Кадастр городских земель

Государственный городской кадастр представляет собой официальные сведения, детальные описания всех кадастровых объектов, расположенных на городской территории. Эта система предназначена для оперативного, полного и качественного удовлетворения всех запросов организаций и органов управления городом кадастровой информацией.

Кадастровая оценка земель должна удовлетворять следующим требованиям.

1. Полнота учета существенных факторов. Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным, поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использования под любую базовую функцию. То же относится к оценке земель в городе, находящемся в сейсмической зоне, на территориях с просадочными грунтами и т.д. Степень загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке под такие функции как жилье, здравоохранение, спорт, рекреации и т.д. Местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения труда, транспортным узлам, центру города и другим элементам функционально-планировочной структуры является важнейшим фактором, определяющим его стоимость, а, следовательно, и оценку для всех без исключения функций.

2. Адекватность учета существенных факторов. Учет существенных факторов должен осуществляться методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и должную меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными методами, обеспечивающими удовлетворение этого требования, являются методы математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Они обеспечивают максимум объективности и беспристрастности оценки, легко обозримы и не допускают кривотолков. Методы, ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и поправочные коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования, поскольку результат такой оценки неизбежно является прямым отражением субъективного мнения оценщика. Впрочем, ни один метод не может быть полностью избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени. Предпочтительны, однако, те методы, которые сводят влияние экспертных решений и оценок к минимуму: к одному-двум параметрам, которые могут быть откалиброваны по данным продаж и аналогов.

3. Прозрачность методов оценки и наглядность результатов. Нередки случаи, когда методы оценки не предъявляются в явном виде, и проверка результатов оценки становится весьма затруднительной, вынуждая пользователя или аудитора обращаться к другим источникам или производить выборочную оценку самостоятельно. Нередко и сами результаты представляются в трудно воспринимаемой форме, затрудняющей их проверку. Оба эти обстоятельства обычно сопровождают оценку, выполненную некачественно по существу.

4. Внутренняя непротиворечивость результатов оценки. Одним из методов работы аудитора с результатами оценки является выборочная проверка и сопоставление локальных оценок в различных местах города, в ситуациях, которые хорошо знакомы аудитору или легко поддаются интерпретации. Если в таких ситуациях не наблюдается взаимных противоречий локальных оценок, это говорит в пользу данной оценочной работы, хотя еще и недостаточно для вынесения окончательного положительного решения: после этого можно применять более тонкие методы анализа. Если же уже на этом уровне в работе обнаруживаются противоречия, это скорее всего значит, что работа сделана некачественно, если только автор не предъявит убедительных объяснений.

5. Адресность. Оценка, как правило, должна вестись с точки зрения каждой из базовых функций в отдельности. Безадресная оценка чаще всего лишена смысла, и такая работа не может быть признана удовлетворительной. Исключение составляют некоторые специальные случаи, такие как оценка в рамках процедуры банкротства и ликвидации предприятия.