Общие понятия оценки
Основными документами при проведении оценки являются Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Приказом Минэкономразвития России. Согласно пунктам раздела II. «Общие понятия оценки» Федеральных Стандартов Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»: «…5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (итоговая стоимость объекта). Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. 6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. 7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке». Раздел III. «Подходы к оценке» Федеральных Стандартов Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» определяет три подхода, из которых: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке, результатов определяется итоговая величина стоимости объекта оценки. Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. В рамках затратного подхода рыночная стоимость транспортного средства определяется по стоимости воспроизводства методом сравнительной единицы, если имеется достоверная информация о стоимости воспроизводства аналогов. По данным интернет-сайтов выпуск данной модели автомобиля ГАЗ 330210 (2002 г.в.) не прекращён, но новые модели по своим техническим характеристикам отличаются от объекта оценки. Новые модели имеют соответственно год выпуска, близкий к году оценки и иную комплектацию, соответствующую современным требованиям. Поэтому затратный подход для расчёта рыночной стоимости автотранспортной техники в данном случае не применялся из-за значительного искажения результатов.[12] При применении доходного подхода для оценки транспортного средства учитывается возможность объекта оценки приносить доход и стоимости его продажи в конце периода владения. Спрогнозировать ожидаемый доход от эксплуатации конкретного транспортного средства, используемого в производственном процессе практически невозможно, очень сложно получить достоверную информацию о доходности предприятия в целом[13], поэтому доходный подход при оценке объекта оценки не применялся. Анализ рыночной информации и количество предложений на рынке подержанных легковых автомобилей, аналогичных объекту оценки, позволяет сделать вывод о возможности применения одного из методов в рамках сравнительного подхода, который позволит получить адекватное представление об уровне рыночных цен.
8.3. Расчёт рыночной стоимости движимого имущества (автотранспортного средства) в рамках сравнительного подхода Общие положения
Исходя из представленных Заказчиков данных, анализа рыночной информации и цели оценки, для проведения расчётов был выбран метод сравнения продаж (сравнительной единицы), поскольку рынок автотранспортных средств в России и Сибирском регионе достаточно полно представлен в открытых информационных источниках частными объявлениями. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется путём сравнения с ценой продажи аналогичных объектов. Каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. В цену аналога вносятся корректировки (поправки), отражающие существенные различия между ними. При использовании этого метода при оценке стоимости объекта оценки были предприняты следующие шаги: · изучение рынка и предложений на продажу, наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом – автотранспортные средства; · выбор и описание объектов–аналогов; · анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, техническим и качественным характеристикам и условиям продажи; · корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; · согласование скорректированных цен сопоставимых объекта и расчёт рыночной стоимости оцениваемого объекта. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основан на сравнении оцениваемого объекта с другими проданными, или предлагаемыми к продаже объектами. Объекты-аналоги для дальнейшего расчёта рыночной стоимости автотранспортного средства выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по трём уровням: · функциональное; · конструктивное; · параметрическое. Функциональное сходство характеризует сходство в назначении, т.е. способность выполнять одинаковые функции (операции, действия, процессы). Конструктивное сходство разделяется на: близкое (или практически идентичное) и конструктивно-подобное. Параметрическое сходство устанавливается исходя из основных эксплуатационных показателей (объём двигателя)[14]. Аналоги к оцениваемым автотранспортным средствам – легковым автомобилям подбирались по следующим показателям: - назначение (общее, специализированное, специальное); - мощность двигателя; - объем двигателя; - вид топлива (бензин, дизельное топливо, газ и т.п.); - комплектация вспомогательным дополнительным оборудованием (кондиционер, магнитола и т.п.); - основные характеристики основного дополнительного оборудования; - стоимость на данном национальном (региональном) рынке. Для отбора объектов-аналогов был изучен рынок предложений к продаже легковых автомобилей ГАЗ 330210. Анализ рынка легковых автомобилей марки ГАЗ 330210 на дату оценки показал, что к продаже предлагалось достаточно большое количество аналогичных автомобилей 2000-2002 г. в. Для дальнейших расчётов отбирались только те аналоги, которые максимально приближены по техническим и физическим характеристикам к оцениваемому автомобилю: год выпуска, комплектация, физическое состояние транспортного средства и др.). Аналоги различаются с оцениваемым объектом незначительно, только по дополнительно установленному оборудованию или элементам дизайна, по пробегу, по физическому состоянию. Перечень и описание объектов-аналогов представлен в таблице 3.
