Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Методы оценки инвестиций основаны на теории стоимости денег во времени. Основная цель оценки инвестиционной привлекательности проектов заключается в том, чтобы обосновать решение инвестора о выгодности вложения денег в тот или иной проект. Показатели:

1. Коэффициент экономической эффективности капитальных вложений

2. Срок окупаемости – ожидаемое число лет, необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат.

3. Коэффициент сравнительной экономической эффективности, основанный на минимизации приведенных затрат

Задача № 26

Условия: Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представлены в таблице 13. Ставка дисконта 13%.

Решение:

Таблица 13 – Определение срока окупаемости инвестиций

Показатели	Периоды
Поток доходов, тыс. руб.
Фактор текущей стоимости денежной единицы	1,0000	0,8850	0,7831	0,6931	0,6133	0,5428
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-20960	-17694	-12134	-4898	+2615

Чистая текущая стоимость доходов показывает прирост капитала от реализации проекта на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту.

Задача № 27

Условия: Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представлены в таблице 14. Ставка дисконта 13%. Рассчитать показатель чистой текущей стоимости доходов по анализируемому проекту строительства гостиницы.

Решение:

Таблица 14 –Расчет чистой текущей стоимости доходов по проекту

Показатели	Периоды
Поток доходов, тыс. руб.
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.
Суммарный приведенный поток доходов, тыс.руб.
Чистая текущая стоимость

 

Ставка доходности проекта показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Ставка доходности проектов рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости доходов по проекту к величине инвестиций.

PI=NPV/K*100%

Задача № 28

Условия: Определить ставки доходности двух проектов инвестирования недвижимости, если известны следующие данные: по проекту № 1 предусматривается строительство гостиницы, которое требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представлены в таблице 14. Проект № 2 требует инвестирования 22050тыс. руб. и обеспечивает поток доходов в течение 5 лет в следующем размере: 3850, 6710, 11860, 13250, 17750 тыс. руб. Ставка дисконтирования – 12%.

Решение:

Таблица 15 – Определения показателя чистой текущей стоимости доходов

Показатели	Проект № 1	Проект № 2
Суммарный приведенный поток доходов, тыс.руб.	29 624,55	31 672,65
Затраты по проекту, К
Чистая текущая стоимость

PI₁=NPV/K*100%= 8665/20960*100%= 41,3%

PI₂=NPV/K*100%= 9623/22050*100%= 43,6%

Вывод: Установлено, что более выгодным является проект № 2, имеющий наибольшую эффективность единицы инвестиции.

Внутренняя ставка доходности проекта – ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций, при которой чистая текущая стоимость доходов равна 0. Данный метод оценки инвестиционных проектов основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой обеспечится безубыточность инвестиций.

Задача № 29

Условия: Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, 3690, 7100, 10440, 12250, 16200 тыс. руб. Ставка дисконта 13%. Рассчитать внутреннюю ставку доходности по проекту строительства гостиницы.

Решение:

Сумма потоков доходов, дисконтированных по ставке 13% = 32368 тыс. руб.

Величина чистой текущей стоимости дохода = 11408 тыс. руб., а это >0.

Вторая ставка дисконтирования выбирается больше первой. Принимаем ее в размере 33%.

PV=20228,98

NPV=-731,02<0, что соответствует PV_min

Х=38,4%

Модифицированная ставка доходности инвестиционного проекта позволяет учесть крупный отток денежных средств и предположения о реинвестировании доходов от проекта по расчетной ставке, не связанной с рынком по внутренней ставке доходности проекта. В основе расчетов лежит модифицированный денежный поток. Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка и обычно равна или несколько выше безрисковой ставке доходности.

Модификация затрат – это дисконтирование затрат последующих периодов по безопасной ликвидной ставке.

Модификация доходов – это накопление доходов по средней ставке доходности исходя из условий рынка

Задача № 30

Условия: Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, 3690, 7100, 10440, 12250, 16200 тыс. руб. Ставка дисконта 13%. Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта строительства. Затраты по бизнес-плану распределены на 2 года, 1-12350, 2-8610 тыс. руб.

Решение:

PV₁=12350 тыс. руб.

PV₂=8610*0,961538=8279 тыс. руб. (при ставке 6% годовых)

∑ PV_о= 20629 тыс.руб

FV₄=3690*1.63047=6016 тыс.руб.

FV₃=7100*1.44290=10245 тыс.руб.

FV₂=10440*1.27690=13331 тыс.руб.

FV₁=12250*1.13=13843 тыс.руб.

FV₀=16200 тыс.руб.

∑ FV_n= 59635 тыс.руб

 

 

Заключение

В итоге курсовой работы были определены следующие функции денег:

1 Накопительная сумма единицы.

2 Текущая стоимость единицы

3 Взнос на амортизацию

4 Текущая стоимость аннуитета

5 Накопление денежной единицы за период

6 Формирование фонда возмещения

Так же были рассмотрены подходы и методы оценки недвижимого имущества, самый доступный и легко осуществимый является рыночный подход, метод сравнения продаж, так как достоверную исходную информацию для него не трудно найти.

Результаты проведения оценки недвижимости используются для различных целей, основной является информационное обеспечение для проведения сделки купли-продажи, или при сдаче недвижимости в аренду, т.к. результатом является определение рыночной цены объекта, знание которой необходимо в современных условиях на рынке соответствующего сегмента.

Список источников:

1 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. // Сборник нормативных документов. – М., 2003. – 103с.

2 Артеменко Т.В., Севастьянов А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие- М.: ГУЗ, 2000-127с.

3 Белокрыс А.М. и др. Оценка рыночной недвижимости. Учебное и практическое пособие - М.: Дело, 1998 -384с.

4 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. – М.:Высшее образование, 2007. – 655с.

5 Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – СПб: Питер, 2001.- 208 с.

6 Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России – М.: “Экзамен”, 2000.-512 с.

7 Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие.- М.: Дело, 1998.-384 с

8 Экономическое обеспечение оценки недвижимости: Учебно- методическое пособие. – Пермь 2008.

9 www.analytic.perm.ru

10 www.inestate.ru/pressa/?tek_m

11 www.metrosphera.ru

12 www.perm.ru/finanses/monitoring