Анализ целесообразности финансирования инвестиций в недвижимость. Ипотечно-инвестиционный анализ
Задача 1. Торговый павильон стоимостью 500 тыс. руб. куплен в кредит на 6 лет под 18% годовых. Какова стоимость равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются ежегодно?
Задача 2. Торговый павильон стоимостью 500 тыс. руб. куплен в кредит на 5 лет под 14% годовых. Какова стоимость равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются каждый месяц?
Задача 3. Торговый павильон стоимостью 400 тыс. руб. куплен в кредит на 6 лет под 12% годовых. Какова стоимость равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются каждые три месяца?
Задача 4. Торговый павильон стоимостью 350 тыс. руб. куплен в кредит на 5 лет под 16% годовых. Какова стоимость полугодового равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются каждые шесть месяцев?
Задача 5. Объект недвижимости стоимостью 5 млн руб. приобретён с помощью ипотечного кредита. Определить значение годовой ипотечной постоянной, если кредит выдан на 10 лет под 12% годовых с ежемесячным возмещением капитала в размере 70% от стоимости объекта недвижимости.
Задача 6. Объект недвижимости стоимостью 4 млн руб. приобретён с помощью ипотечного кредита. Определить значение годовой ипотечной постоянной, если кредит выдан на 12 лет под 11% годовых с ежеквартальным возмещением капитала в размере 60% от стоимости объекта недвижимости.
Задача 7. Объект недвижимости стоимостью 6 млн руб. приобретён с помощью ипотечного кредита. Определить значение коэффициента ипотечной задолженности, если кредит в 3 млн руб. выдан на 10 лет под 14% годовых с ежемесячным возмещением капитала.
Задача 8. Объект недвижимости стоимостью приобретён с помощью ипотечного кредита. Собственные средства ¾ 2 млн руб. Кредит в 3 млн руб. выдан на 10 лет под 14% годовых с ежемесячным возмещением капитала. Определить значение коэффициента ипотечной задолженности.
Задача 9. Объект недвижимости стоимостью приобретён с помощью ипотечного кредита. Собственные средства ¾ 2 млн руб. Кредит выдан на 10 лет под 12% годовых с ежемесячным возмещением капитала в размере 10 тыс. руб. Определить значение коэффициента ипотечной задолженности.
Задача 10. Ипотечный кредит выдан на 20 лет под 14% годовых. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 7-летней выплаты, если коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего периода ¾ 6, 623 13, а коэффициент настоящей стоимости аннуитета для оставшегося периода ¾ 5, 842 36.
Задача 11. Ипотечный кредит выдан на 17 лет под 15% годовых и предусматривает ежемесячные выплаты. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 5-летней выплаты, если коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего периода ¾ 73, 653 95, а коэффициент настоящей стоимости аннуитета для оставшегося периода ¾ 66, 627 72.
Задача 12. Ипотечный кредит выдан на 10 лет под 24% годовых и предусматривает ежеквартальные выплаты. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 8-летней выплаты, если коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего периода ¾ 15, 046 3, а коэффициент настоящей стоимости аннуитета для оставшегося периода ¾ 6, 209 79.
Задача 13. Ипотечный кредит выдан на 10 лет под 14% годовых и предусматривает ежегодные выплаты. Определить процент выплаты основной суммы долга через 7 лет, если фактор фонда возмещения для всего периода ¾ 0, 0517 135, а фактор фонда возмещения для расчётного периода ¾ 0, 093 192 4.
Задача 14. Ипотечный кредит выдан на 15 лет под 10% годовых и предусматривает ежемесячные выплаты. Определить процент выплаты основной суммы долга через 5 лет.
Задача 15. Ипотечный кредит выдан на 9 лет под 14% годовых и предусматривает ежеквартальные выплаты. Определить процент выплаты основной суммы долга через 3 года.
Задача 16. Ипотечный кредит выдан на 7 лет под 11% годовых и предусматривает полугодовые выплаты. Определить процент выплаты основной суммы долга через 4 года.
Задача 17. Текущий остаток ипотечного кредита равен 4 млн руб. Определить остаток основной суммы долга через 4 года, если ставка по кредиту ¾ 11%, оставшийся срок кредитования ¾ 7 лет.
Задача 18. Текущий остаток ипотечного кредита равен 2 млн руб. Определить остаток основной суммы долга через 3 года, если ставка по кредиту ¾ 11%, оставшийся срок кредитования ¾ 7 лет, платежи в счёт погашения ¾ ежеквартальные.
