Недвижимость как объект гражданского права

В условиях интенсивного развития рыночной экономики регулирование вопросов оборота недвижимости получает все большее значение. Для уяснения вопроса о положении и правовом регулировании зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, как объектов права, необходимо определить правовое положение более крупного понятия гражданского права по отношению к рассматриваемому, а именно «объект гражданского права».

Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен.

Нередко под объектами гражданских прав понимают те общественные отношения, которые подвергаются регулирующему воздействию норм гражданского права. Или, как еще говорят, это объект права в объективном смысле.[1][1] Действительно, нормы права влияют на регулируемые отношения, и это влияние имеет практический характер.

В литературе высказано суждение о том, что в качестве адекватной для объекта права юридической характеристики должен быть признан его правовой режим. Под правовым режимом понимается совокупность позитивно-правовых предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных» нормах, и основанных на них субъективно-правовых притязаний, возникающих по поводу того объекта, в отношении которого они установлены.[2][2]

Как указывает В.И. Сенчищев, одной из основных характеристик правового статуса объекта права является его оборотоспособность. Наряду с этим он содержит существующие субъективные права и обязанности в отношении данного явления. С позиции права важна не сама вещь как совокупность физических и химических характеристик, а правовое значение, придаваемое этому объекту в силу позитивного права, в котором и воплощается в субъективных правах и обязанностях.[3][3]

Объекты гражданского права есть материальные и духовные блага, по поводу которых складываются общественные отношения как предмет гражданского права, а также устанавливаются правовые связи в ходе урегулирования данных отношений.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.[4][4]

Правильная квалификация правового режима объекта, по поводу которого возникают правоотношения, позволяет правоприменителю успешно разрешать возникающие споры о праве собственности на те или иные объекты. Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во- вторых, возникновением на них прав собственности. Понятие «вещь» для законодательства всегда имело, и будет иметь принципиальное значение в силу органической связи с важнейшей составляющей частью предмета гражданского права — имущественными отношениями.

Одной из возможных классификаций вещей и одной из самых первых стало деление вещей на движимое и недвижимое, такое деление стало определять правовое положение такого имущества в гражданском обороте. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежала связь с землей и невозможность перемещения в пространстве. Так A. Кассо писал, что «вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое - это недвижимость; недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что, с нею постоянно и неразрывно связано».[5][5]

Деление вещей на движимое и недвижимое имущество принято практически всеми современными правовыми системами и, по мнению многих юристов, является samma rerum divisio (наивысшим, верховным).[6][6]

Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами современности, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра воды и леса являлись исключительной государственной собственностью.

В определенной мере такой подход был присущ советскому праву. В достаточно определенной форме по этому вопросу высказался Рене Давид: «Деление имущества на движимое и не движимое, являющееся основным для романо-германских правовых систем, не представляет ни какого интереса для советских юристов. Для них такой основной характер носит вытекающий из марксисткой доктрины деление вещей на орудия производства и предметы потребления».[7][7]

В результате в нормативных актах, вплоть до 90-х годов, термин «движимое и недвижимое имущество» вообще не встречался. Впервые после длительного перерыва общее деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено Законом РСФСР о собственности и Основами гражданского законодательства 1991 г. Однако лишь в первом ГК РФ, придающем данному делению первостепенное значение, оно получило относительно полное и завершенное воплощение.

Российское гражданское право на настоящем этапе пошло по пути определения особого положения недвижимого имущества в гражданском обороте. В ГК РФ дается отдельное определение недвижимого имущества путем перечисления объектов относимых законодателем к недвижимому имуществу. Кроме того, даются и некоторые признаки недвижимого имущества. Исходя из статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Также, невозможно не отметить то, что интенсивное изменение общественных отношений в России и во всем мире, является главным толчком к совершенствованию действующего законодательства. Вполне естественно, что законодатель не может создать идеальные нормы права регулирующие, к примеру, те или иные обязательства. В этой связи гражданское право как одна из самых динамичных отраслей права постоянно требует своего обновления. При этом в период смены общественно экономических формаций, как это происходило и происходит в современной России изменяются не только конкретные отношения, но и происходит изменения мировоззрения участников имущественного оборота, меняются правила поведения, изменяются принципы правового регулирования. И мы сегодня стали свидетелями данного явления. Свидетелями совершенствования гражданского законодательства. Изменения коснулись всех частей Гражданского Кодекса. С 1 октября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[8][8]

В соответствии с которым в ГК РФ появилась Статья 133.1., которая установила новый вид недвижимого имущества - Единый недвижимый комплекс.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Охарактеризовав недвижимость как объект гражданского права и в определенной степени затронув изменения касающиеся недвижимого имущества, хотелось бы более подробно остановиться на отдельных объектах недвижимости, которые относятся к числу предметов, обладающих особо высокой социальной и экономической ценностью – зданий и сооружений.