Применение традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа

При традиционной модели ИИА стоимость собственности рассчитывается как сумма стоимости собственного капитала (выручка от перепродажи + текущая стоимость денежных поступлений) + основная сумма ипотечного кредита.

Стоимость собственного капитала рассчитывается по след формуле:

Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS)

где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже.

Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала.

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP

V - стоимость собственности (первоначальная),

PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже,

MP - текущий остаток основной суммы ипотеки.

Денежные поступления рассчитываются по след. формуле:

CF = NOI – DS,

Выручка при перепродаже:

PS = RP – OS,

NOI - чистый текущий операционный доход

DS - обслуживание долга (годовое)

RP - цена перепродажи собственности

OS - остаток ипотечного долга при перепродаже.

Тогда развернуто V будет выглядеть следующим образом:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP.

Традиционный анализ осуществляется в 4 этапа:

Этап 1. Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений.

А. Оценка ежегодного чистого операционного дохода (NOI)

• Потенциальный валовый доход.

• Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей.

• Прочие доходы.

• Операционные расходы.

• Чистый операционный доход (1.А.1 - 1.А.2 + 1.А.3 - 1.А.4) (NOI).

Б. Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту.

• Первоначальная основная сумма ипотеки (I).

• Срок полной амортизации (t).

• Ставка процента (i).

• Ежемесячный платеж (DSm).

• Ежегодные выплаты по обслуживанию долга (1.Б.4 * 12) (DS).

В. Ежегодные денежные поступления (1.А.5 - 1.Б.5).

Г. Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений.

• Ставка отдачи на собственный капитал (Y).

• Период владения собственностью (T).

Фактор аннуитета (PWAF).

Текущая стоимость ожидаемых денежных поступлений (1.В * 1.Г.3).

Этап 2. Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода.

А. Цена перепродажи.

Первоначальная стоимость имущества.

Рост стоимости имущества в год (d).

Цена перепродажи (RP).

RP = P * (1 + d) ^T

Б. Затраты по совершению сделки.