Ипотечные кредиты, модели ипотечного кредитования и их особенности

Ипотечные кредиты - это кредиты, гарантией возврата которых явл залог недвижимого имущества. У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:

· предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· земельные участки;

· воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;

· космические объекты;

· незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников (долю в праве на общее имущество можно заложить без согласия других собственников).

 

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется хозяйствующими субъектами в основном на:

· новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально-бытового назначения;

· на приобретение техники, оборудования и транспортных средств;

· на затраты по разработке месторождений различных полезных ископаемых, по созданию научно-технической продукции.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов. Вместе с тем дополнительно должны быть представлены следующие документы:

· свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе па земельный участок;

· документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

· заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;

· договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости;

· проект договора ипотеки;

· другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

Кроме оценки финансового состояния заемщика, особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды. При положительном решении вопрос о предоставлении кредита заключается кредитный договор и договор об ипотеке (он должен быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации).

 

Государственной регистрацией ипотеки занимается залогодатель. Он представляет в регистрирующий орган:

· заявление о государственной регистрации установленной формы;

· договор об ипотеке (залоге), удостоверенный нотариусом, и его копию;

· документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (т. е. кредитный договор);

· все документы, которые явл неотъемлемой частью договора залога или указаны в нем, и их копии;

· доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию договора залога, сделки обременения,

· документы, подтверждающие правоспособность залогодателя (заемщика) как юр лица.

 

Проведенная гос регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на этом договоре. Данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. С момента гос регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

Права залогодержателя (т. е. банка) по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной, являющейся ЦБ.

 

Но при этом следует иметь ввиду, что составление и выдача закладной не допускается, если предметом ипотеки явл:

· предприятие как имущественный комплекс;

· земельные участки из состава земель сельскохоз назначения;

· леса;

· право аренды вышеперечисленного имущества.