Мена недвижимостиПри купле продаже целью покупателя является получение товара в собственность, а целью продавца - получении денег за проданный товар. Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено –деньги. Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей. Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного пользования. Вместе с тем объектом мены может быть то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности (или хозяйственного ведения), либо будет приобретено им на этом праве у третьего лица, поскольку отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту. Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам главы 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать и покупателем товара, который обязуется принять в обмен. Стороны в договоре являются собственниками предметов мены или действуют по уполномочию собственников. При заключении договора мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями в соответствии с этим договором передается или возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления ч. 1 ст. 299. Предмет договора мены – его единственное существенное условие. Предметом мены могут выступать любые не изъятые из оборота вещи, как движимые так и недвижимые, в том числе и будущие. Законодательство РФ указывает, что при отчуждении здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. По договору мены жилого дома можно передать не только право собственности, но и иное право на земельный участок, например, сервитут. Собственник земельного участка, на котором находится отчуждаемая недвижимость, вправе передать другой стороне договора право собственности либо предоставить право аренды или предусмотренное договором обмена недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Мена жилого дома, находящегося на земельном участке, не принадлежащем стороне договора на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Согласно ст.295 ГК РФ унитарные предприятия не могут осуществлять сделки по отчуждению имущества собственника без его согласия. Договор мены, заключенный без согласия собственника является недействительным. Прежнее законодательство предусматривало мену равноценного имущества. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Договор мены, как и купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным и в зависимости от субъектного состава и назначения товара, может носить как потребительский, так и коммерческий характер. Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в городе Самаре, на жилье в Саратове, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, Соответственно в Самаре и в Саратове. При оформлении договора мены потребуются следующие документы: 1. Правоустанавливающий документ на квартиру 2. Нотариально заверенный договор мены 3. Все документы, необходимые для любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости. Обмен объектами недвижимости не обязательно должен быть одномоментным. По условиям договора одна из сторон может быть обязана передать жилое помещение ранее, чем другая. В этом случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569,328 ГК) Большинство специалистов по сделкам с недвижимостью рекомендует обращаться для оформления сделки к нотариусам. «Как правило у практикующих нотариусов существует не только готовая форма договора мены, но и «свой человек» в органах регистрации. А ведь Вам после подписания договора, необходимо сдать его в органы госрегистрации вместе с правоустанавливающими документами. В договоре мены придется указать стоимость квартиры и стоимость того имущества, на которое Вы ее меняете. Нотариус возьмет с Вас 1,5 % стоимости той квартиры которая выше оценивается по справке БТИ», указывает И. Наумова и Я. Михаленко Они советуют кроме того обратить внимание на «маленькую хитрость», «мена осуществляется с доплатой, то об этом у нотариуса можно промолчать, а заложив деньги в банковскую ячейку, заключить договор и передать его в органы госрегистрации. Таким образом вы не станете афишировать сумму доплаты перед налоговой инспекцией, а заплатите лишь госпошлину». Договор мены жилыми помещениями и другими объектами недвижимости заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этих договоров влечет их недействительность. Они подлежат государственной регистрации.
|
