Предоставление земельных участков в пользование.

Варианты предоставления в пользование земельных участков достаточно разнообразны.

Правовое регулирование в этом случае осуществляется как органами государственной власти РФ, так и органами местного самоуправления.

Земельные участки могут предоставляться для различных целей в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, срочное безвозмездное пользование, на праве ограниченного пользования (сервитут).

С 30 октября 2001 г. в РФ гражданам и юридическим лицам земельные участки предоставляются только либо в собственность, либо в аренду. Собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком; арендатор владеет, пользуется, но не может распоряжаться земельным участком, за исключением сдачи в субаренду.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Иные лица, владеющие участками на данном титуле, обязаны приобрести их в собственность или взять их в аренду до 01.01.2004 г.

Право наследуемого пожизненного владения на земельные участки, предоставленное гражданам до 30.10.2001 г., остается за ними на неопределенный срок. При этом гражданин может бесплатно приватизировать один участок.

Работникам организаций отдельных отраслей экономики могут предоставляться служебные наделы на титуле безвозмездного срочного пользования земельным участком (см. ст. 24 ЗК РФ).

Земельным кодексом РФ предусмотрена множественность схем предоставления земельных участков в пользование.

Например, статьей 30 определен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду. Предоставление участков без предварительного согласования производится в собственность или аренду, но исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены постановлением Правительства от 11 ноября 2002 г. № 808[30].

При проведении аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов. Начальная цена земельного участка определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

При проведении конкурса победителем признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия (сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры, архитектурно - планировочные решения и др.) и обязанности по использованию земельного участка.

В подавляющем большинстве случаев земля берется в пользование для производства сельскохозяйственной продукции и для сооружения и эксплуатации объектов недвижимости. В ст.1 ЗК РФ провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п.4 ст. 35 ЗК РФ). Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если участок не изъят из оборота (ст. 35 ЗК РФ).

Использование земли в России является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата. Отношения в области земельного налогообложения регулируются Конституцией РФ (статьи 57, 75, 104), Налоговым кодексом РФ, федеральными законами, законами субъектов РФ, инструкциями Министерства РФ по налогам и сборам, актами органов местного самоуправления. Установление арендной платы в общем виде регулируется Гражданским кодексом РФ; определение примерных размеров арендной платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности – прерогатива органов публичной власти.

Например, в г. Иркутске в 2002 г. действовали ставки земельного налога от 1,72 руб./кв.м (9-я оценочная зона) до 10,36 руб./кв.м (1-я оценочная зона), на основании постановления мэра г. Иркутска от 06.03.02. № 031-06-259/2 «О плате за землю в г. Иркутске в 2002 г.». В 2003 они увеличиваются в 1,8 раза.

Средние ставки земельного налога для земель поселений с населением до 20 тыс. чел. для Восточно-Сибирского экономического района составили:

в 2001 г. – 3600 руб./га; 0,36 руб./кв.м;

в 2002 г. – 7200 руб./га; 0,72 руб./кв.м;

в 2003 г. – 12960 руб./га.; 1,3 руб/кв.м.

В Иркутской области в 2001 г. средние размеры земельного налога за пашню составили 2,27 руб/га в северных районах до 17,92 руб/га в районах наиболее интенсивного сельскохозяйственного производства.

Мы видим, что ставки земельного налога для земель сельскохозяйственного назначения на два порядка ниже, чем для земель поселений; при этом в больших городах ставки налога больше, чем в малых поселениях.

Платное землепользование начинает приносить ожидаемый эффект: активизацию землеустройства, отказ от излишних земель; наполнение бюджетов различных уровней.

Хотя пока удельный вес земельных платежей в структуре доходов федерального бюджета – около 1 %.

Домашнее задание: построить варианты алгоритмов предоставления земельных участков, используя Земельный кодекс РФ, земельное законодательство РФ и субъектов РФ.