8.3.2. Определение корректирующих поправок и расчёт рыночной стоимости объекта оценки
Согласно анализу рынка, показателем цены является неразукомплектовнное автотранспортное средство. Таким образом, для дальнейших расчётов единицей сравнения и базой для внесения корректировок является цена неразукомплектованного автотранспортного средства (цена предложения объекта-аналога). В качестве основных элементов сравнения выбраны: · факт сделки (возможность уторгования); · дата предложения (приведение к моменту оценки); · возраст автотранспортного средства; · техническое состояние (физический износ). В расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Оценщика, не являются существенными, либо информация о которых не предоставлена Заказчиком или отсутствует возможность количественного расчёта корректировки. Информация по отобранным для оценки объекта аналогам позволяет предположить, что корректировки на права, мощность двигателя и пробег вносить нет необходимости. Расчёт рыночной стоимости автомобиля марки ГАЗ 330210 приведён в таблице 3. Для расчётов было отобрано 5 аналогов, наиболее похожих на оцениваемый объект по основным характеристикам. В расчёты внесены следующие корректировки. Корректировка наснижение цены в процессе торга (уторгование) отражает процент снижения объявленной цены (цены предложения) в процессе переговоров между продавцом и покупателем и определяется на основании рыночных условий. По сведениям российских компаний, имеющих опыт реализации подержанных автотранспортных средств на рынке, скидка цены предложения в процессе торга в среднем на дату оценки составляет 15% [15] для всех объектов – аналогов. Корректировка на дату предложения (приведение к моменту оценки). Корректировка на дату представления объекта-аналога на открытый рынок вносится в объекты-аналоги, т.к. предложения по всем отобранным аналогам действуют с декабря 2013 года до даты оценки. Величина корректировки рассчитывается по формуле19:
где n –период от момента продажи до даты оценки, месяц. Предложения по продаже аналогов №№ 1-4 представлены в январе 2014 года, являющиеся наиболее актуальными датами, приближенными к дате оценки. Следовательно, корректировка на дату продажи представлены в виде коэффициента и составляет 1,00 (или 0%). Аналог №5 представлен к продаже в декабре 2013 года, т.е. 1 месяца до даты оценки. Данный срок не является критичным для того, чтобы не брать в расчеты рыночной стоимости оцениваемого автомобиля. Корректировка составила 1,01 (или 1% со знаком плюс). Корректировка на пробег автомобиля. Пробег автомобиля является одним из основных показателей интенсивности эксплуатации автомобиля в период срока службы. Для анализа рыночной стоимости были исследованы цены предложения на аналогичные автомобили с разным показателем пробега. Когда количество близких аналогов является недостаточным, но есть определенный объем информации о ценах однотипных объектов, применяется метод статистического моделирования цены. По данным о ценах и параметрах однотипных объектов с использованием прикладных компьютерных программ разрабатывается модель расчета стоимости объектов. Регрессионный анализ представляет собой процесс подбора математического выражения для функции нескольких независимых факторов. В качестве математических выражений используют линейные и степенные многочлены. Основной задачей регрессионного анализа является поиск коэффициентов функции (параметров модели), которые определяют значимость (вес) фактора при расчете значения переменной. В целях оценки может применяться либо многофакторный, либо однофакторный регрессионный анализ. Для оцениваемого автомобиля использовался однофакторный регрессионный анализ, при котором рассматривается зависимость переменной (стоимости) от независимой переменной (пробега). При этом нужно учитывать, что полученные данные достаточно условны, так как состояние объектов зависит не только от величины пробега но и от условий эксплуатации и прочих факторов, информация же о вышеперечисленных факторах на вторичном рынке часто отсутствует.
Таким образом, корректировка на величину пробега, определялась исходя из отклонения цены объекта-аналога от выбранной регрессионной модели по формуле: Стоимость = 157 180 ´ пробег -0,19 Величина корректировки на пробег для каждого из объектов-аналогов указана в таблице 3. Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок. Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных корректировок в денежном и процентном выражении. Учитывая, что максимальное влияние на стоимость за единицу сравнения должна оказывать стоимость аналога с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем средневзвешенный весовой коэффициент стоимости единицы сравнения. Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле: 1 Сес = ∑ (CCан × ВКан) n где: Сес — стоимость единицы сравнения; ССан — скорректированная стоимость единицы сравнения аналога; ВКан — весовой коэффициент аналога. Рассчитанная средневзвешенная величина стоимости единицы сравнения позволяет сделать выводы о стоимости оцениваемого объекта в целом. Таблица 3
Рыночная стоимость объекта оценки - доли в праве общей долевой собственности (1/4 доля) автомобиля ГАЗ-330210, 2002 г.в., (гос. № Е 118 ХТ 55, VIN ХТН 33021858302, кузов 0162658, двиг. 421500-20705522, грузовой) на 03.02.2014 г. равна округленно:
|
(1)
