Расчет различных составляющих премии за риск

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Выделяется риск вложения в недвижимость, риск низкой ликвидности, риск управления и т. п.

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке. Это надбавка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора, принимается на основании исследования рынка недвижимости в городе, проведенных по данным печати.

Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чемболее рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей..

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

– прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

– возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

– возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т. е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Методсвязанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Ставка капитализации при прогнозируемой неизменности чистого операционного дохода (ЧОД), при постоянном росте (уменьшении) ЧОД. Ставка капитализации при прогнозируемой неизменности реверсии, при росте (уменьшении) реверсии за определенный промежуток времени.

Ставка капитализации Ro используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой:

V=NOI/Ro,

где V — стоимость; NOI —величина ожидаемого чистого операционного годового дохода (ЧОД).

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Т. О., ставка капитализации = годовой ЧОД / Стоимость актива.

Ставка капитализации – это процент ЧОД, требуемый инвестором на вложенный в недвижимость капитал, или другими словами – цена вложенных в недвижимость средств.

NOI=const, R=Y0, Y0-ставка дисконтирования, V=NOI/Ro.

При оценке активов с постоянным изменением ЧОД в формулу вносится соответствующий темп роста; при оценке активов спеременным ЧОД вместо ставки капитализации рекомендуется использовать метод ДДП.

Реверсия является условной моделью продажи объекта в будущем.Текущая стоимость реверсии основана на капитализации денежных потоков последнего года прогнозного периода.

При расчете стоимости реверсии рассчитывается величина ставки капитализации, которая учитывает ежегодное увеличение уровня доходов в течение прогнозного периода. Ставка капитализации в данном случае определяется по формуле:

R = D – G, гдеR - ставка капитализации;D - ставка дисконтирования,G -ожидаемый уровень изменения дохода.

или R=Y0-

Y0 в данном случае –требуемый доход на нормы инвестиций, -учет возврата инвестиций.

=(V_k-V₀)/V₀ – относительное изменение стоимости.

R=Y0+А.

Коэффициент А может определяться по 3м методикам (Ринга,Хоскольда,Инвуда).

При неизменности реверсии: V0=Vk.

 

14. Сравнительный подход в оценке недвижимости. Выбор единицы сравнения. Обоснование корректировок и поправок. Возможность применения метода регрессионно-корреляционного анализа в оценке в доходном и сравнительном подходе.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1.Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Метод анализа парных продаж. Под парной продажей подразуме­вается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местополо­жения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объек­тов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомя­нутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Положительная особенность метода заключается в том, что объек­ты парной продажи не обязательно должны являться сопоставимыми к оцениваемому. Однако для достоверности расчета необходимо, что­бы парная продажа относилась к тому же сегменту рынка, что и оце­ниваемый объект. Поправки, определяемые с помощью метода анали­за парных продаж, могут быть как процентными, так и денежными.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложно­стью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой боль­шого количества информации.

Метод прямого анализа характеристик. Методом анализа парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и ввести любые поправки. Однако информация есть не всегда, поэтому ряд поправок рекомендуется рассчитывать методом прямого анализа характеристик. Так рассчитываются, например, поправки на время продажи объекта, на износ объекта, а также на многие дополнитель­ные улучшения (наличие или отсутствие коммуникаций, проведен­ный ремонт и др.).

Поправка на время продажи объекта отражает фактически измене­ние покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости, т. е. инфляцию на РН.

Статистические методы. В сравнительном (рыночном) подходе к оценке недвижимости часто применяются статистические методы, ос­нованные на анализе значительных выборок данных из базы. Наибо­лее распространенным является метод корреляционно-регрессионно­го анализа, который основан на предположении о существовании подвергающейся формализации зависимости между вариацией цен объекта и вариацией тех или иных его характеристик.

Как правило, рассматриваются достаточно простые виды корреля­ционных зависимостей:

• линейная у = а + Ьх,

• квадратичная (параболическая) у = а + Ьх + сх²;

• обратная (гиперболическая) у = а / х;

• степенная у = а + Ьх.

Эти формулы описывают парную корреляционную связь. Коэффи­циенты в этих формулах рассчитываются методом наименьших квад­ратов (МНК), который основан на том, что теоретически рассчитан­ные значения результативного признака (у) должны минимально отличаться от эмпирических значений.

Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на представлении оценщика о том, является ли оцениваемый объект хуже или лучше аналога.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полу­ченные величины должны быть согласованы, что дает итоговую оцен­ку стоимости. Простой расчет среднего арифметического между скор­ректированными ценами аналогов, как правило, в данном случае неприменим. Для более точного результата необходимо взять средне­взвешенную величину, причем взвешивать результаты корректировок необходимо по тем параметрам, поправки на которые не рассматрива­лись. Кроме того, чем меньшее количество и величина поправок вно­силось в начальную цену аналога при корректировке, тем больший вес имеет данный аналог в процессе итогового согласования данных. По­лезным является расчет таких показателей, как мода (точнее, среднее на модальном интервале), а также медиана.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.