Задача 19. Текущий остаток ипотечного кредита равен 3 млн руб. Определить остаток основной суммы долга через 5 года, если ставка по кредиту ¾ 10%, оставшийся срок кредитования ¾ 8 лет, платежи в счёт погашения ¾ ежемесячные.
Задача 20. Текущий остаток ипотечного кредита равен 3 млн руб. Определить период времени до полного погашения долга, если ставка по кредиту ¾ 10%, ежегодные платежи в счёт погашения ¾ 562 362 руб.
Задача 21. Текущий остаток ипотечного кредита равен 3 млн руб. Определить период времени до полного погашения долга, если ставка по кредиту ¾ 11%, ежеквартальные платежи в счёт погашения ¾ 155 032 руб.
Задача 22. Текущий остаток ипотечного кредита равен 3 млн руб. Определить период времени до полного погашения долга, если ставка по кредиту ¾ 11%, ежемесячные платежи в счёт погашения ¾ 47 125 руб.
Задача 23. Определить текущий остаток ипотечного кредита. Период времени до полного погашения долга ¾ 6 лет, если ставка по кредиту ¾ 11%, ежегодные платежи в счёт погашения ¾ 245 тыс. руб.
Задача 24. Определить текущий остаток ипотечного кредита. Период времени до полного погашения долга ¾ 5 лет, если ставка по кредиту ¾ 11%, ежемесячные платежи в счёт погашения ¾ 45 тыс. руб.
Задача 25. Определить текущий остаток ипотечного кредита. Период времени до полного погашения долга ¾ 7 месяцев, если ставка по кредиту ¾ 11% годовых, ежемесячные платежи в счёт погашения ¾ 45 тыс. руб.
Задача 26. Определить текущий остаток ипотечного кредита. Период времени до полного погашения долга ¾ 7 кварталов, если ставка по кредиту ¾ 10% годовых, ежеквартальные платежи в счёт погашения ¾ 85 тыс. руб.
Задача 27. Определить текущий остаток ипотечного кредита. Период времени до полного погашения долга ¾ 9 кварталов, если ставка по кредиту ¾ 11, 5% годовых, ежемесячные платежи в счёт погашения ¾ 25 тыс. руб.
Задача 28. Определить текущий остаток ипотечного кредита. Период времени до полного погашения долга ¾ 21 месяц, если ставка по кредиту ¾ 11% годовых, ежеквартальные платежи в счёт погашения ¾ 145 тыс. руб.
Задача 29. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 10-летней выплаты, если срок кредитования ¾ 20 лет, процент за пользованием кредита ¾ 12%.
Задача 30. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 7-летней выплаты, если срок кредитования ¾ 10 лет, норма процента ¾ 11%, платежи в счёт погашения долга ¾ ежемесячные.
Задача 31. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 15-летней выплаты, если срок кредитования ¾ 25 лет, норма процента ¾ 9%, платежи в счёт погашения долга ¾ ежеквартальные.
Задача 32. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 9-летней выплаты, если первоначальная сумма кредита ¾ 1 000 тыс. руб., срок кредитования ¾ 12 лет, ежегодные платежи в счёт погашения долга ¾ 146, 76 тыс. руб.
Задача 33. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 5-летней выплаты, если первоначальная сумма кредита ¾ 1 000 тыс. руб., срок кредитования ¾ 25 лет, ежеквартальные платежи в счёт погашения долга ¾ 31, 6 тыс. руб.
Задача 34. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 7-летней выплаты, если первоначальная сумма кредита ¾ 1 000 тыс. руб., срок кредитования ¾ 15 лет, ежемесячные платежи в счёт погашения долга ¾ 14 тыс. руб.
Задача 35. Имеются следующие данные: ипотечная постоянная ¾ 0, 14; коэффициент задолженности ¾ 65%; ставка процента для фонда возмещения ¾ 8%; норма отдачи на собственный капитал ¾ 20%; операционный доход ¾ 14 тыс. руб.; период возврата капитала ¾ 10 лет. Определить стоимость объекта недвижимости по технике простой инвестиционной группы.
