Цена, себестоимость (затраты, издержки), рынок и стоимость

4.1. Неточность, неконкретность языка может привести и приводит в действительности к различного рода недопониманиям и недоразумениям, в особенности, если речь идет о международном сообществе. Эта проблема становится особенно актуальной в случаях, когда слова языка, имеющие ши­рокий, обыденный смысл, также используются для обозначения специфиче­ских понятий в некоторой дисциплине. При употреблении в оценке имущества терминов цена, себестоимость, рынок, стоимость мы сталкиваемся именно с такой ситуацией.

4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуе­мую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых ин­тересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее цена в принципе является инди­катором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам кон­кретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоя­тельствах.

4.3. Себестоимость (затраты, расходы) является ценой, заплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или про­изводства товара или услуги. По завершении процесса создания или акта ку­пли - продажи себестоимость (затраты, расходы) становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на приобретение.

4.4. Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. (Ино­гда рынком называют также и место, где совершаются эти операции). Концеп­ция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотноше­ниями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных по­требностей и желаний. Рынок может быть местным, национальным или международным.

4.5.Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономиче­ское понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

4.6. Существует много типов стоимости и соответствующих им опреде­лений (см., например, МКСОИ Стандарт 2). Некоторые из них являются стан­дартными типами стоимости, широко применяемыми в процедурах оценки имущества. Другие же используются в специальных, строго оговоренных слу­чаях. Для понимания и практического применения методов оценки крайне важно ясно изложить используемый тип и определение стоимости, а также обратить внимание на то, чтобы выбранный тип стоимости соответствовал контексту конкретной задачи, стоящей перед оценщиком. В зависимости от выбранного определения стоимость оцениваемого имущества может оказать­ся различной.

4.7. Профессиональные оценщики избегают употреблять неспецифицированный термин «стоимость», применяя его в сочетании с определяющим прилагательным, конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду. Рыночная стоимость (Market Value, или в некоторых странах Open Market Value) - наиболее распространенный в оценке имущества тип стоимости - яв­ляется предметом обсуждения МКСОИ Стандарта 1. Ввиду того, что традици­онный здравый смысл подсказывает понятие стоимости трактовать именно как рыночную стоимость (если не оговорено обратное), особенно важно, что­бы в каждом таком случае понятие «рыночная стоимость» было ясно и точно определено.

4.8. Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли - продажи. Тем не менее, продажа оценивае­мого объекта собственности не является условием, необходимым для про­цесса определения цены, за которую этот объект собственности должен про­даваться на дату оценки при соблюдении условий, налагаемых в определении рыночной стоимости.

4.9. Рыночная стоимость объекта недвижимости является выражением его полезности именно с точки зрения рынка, а не его отвлеченного физиче­ского статуса. Для конкретного предприятия полезность его активов может от­личаться от их полезности с точки зрения рынка или отдельно взятой отрасли. Следовательно, необходимо, чтобы оценка имущества и бухгалтерские отче­ты, отражающие эффекты изменения цен, учитывали разницу между стоимо­стью в рыночном смысле, которая должна быть отражена в финансовой от­четности, и нерыночными типами стоимости, которые не должны браться за основу финансовой документации. Остаточная стоимость возмещения (ОСВ), понимаемая в смысле определения МКСОИ Стандарта 2 и будучи приложен­ной к специализированной собственности, хотя и является нерыночной базой оценки, тем не менее в соответствующих случаях может быть применена в финансовой отчетности.

4.10. Аргументы, аналогичные приведенным в параграфе 4.9, справед­ливы для оценки собственности, отличной от недвижимого имущества. За ис­ключением случаев обоснованного применения ОСВ, финансовая отчетность требует применения методов, основанных на рыночной стоимости, и прове­дения четкой границы между ними и методами, использующими нерыночные типы стоимости.

4.11. Общая себестоимость объекта недвижимости включает в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если покупатель после приобретения недвижимости произвел дополнительные капитальные затраты, то при расчете себестоимости эти затраты прибавляются к (себе)стоимости приобретения. В зависимости от того, насколько рынок считает эти затраты целесообразными, в такой мере они будут вносить свой вклад в рыночную стоимость имущества.