Ипотечный кредит

Ипотека — это залог земли, недвижимого имущества.

К недвижимости можно отнести:

земельные участки;

жилые и нежилые строения, расположенные на земельных участках; Они прочно связаны с землей и перемещение их невозможно без нанесения им ущерба;

земельные участки вместе с объектами;

права на аренду или пользование земельными участками и сооружениями.

Залог запрещен на имущество, находящееся в исключительной государственной собственности: землю (за исключением земельных участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы, а также специальные объекты — по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности.

Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть:

собственные средства;

выпуск и продажа ипотечных облигаций;

депозитные вклады клиентов;

продажа закладных свидетельств и другие привлеченные средства.

Кредитополучателем выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен приносить доход его владельцу, пользоваться спросом на рынке, не являться объектом залога по другой операции.

При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Виды ипотеки:

Стандартная ипотека — это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем залога одного имущества.

При объединенной ипотеке з алогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких имущественных объектов.

Ипотека чужого имущества - залогодатель осуществляет исполнение обязательства посредством залога имущества третьего лица.

При общей ипотеке для исполнения одного обязательства под залог отдается несколько объектов, принадлежащих различным собственникам по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество), не может быть передано в ипотеку по частям.

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия в отношении залогодержателя или залогодателя.

По срокам регистрации ипотека бывает первичной, вторичной и завершающей.

Главный (первичный) ипотечный залог означает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет.

Последующий залог предмета ипотеки (вторичная ипотека) означает ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной.

Завершающая ипотека — это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.

Категории сделок по ипотеке:

Простое финансирование - кредитополучатель является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке.

Вторичное финансирование. При данной сделке кредитополучатель является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. При этом желает, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.

Продажа имущества без существующей ипотечной задолженности - владелец имущества продает его кредитополучателю и получает его стоимость из суммы ипотечного кредита.

Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается кредитополучателю, имеется ипотечная задолженность продавца, которая погашена из суммы нового кредита и ее действие прекращено до регистрации новой ипотечной сделки.

Семейные жилищные накопительные счета — это накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение недвижимости социально-бытового назначения, накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея определенную сумму вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный cepтификат — его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья, или получить ипотечный кредит под залог жилья.

Ориентировочный список документов для получения кредита: заявление, кредитное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладную и др.

Документы на собственность (имущество) содержат сведения о владении им кредитополучателем; договор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные документы; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой закладной и т.д.

Страховые документы содержат данные об имущественном страховании объекта ипотеки. Ипотечное (кредитное) страхование — это гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если кредитополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

К источникам получения дохода потенциального кредитополучателя можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и др.

Андеррайтинг - оценка вероятности погашения кредита через изучение кредитополучателя.

Договор совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в установленном порядке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением договора закладной недвижимости налагают запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором (или законом).

Закладная ценная бумага на недвижимость передает кредитору право собственности на залог по кредиту иявляется основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Процентная политика за ипотечный кредит должна быть гибкой - могут быть сделаны оговорки по платежам с учетом рыночной стоимости закладываемой недвижимости в будущем, которая подвержена влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, его качество, темпы инфляции, размеры процентов по другим кредитам, спрос, предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

При расчете ставки процента по ипотечным кредитам банки учитывают риски (табл. 10.5).

Таблица 10.5

Риски по ипотечным кредитам

Риск	Следствие
Кредитный риск	Потенциальные потери, если кредитополучатель не производит платежей по разным причинам в ус­тановленный срок
Риск процентных ста­вок	Потенциальные потери, вызванные изменением (повышением) стоимости ресурсов, несбалансиро­ванность периодичности пересмотра ставок про­цента по кредитам и депозитам, т.е. ставка по кре­диту корректируется менее часто, чем ставки по привлеченным средствам в условиях роста процен­тных ставок
Риск альтернативного выбора	Потери процента, вызванные досрочным погаше­нием ипотечного кредита с фиксированной став­кой, когда процентные ставки за кредит падают
Риск изменения усло­вий мобилизации ре­сурсов	Связан с возможностью отзыва клиентами средств (депозитов); повышение их стоимости
Риск ликвидности	Потери, вызванные необходимостью поддержания достаточного уровня ликвидности банка
Риск роста админис­тративных издержек	Увеличение затрат по обслуживанию кредитова­ния ипотеки
Прочие риски	Непредвиденные риски, возникшие в ходе испол­нения кредитной, залоговой сделки

 

Подвиды ипотечных кредитов по методам их погашения и уплаты процентов:

munoвaя ипотека – погашение кредита пропорционально равньми взносами (например, каждый месяц) — фиксированные выплаты;

ипотека с периодическим увеличением суммы взносов (нарастающие платежи) - увеличивается сумма взносов;

ипотека со сниженной ставкой (с изменяющейся суммой выплат) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение платежей на первых этапах погашения;

ипотека с залоговым счетом - покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы;

кредиты с дележом стоимости имущества – стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор пpeдоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки;

кредиты с двойным индексом – величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется на индекс прироста заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по нему — на индекс цен. Могут быть корректировки только на уровень цен.

С учетом вышеизложенного классификация видов ипотек представляется следующим образом (табл. 10.6).

Таблица 10.6 Классификация ипотеки

По видам залога	По способам обеспечения обязательств имуществом	По срокам регистрации	По типу финансирования	По методам погашения кредитов и процентов
Недвижимость	Стандартная	Первичная	Простое финансирование	Пропорциональное погашение
		(главная)
Земля	Объединенная	Последующая (вторичная)	Вторичное финансирование	Периодическое увеличе- ние суммы взносов
Земельные участки с нед- вижимостью	Чужого	Завершающая	Продажа имущества без ипотечной задолженности	Изменяющиеся суммы выплат
имущества
Права на недвижимость	Общая		Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности	С залоговым счетом
Строящиеся (реконструируемые) объекты	Условная		Накопительные счета	С переменной процентной ставкой
			Жилищные сертификаты	С дележом прироста стоимости имущества
				С двойным индексом

 

Выручка от продажи предмета ипотеки должна обеспечить залогодержателю возврат:

основной суммы обязательства;

процентов и комиссионных выплат;

непредвиденных убытков вследствие ненадлежащего использования обязательства;

судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

расходов по страхованию предмета ипотеки;

других обоснованных расходов.

При оценке недвижимости возникает много проблем:

изменение рыночной стоимости;

изменение нормы процента;

реализация банком залога часто требует судебного разбирательства;

нарушаются в будущем отношения между банком и кредитополучателем,

риск неплатежа увеличивается с течением времени.

Для ипотечных кредитов характерна низкая ликвидность, что требует страхование кредитов и образование вторичного рынка ипотек.

Сделки с залогом требуют нотариального удостоверения.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других, обязательств.

Если предмет залога переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу.

Он сохраняется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем требования (закладной) другому лицу.

Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя.

Преимущества для кредитополучателя.

существует возможность повторного (неоднократного) использования недвижимости кредитополучателем для получения кредита при возврате первого;

обычно предусматривается дополнительный период, в течение которого кредитополучатель может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредиторам.

Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь предполагает:

доступность ипотечных кредитов для граждан со средними доходами, вовлечение в систему более широких слоев населения;

сочетание ипотечных кредитов с другими источниками приобретения жилья (собственные средства граждан; накопительные, целевые счета; государственные субсидии);

применение одноуровневрй модели ипотеки (банк — клиент) с переходом в перспективе к двухуровневой с участием других лиц;

использование ипотечного механизма для кредитования застройщика.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);

дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др.