Задача 36. Пусть кредит в сумме 8 млн руб. выдан на 25 лет под 12% годовых. Платежи ежемесячные, коэффициент ипотечной задолженности 80%. Ставка дохода на собственный капитал 15%. Чистый операционный доход 1 250 тыс. руб. Известно, что объект перепродаётся через 10 лет 9 млн руб. Определить общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки, используя традиционную технику ипотечно-инвестиционного анализа. Результаты расчётов представить в таблице 1.
Таблица 1 ¾ Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа
Задача 37. Пусть кредит в сумме 8 млн руб. выдан на 27 лет под 12, 5% годовых. Платежи ежемесячные, коэффициент ипотечной задолженности 85%. Ставка дохода на собственный капитал 16%. Чистый операционный доход 1 350 тыс. руб. Известно, что объект перепродаётся через 10 лет 19 млн руб. Определить общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки, используя традиционную технику ипотечно-инвестиционного анализа.
Задача 38. Пусть кредит в сумме 4 млн руб. выдан на 22 года под 12, 2% годовых. Платежи ежемесячные, коэффициент ипотечной задолженности 75%. Ставка дохода на собственный капитал 15%. Чистый операционный доход 600 тыс. руб. Известно, что объект перепродаётся через 10 лет без изменения стоимости. Определить общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки, используя технику Эллвуда.
Задача 39. Пусть кредит в сумме 3, 5 млн руб. выдан на 23 года под 12, 5% годовых. Платежи ежемесячные, коэффициент ипотечной задолженности 80%. Ставка дохода на собственный капитал 16%. Чистый операционный доход 600 тыс. руб. Известно, что объект перепродаётся через 10 лет с повышением стоимости на 20%. Определить общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки, используя технику Эллвуда.
Задача 40. Пусть кредит в сумме 4 млн руб. выдан на 24 года под 12, 8% годовых. Платежи ежемесячные, коэффициент ипотечной задолженности 70%. Ставка дохода на собственный капитал 15%. Чистый операционный доход 600 тыс. руб. Известно, что объект перепродаётся через 10 лет с понижением стоимости на 10%. Определить общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки, используя технику Эллвуда.
Задача 41. Пусть кредит в сумме 3, 5 млн руб. выдан на 24 года под 12, 3% годовых. Платежи ежемесячные, коэффициент ипотечной задолженности 80%. Ставка дохода на собственный капитал 16%. Чистый операционный доход 650 тыс. руб. Известно, что объект перепродаётся через 10 лет с повышением стоимости на 20%. Определить общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки, используя метод Акерсона.
Задача 42. Пусть кредит в сумме 4 млн руб. выдан на 24 года под 12, 2% годовых. Платежи ежемесячные, коэффициент ипотечной задолженности 75%. Ставка дохода на собственный капитал 15%. Чистый операционный доход 610 тыс. руб. Известно, что объект перепродаётся через 10 лет с понижением стоимости на 12%. Определить общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки, используя метод Акерсона.
Задача 43. Пусть кредит в сумме 4, 5 млн руб. выдан на 23 года под 12, 4% годовых. Платежи ежемесячные, коэффициент ипотечной задолженности 70%. Ставка дохода на собственный капитал 16%. Чистый операционный доход 620 тыс. руб. Известно, что объект перепродаётся через 10 лет без изменения стоимости. Определить общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки, используя метод Акерсона.
Задача 44. Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому ипотечному кредиту в 2 млн руб. по 9% годовых, погашаемому за 15 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 500 тыс. руб. Коэффициент капитализации собственного капитала 15%. Рассчитайте требуемый ежегодный ЧОД, который бы удовлетворил и кредитора, и заёмщика.
Задача 45. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 18%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 70%. Кредит предоставлен в размере 400 тыс. руб. на 8 лет под 24%. Рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.
Задача 46. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 19%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 80%. Кредит предоставлен в размере 800 тыс. руб. на 9 лет под 20% с ежемесячным начислением процентов. Рассчитать общий коэффициент капитализации.
Задача 47. Инвестор планирует купить объект недвижимости за 15 млн. руб. Предполагается, что в течение 10 лет объект будет приносить ежегодный доход в 430 тыс. руб., а в конце 10 года он будет продан за 18 млн. руб. Ставка дисконта для ¾ 12%. Определить инвестиционную привлекательность проекта.
Задача 48. Инвестор планирует приобрести объект недвижимости за 25 млн руб. Предполагается, что в течение 10 лет объект будет приносить ежегодный доход в 1 150 тыс. руб., а в конце 10 года он будет продан за 48 млн руб. Определить инвестиционную привлекательность проекта выбрав необходимые ставки дисконта для ежегодного дохода и перепродажи (15%, 12%).
