Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке. Влияние имущественных прав на оценочную стоимость недвижимости

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды соб­ственности:

Государственная,муниципальная,частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предпо­лагает такую систему экономических отношений между граждана­ми РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:объекты недвижимости народнохозяйственного значения например, сооружения, причисленные к памятникам архи­тектуры и искусства;на уровне того или иного национального образования; областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер); объекты недвижимости, находящиеся в собственности опре­деленного города, района или даже села.

При имущественных отношениях на праве оперативного управ­ления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться.Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данной объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использование объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих прав; собственников, а также соблюдение ограничений.

Под правомочием владения понимается основанная на закон* (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактичес­ки обладать им, числить на своем балансе и т. п.).

Правомочие пользованияпредставляет собой основанную на за­коне возможность эксплуатации, хозяйственного или иного исполь­зования объекта недвижимости путем извлечения из него полезны? свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владе­ния, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуж­дение по договору, передача по наследству, уничтожение и т. д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируют­ся все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вме­сте они могут принадлежать и не собственнику, а иному законно­му (титульному, т. е. опирающемуся на определенное юридическое основание — титул)³ владельцу объекта недвижимости, например.

арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимо­стью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субарен­ду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недви­жимости, т. е. в известных рамках распорядиться им. Однако сле­дует заметить, что сама по себе «триада» правомочий еще недоста­точна для характеристики прав собственника.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права вла­дения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недви­жимым имуществом, оставаясь его собственником¹, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и пре­дусмотренная² возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственно­сти на переданное недвижимое имущество. Доверительное управ­ление является способом осуществления собственником принад­лежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собствен­ности на недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан³ нести «бремя» со­держания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости — на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота — на конкурсного управляющего и т. д.)

5.Техническая инвентаризация объектов капитального строительства. Кадастровый паспорт объекта недвижимости, назначение и содержание.

Техническая инвентаризация объекта технического учёта - комплекс работ по формированию объекта технического учёта путём определения его местоположения, состава (наличия), наружных и внутренних размеров (длины, ширены, высоты, глубины, протяженности и т. п.) входящих в его состав объектов капитального строительства (зданий, сооружений), номенклатуры и состояния (физического износа) их конструктивных элементов.

Основными задачами технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения статистического учета;

техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую.

Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты недвижимости, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась. По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект недвижимости оформляется технический паспорт. Техническая инвентаризация объектов недвижимости, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах. Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет.

Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Кадастровые паспорта обычно изготавливаются как на жилые и не жилые помещения, так и на землю. Выдача кадастровых паспортов и предоставление выписок производятся по заявлениям граждан и организаций вне зависимости от места нахождения объектов кадастрового учета. Так, паспорт на недвижимость можно получить в территориальных отделах БТИ или в ФГУП «Ростехинвентаризация».

Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на которой в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.