В главе 8 мы узнали, как находить, финансировать и возделывать сделки с недвижимостью. Я потратил много времени, уча вас принципам творческого финансирования, но не провел разделительной черты между источником номер 4 и источником номер 5. Источник прибыли номер 4 — это приобретение и держание недвижимости. В настоящей главе я расскажу вам об источнике номер 5: приобретение и перепродажа. Основное различие между этими двумя источниками прибыли состоит в сроках: долгосрочная прибыль, с одной стороны, и краткосрочная, с другой.
Перед тем как приступить к рассказу о краткосрочных флипах (трансакциях по скорой перепродаже недвижимости), я хотел бы обратить ваше внимание на потенциал стратегии, состоящей в приобретении и долгосрочном держании недвижимости (источник номер 4). Это очень похоже на стратегию Уоррена Баффета на фондовой бирже.
Когда вы владеете недвижимостью в течение долгого времени, вас со временем начинают интересовать любые более-менее серьезные движения цен на рынке. Так, с 1980 года, когда была впервые опубликована моя книга «Без наличного аванса», рынок недвижимости пережил массу подъемов и спадов. В такие времена инвесторы в недвижимость склонны совершать те же ошибки, что и инвесторы на фондовой бирже. Они покупают, когда спрос велик, и продают, когда спроса нет. И вот тогда-то некоторые из них имеют наглость заявлять следующее: «Я попробовал недвижимость. Для меня это не годится». Нельзя заработать, покупая в пору спроса и продавая в пору его отсутствия. Взяв в качестве примера рынок скота, покупать надо, когда овец навязывают вам, а продавать, когда овец спрашивают.
Утверждение, которое я сделал в упомянутой книге, остается справедливым и поныне.
«Не выжидайте, покупая недвижимость. Покупайте недвижимость и выжидайте».
В 1982 году 24-летний Том Пейнтер посетил один из моих семинаров. Вот как описывает он последующие события в своей жизни:
Будучи студентом колледжа в 1982 году, я не имел никаких финансовых ресурсов, чтобы инвестировать в недвижимость. Движимый лишь мечтой и молодым задором, я все же решился на это. Мне потребовался год, прежде чем я нашел недвижимость, которую сумел приобрести с минимальной наличной оплатой.Я поместил объявления в газету и наконец получил звонок от владельца четырехквартирного дома. Это был господин уже в летах, который устал от хлопот, связанных с управлением недвижимостью. Стоимость недвижимости составляла примерно 75 тысяч долларов. Он приобрел ее много лет ранее, и она была на тот момент им полностью выкуплена.Мы сошлись на 60 тысячах долларов, при этом я обязался предоставить 5 тысяч в качестве наличного аванса. Взамен того, чтобы действовать через банк, продавец согласился на прямую продажу в рассрочку на 15 лет с 10% годовых. Таким образом, я обязался платить непосредственно ему 591,03 доллара в месяц.Мы заключили сделку первого числа месяца. По условиям сделки на мой кредит начислялся залоговый задаток по аренде (800 долларов), а также месячная арендная плата (тоже 800 долларов). Поскольку до внесения первой платы в покрытие основной ссуды оставалось еще 30 дней, я смог использовать указанные задаток и арендную плату на покрытие оговоренного аванса. Таким образом, реально я заплатил наличными всего примерно 3400 долларов.Пятнадцать лет спустя, после всех подъемов и спадов на рынке недвижимости, мне удалось полностью выкупить дом. Сегодня он — моя безраздельная собственность, и стоимость его оценивается в 180000 долларов. Что еще лучше, он приносит мне по меньшей мере 1600 долларов наличными каждый месяц.
Та же стратегия, только добавьте нулей... В 1997 году я попал в схожую ситуацию. Продавец приобрел свой многоквартирный комплекс 10-ю годами ранее и имел от него неплохой доход. Он, однако, устал от хлопот. Недвижимость состояла в сумме из семи зданий, общей стоимостью 1800000 долларов.Мы сошлись на цене 1 650 000 долларов, без наличной оплаты. Продавца устроила цена, меня устраивали условия. После заключения сделки мы сделали требуемый ремонт и увеличили арендную плату.Если все пойдет хорошо, через 22 года недвижимость станет безраздельно нашей.Меня спрашивали, к чему мне хлопоты с недвижимостью под сдачу. Ответ прост. У меня большое «потому»: моему сыну 10 лет, и у него аутизм. Возможно, вы видели фильм «Человек дождя» с Томом Крузом и Дастином Хоффманом в главных ролях. Дастин Хоффман играет человека, страдающего аутизмом.Моему сыну потребуется финансовая помошь на протяжении всей жизни. В 1993 году, будучи в возрасте 34 лет, я пережил инфаркт. Это заставило меня о многом призадуматься. Мой сын переживет меня лет на 30-40. Вот я и пытаюсь сделать так, чтобы моя семья была обеспечена на долгие годы, если что-то случится со мной.Если у вас в жизни будет большое «потому», вы придумаете и «как».
Я с гордостью отмечаю тот факт, что Том пришел работать ко мне в середине 1980-х годов и в течение пяти лет, благодаря характеру и упорству, стал президентом и полноправным партнером в Challenge Systems, Inc., нашей консалтинговой компании. На сегодняшний день среди источников доходов Тома многие из тех, о которых рассказывается в настоящей книге. Стратегия долгосрочного держания недвижимости (источник номер 4) прекрасно для него себя оправдала.
Но стратегия более краткого держания имеет свои преимущества.