Задача 49. По условиям банка ежегодные платежи по ипотечному кредиту составляют 18 тыс. руб. Кредит выдан на 10 лет под 9% годовых, собственные средства заёмщика по данному проекту составляют 1 млн руб. Определить стоимость данного объекта недвижимости для конкретного заёмщика.
Задача 50. По условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют 1 500 руб. Кредит выдан на 8 лет под 14% годовых, собственные средства заёмщика по данному проекту составляют 300 000 руб. Определить стоимость данного объекта недвижимости для конкретного заёмщика.
Задача 51. По условиям банка ежеквартальные платежи по ипотечному кредиту составляют 4 500 руб. Кредит выдан на 9 лет под 12% годовых, собственные средства заёмщика по данному проекту составляют 900 000 руб. Определить стоимость данного объекта недвижимости для конкретного заёмщика.
Задача 52. Застройщик заплатил 1 млн руб. за 10 га земли. Известно, что при плотности застройки один дом на 1 га земли стоимость строительства каждого дома составит 600 тыс. руб., а цена продажи после уплаты всех расходов на реализацию будет равна 800 тыс. руб. При строительстве на 1 га земли каждого дополнительного дома, стоимость строительства будет уменьшаться на 20 тыс. руб., однако, рыночная цена после уплаты расходов на продажу упадёт на 60 тыс. руб. Определить: 1. Сколько следует построить домов? 2. Какими будут общие прибыли? 3. Какой принцип стоимости лежит в основе?
Задача 53. Используя технику Эллвуда, определить стоимость объекта недвижимости. Исходные данные для расчётов представлены в таблице 2.
Таблица 2 ¾ Исходные данные для оценки объекта недвижимости
Задача 54. Составить график погашения задолженности в 12 млн руб. предоставлен на 4 года под 8% годовых: ¾ основная сумма кредита погашается шаровым платежом в конце срока кредитования, а проценты начисляются ежегодно; ¾ основная сумма кредита погашается равными частями, а проценты начисляются на сумму задолженности; ¾ кредит погашается равновеликими платежами. Результаты расчётов занести в таблицу 3.
Таблица 3 ¾ График погашения задолженности
Задача 55. Составить график платежей по постоянному ипотечному кредиту. Кредит в 1 млн руб. предоставлен на 5 лет под 12% годовых (ежемесячное возмещение). Результаты расчётов представить в таблице 4.
Таблица 4 ¾ График платежей по постоянному ипотечному кредиту
Задача 56. Составить график платежей по ипотечному кредиту с фиксированным платежом. Кредит в 1 млн руб. предоставлен на 5 лет под 12% годовых (ежемесячное возмещение). Результаты расчётов представить в таблице 5.
Таблица 5 ¾ График платежей по ипотечному кредиту с фиксированным платежом
Задача 57. Супруги Ивановы рассматривает возможность покупки объекта недвижимости за 4, 5 млн руб. Они рассчитывает взять кредит на 5 лет на сумму 2, 5 млн руб. под 10, 5% годовых с ежемесячными платежами. Ожидаемый ЧОД от объекта недвижимости ¾ 1 400 тыс. руб. Является ли финансовый левередж положительным? Расчёт представить в таблице 6.
Таблица 6 ¾ Финансовый левередж проекта
Задача 58. Какие решения должен принять инвестор, рассматривающий 2 варианта инвестирования средств в объекты недвижимости? Первый проект: цена приобретения объекта недвижимости ¾ 2 млн руб. Параметры ипотечного кредита: срок кредитования ¾ 7 лет, процентная ставка по кредиту ¾ 11% годовых, размер кредита ¾ 1, 5 млн руб., платежи по кредиту ¾ постоянные ежемесячные платежи. Второй проект: цена приобретения объекта недвижимости ¾ 3, 7 млн руб. Параметры ипотечного кредита: срок кредитования ¾ 6 лет, процентная ставка по кредиту ¾ 10, 2% годовых, размер кредита ¾ 2, 5 млн руб., платежи по кредиту ¾ постоянные ежемесячные платежи. Расчёт представить в таблице 7.
