появилась другая категория сервитутных прав, уже не обязательно, в пользу соседа и не обязательно на пользование землей, а на любое имущество (например, на стадо коров) и в пользу какого-либо другого лица, не обязательно являющегося соседом: например, завещатель оставляя имущество наследнику, одновременно представлял другому лицу право пожизненного пользования этим же имуществом (так называемый узуфрукт).

Узуфрукт – право неотчуждаемого пожизненного пользования чужой вещью и получения от нее с сохранением в целом сущности вещи, то есть ее целевого хозяйственного назначения. Так, например, если передан в узуфрукт участок с собственным садом, то нельзя его использовать для застройки и выращивания овощных культур.

Неправильное пользование вещью, в частности изменение хозяйственного значения вещи, приводит к обязанности узуфруктария возместить собственнику вещи понесенный им ущерб. Ответственность узуфруктария вытекает непосредственно из узуфрукта, а устанавливается специальным соглашением при передачи вещи в узуфрукт, ответственность отпадает, если существо вещи изменено в силу независящих от узуфруктария обстоятельств, например, если в силу природных катаклизмов высохнет водоем, предназначенный в силу договора для ловли рыбы и пользования водой. В связи с исчезновением водоема, как объекта права узуфрукта, прекращается и договор на использование по хозяйственному назначению узуфруктарием, так как назначение высохшего водоема теперь очевидно иное.

Основными особенностями узуфрукта, как личного сервитута является то, что это право пожизненное, однако не переходит по наследству и не отчуждается, хотя и допускается сдача в наем предмета узуфрукта. При этом право нанимателя прекращается со смертью узуфруктария.

Узуфруктарий использовал вещи на основе договора лишь по целевому назначению, сохраняя ее сущность. Плоды от вещи поступали в собственность узуфруктария с момента фактического овладения ими. Если же в узуфрукт передано стадо домашних животных, то хотя по общему правилу узуфруктарий был обязан пользоваться вещью, сохраняя в неприкосновенности «субстанцию», сущность вещи, однако, ему давалось, так называемое право отделять от состава стада отдельных животных, как это требуют правило ведения хозяйства, а убыль пополнял из приплода или путем покупки, заботясь лишь о поддержании стада на определенном хозяйственном уровне. Собственник, допустивший установление узуфрукта, сохранял на время действия его лишь «голое право собственности», оставлял за собой лишь юридическую возможность контролировать, чтобы узуфруктарий использовал вещь по назначению. Узуфруктарий имел право пользоваться имуществом, как собственник, извлекая выгоды: получение естественных плодов, денежных доходов, процентам по займам, арендной платы и т.д.

По сравнению с узуфруктом другой вид личного сервитута предполагал лишь пользование вещью, без права пользования плодами, исключая лишь возможность пользования ими для личных потребностей.

По Синайскому: «Сервитутами называются вещные права пользования чужой вещью в каком-либо известном отношении, принадлежащее определенным лицам».

Институт сервитутных отношений был известен российскому праву дореволюционного периода. В литературе того времени сервитут определялся как «вещное право пользования чужой вещью, в интересе определенного лица».

Вещное право пользования чужой вещью может быть двояким: положительным и отрицательным. Положительное пользование предполагает воздействие субъекта сервитута на чужую вещь, отрицательное – воспрещение собственнику что-либо делать с вещью. Соответственно этому различают сервитуты положительные и отрицательные те и другие предполагают, однако, пассивность собственника, составляет самую существенную черту сервитутного права. Если собственник обязан что-либо делать, то в таком случае нет сервитута.

Другой существенной чертой сервитутов является пользование определенных лиц чужой вещью в каком-либо известном отношении, то есть оно есть пользование чужой вещью ограниченное, определенное.

Следует отметить, что экономическое значение сервитутов чрезвычайно большое. Они дают возможность ослабить острые стороны проведения в жизнь принципа частной собственности. Например, обременяя каждого собственника какой-либо недвижимости тем, что всякий собственник другой недвижимости может пользоваться чужим источником воды, сервитутное право без большого ущерба для обремененного собственника делает возможным отдельное существование двух недвижимостей, и таким образом, не ослабляет, а укрепляет институт частной собственности. Указанное значение относится к реальным сервитутам.

Мейер Д.И. акцентирует свое внимание главным образом на характеристике основных признаков законных ограничений права собственности. И лишь для их более четкого определения, противопоставляет последнее «ограничениям других прав и другим ограничениям права собственности». При этом он вообще не использует термин «сервитут», а употребляет лишь родовое понятие «право на чужую вещь». Выявленные Мейером черты, присущие ограниченным вещным права присущи и сервитуту. Эти общие черты законных ограничений права собственности заключаются в следующем:

1) ограничения эти законные, а не установлены актом самого собственника, так что право собственности на эти предметы, которых касаются ограничения, не существует в полном объеме, между тем как выдел той или другой части из права собственности актом самого собственника не представляется собственно ограничением права собственности, а только осуществлением его;

2) если ограничения, существующие для права собственности, так или иначе уничтожаются, то объем права собственности расширяется;

3) ограничения не составляют права на чужую вещь, потому что право на чужую вещь есть уже выдел из права собственности, а ограничения составляют его предел;

4) собственник, вследствие ограничения права собственности, лишается возможности совершить то или другое действие относительно вещи, тогда как без ограничения он, по праву собственности, мог бы совершить это действие; или собственник, вследствие ограничения права собственности, обязывается допустить то или другое действие относительно вещи со стороны другого лица, тогда как без ограничения права он мог бы и не допускать такого действия;

5) вследствие ограничения права собственности, собственник никогда не обязывается совершить какое-либо положительное действие.

Необходимо различать сервитуты и законные ограничения права собственности. Юридическая природа ограничений определяется как обязанность собственника: 1) воздерживаться от каких-либо действий, которые он мог бы осуществить на основе права собственности; 2) что-либо претерпеть со стороны третьих лиц. Ограничения права собственности закон устанавливает в целях обеспечения общественной безопасности, здравоохранения и иных публичных и частных интересов. Они именовались, ранее, также «правом участия» с выделением права участия общего и частного. Таким образом, суть различий состоит в том, что сервитутные отношения выполняют служебную роль, обеспечивая, реализацию имущественных прав третьих лиц, тогда как законные ограничения служат целям обеспечения более широкой правовой категории – интересов третьих лиц, включая общественный интерес.