ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА (ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ)

 

Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

- выражать содержание сделки (ее условия);

- быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- и многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями.

Такой письменный документ, отражающий суть сделки и подписанный участниками сделки, и есть договор.

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор рождает на свет правоотношение (сделку, операцию). Суть правоотношения составляют права и обязанности участников правоотношения. Права и обязанности тоже определяются договором. Договором порождается правоотношение, и определяются, вытекающие из этого правоотношения, права и обязанности.

Функции договора:

Виктор Андреевич Горемыкин предложил выделить следующие функции договора:

1. Координационная. Договор определяет организационную и операционную структуры конкретной операции, согласовывает интересы и действия сторон.

2. Волеизъявления. Договор позволяет заявить о вступлении в сделку, то есть он позволяет человеку реализовывать свои права и брать при этом на себя определенные обязанности.

3. Гарантийная и защитная. Договор устанавливает обязательства сторон и в случае их неисполнения становится основанием для введения соответствующих санкций. На основе договора устанавливается и защищается какое-либо право на недвижимое имущество.

4. Критерия оценки управления недвижимостью. Эффективность использования объекта недвижимости может быть определена, если мы сравним реальное положение дел с тем, что указано в договоре. Такая функция может быть реализована в операции доверительного управления.

Дополнительно выделялись функции информационная и защиты свободы и соблюдения прав. Мы их опустим, предполагая, что информационная функция это все функции вместе взятые, а функция защиты свободы и соблюдения прав дублирует функции волеизъявления, защитную и гарантийную.

Как мы видим, функции договора определяют влияние этого документа на отдельные элементы организационной структуры (такие как портфель прав и обременений и субъекты операции) операции и на организационную структуру в целом, а также на операционную структуру:

По большому счету договор определяет все стороны операции. Он определят:

- кто является участниками операции (кто заключает договор);

- какие еще субъекты участвуют в операции (посредники, консультанты, государственные организации);

- какой объект недвижимости является предметом операции;

- каков технический статус объекта недвижимости;

- каков портфель прав и обременений на объект недвижимости;

- какой будет цена в операции.

Таким образом, мы вправе говорить, что функция договора в том, что он определяет организационную структуру операции. Эту функцию можно назвать организационной.

Договор же определяет последовательность действий при совершении операции, за исключением разве что стадии поиска предварительных переговоров. Договор определяет как будут проходить:

- нотариальное заверение сделки;

- государственная регистрация договора и операции;

- передача цены;

- передача объекта недвижимости;

- изменение, расторжение, прекращение действия договора;

- разрешение споров.

Поэтому мы имеем полное право говорить о том, что договор определяет операционную структуру операции. Мы можем назвать определение договором операционной структуры конкретной операции операционной функцией.

И, наконец, тот же договор четко определяет права и обязанности субъектов операции, заключающих договор. Что дает нам основание считать, что договор определяет структуру прав и обязанностей участников операции, заключающих сделку. Эту функцию можно назвать правовой или юридической.

В итоге мы получаем другой подход к определению функций договора, согласно которому функциями являются:

1. Организационная.

2. Операционная.

3. Юридическая (правовая).

Именно в договоре расскрываются организационная структура операции, операционная структура операции, структура прав и обязанностей участников сделки. И если мы разработаем все эти структуры, то сможем на их основе составить договор.

А) Разработка реквизитов договора: название, дата подписания, место подписания. Реквизиты договора несут важную смысловую и правовую нагрузку.

Название. Согласно обычаям делового оборота договор принято начинать с названия, то есть с указания его вида и разновидности. Например: «Договор дарения жилого дома», «Договор купли-продажи земельного участка», «Договор ипотеки производственного здания». Наименование договора обозначает его вид, индивидуализирует соглашение и облегчает его толкование (ст. 431 ГК РФ «Толкование договора»).

Дата подписания. Точное определение момента (числа, месяца, года) заключения договора связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических последствий. Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте.

Место подписания. Место подписания договора имеет большое юридическое значение. По нему определяются существенные условия сделки: 1. правоспособность и дееспособность участников сделки (ст. 17 «Правоспособность гражданина», ст. 21 «Дееспособность гражданина», ст. 49 «Правоспособность юридического лица» ГК РФ); 2. форма сделки (ст. 8 «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей», ст. 153 «Понятие сделки», ст. 158 «Форма сделок» ГК РФ); 3. применение законов и норм других государств – именно по месту подписания устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.

Б) Разработка преамбулы (вводной части) договора. Преамбула содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорных отношения (субъектах операции), и их правовом статусе с указанием полного и сокращенного наименования.