Таблица 7 ¾ Финансовый левередж проекта
Задача 59. Ипотечный кредит в размере 3 млн руб. выдан на 10 лет под 14% годовых. Известно, что 30% задолженности погашается ежегодными равновеликими платежами за 4 года. Оставшиеся 70% основной суммы кредита погашаются шаровым платежом в конце срока кредитования, а проценты с данной суммы выплачиваются ежегодно. Определить, какая денежная сумма будет перечислена банку за первые 2 года и за весь период.
Задача 60. Ипотечный кредит в размере 3 млн руб. выдан на 10 лет под 13% годовых. Известно, что 25% задолженности погашается ежемесячными равновеликими платежами за 4 года. Оставшиеся 75% основной суммы кредита погашаются шаровым платежом в конце срока кредитования, а проценты с данной суммы выплачиваются ежегодно. Определить, какая денежная сумма будет перечислена банку за первые 3 года, за 10-й год и за весь период.
Задача 61. Ипотечный кредит в размере 5 млн руб. выдан на 9 лет под 12% годовых. Известно, что 30% задолженности погашается ежемесячными равновеликими платежами за 4 года. Оставшиеся 70% основной суммы кредита погашаются шаровым платежом в конце срока кредитования, а проценты с данной суммы выплачиваются ежемесячно в течение всего срока. Определить, какая денежная сумма будет перечислена банку за первые 3 года, 5-й год, 9-й год и за весь период.
Задача 62. Ипотечный кредит в размере 5 млн руб. выдан на 10 лет под 12% годовых. Известно, что 30% задолженности погашается ежегодными равновеликими платежами за 4 года. Оставшиеся 70% основной суммы кредита погашаются шаровым платежом в конце срока кредитования, а проценты с данной суммы выплачиваются ежегодно в течение всего срока. Составить график перечисления денежных средств (таблица 8).
Таблица 8 ¾ График погашения кредита
Задача 63. Ипотечный кредит выдан на следующих условиях: сумма кредита ¾ 2, 5 млн руб.; период кредитования ¾ 20 лет; ставка по кредиту ¾ 11%; платежи по кредиту ¾ ежегодные; плата за оформление кредита ¾ 1, 5% от суммы кредита; штраф за досрочное погашение кредита ¾ 2%. Определить стоимость заёмного капитала для заёмщика, если предполагается досрочное погашение кредита через 4 года.
Задача 64. Ипотечный кредит выдан на следующих условиях: сумма кредита ¾ 3 млн руб.; период кредитования ¾ 17 лет; ставка по кредиту ¾ 10%; платежи по кредиту ¾ ежемесячные; плата за оформление кредита ¾ 2% от суммы кредита; штраф за досрочное погашение кредита ¾ 3%. Определить действительную норму процента по кредиту, если предполагается досрочное его погашение через 5 лет.
Тестовые задания
1. Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой оценки, которая определяет стоимость собственности как: а) стоимость интересов собственного капитала; б) стоимость интересов заёмного капитала; в) сумму стоимости интересов собственного и заёмного капитала.
2. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется: а) ипотечной постоянной; б) ставкой дисконта; в) безрисковой ставкой дохода; г) ничего из вышеперечисленного.
3. Коэффициент ипотечной задолженности – это: а) ставка капитализации; б) соотношение между величиной заёмных средств и оценённой стоимостью собственности; в) точка самоокупаемости; г) все ответы верны.
4. формула Эллвуда выглядит следующим образом: а) б) R=Y – mС + dep (SFF, Y); в) а, б; г) ничего из вышеперечисленного.
5. Кредиты, предусматривающие: выплаты основной суммы, процентов по обслуживанию долга и «кикера», называются: а) кредитами совместного участия; б) кредитами с «шаровым» платежом; в) кредитами с нарастающими платежами.
6. Соотношение между ежегодными требованиями по кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженное десятичной дробью или в процентах с равномерными платежами называется: а) ипотечной постоянной; б) ставкой дисконта; в) коэффициентом ипотечной задолженности; г) ничего из вышеперечисленного.
7. Использование заемного капитала эффективно, если: а) это обеспечит более высокую ставку доходности собственного капитала; б) это обеспечит более низкую ставку доходности заёмного капитала; в) и а) и б).
8. Если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора, то левередж считается: а) положительным; б) отрицательным; в) нейтральным.
10. Если ставка доходности недвижимости меньше ставки доходности собственного капитала инвестора, то левередж считается: а) положительным; б) отрицательным; в) нейтральным.
|
;
