Договор аренды земельных участков

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или пользование (ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные нанимателем в результате использования объекта аренды в соответствии с договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК РФ).

Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главный его признак – непотребляемость (ст. 607 ГК РФ).

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положе­ния о договоре аренды определяются граж­данским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установ­лены законодательством земельным. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Определение из каф.учебника: по договору аренды ЗУ арендодатель обязуется предоставит арендатору ЗУ или его часть за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать ЗУ в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, условиями договора аренды, соблюдая при этом треб-я эколог., природоресурсного, градостр. и иного закон-ва.

В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, по­этому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендато­ром в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком — может сдать его, например, в субаренду.

Что касается сторон договора аренды, то гражданским законода­тельством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое право- и дееспособное физическое или юридическое лицо. Однако в ст. 22 Земельного кодекса специально указано, что иностранные граж­дане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Арендодателями согласно той же ст. 22 могут быть только собствен­ники земельных участков. Эта норма соответствует ст. 608 ГК РФ, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья Граж­данского кодекса предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъ­ятые из оборота, но федераль­ными законами могут устанавливаться исключения из этого правила (н-р, определ.функционал. зоны тер-рий национ.парков, земли которых изъяты из оборота, могут предоставляться в аренду в соответствии с ФЗ "Об особо охраняемых природ.тер-риях").

п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

По действующему законодательству в аренду не могут быть переданы также земельные доли; для сдачи в аренду в счет земельной доли должен быть выделен самостоятельный земельный участок.

При отсутствии в договоре условия об объекте (местоположение, площадь), подлежащем передаче в аренду, соответ.договор не считается заключенным (ст.607 ГК).

По общему правилу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс в ст. 26 установил, что не под­лежат государственной регистрации, за исключением случаев, уста­новленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.

Срок договора аренды - по соглашению сторон. Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т. е. на неопределен­ный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое вре­мя отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).

Законом м.устанавливать максимальные сроки договора аренды. Н-р, по желанию соб-ка объекта недви-ти, расположенного на ЗУ, относящемся к гос. или муниц.соб-ти, соотв.ЗУ может быть предоставлен в аренду на срок не более 49 лет (ФЗ " О приватизации гос. и муниц.имущества").

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом ис­полнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лица­ми право на заключение договора аренды на новый срок. Однако Зе­мельный кодекс устанавливает несколько исключений из преимущест­венного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, нахо­дящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не имеет права на заклю­чение договора аренды на новый срок, если имеют место обстоятель­ства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ. Все они являются одновременно и основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя и связаны в основном с недобросовестным использованием арендато­ром земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка.

Арендная плата. В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием до­говора аренды. Своевременное внесение платы за пользование иму­ществом является одной из основных обязанностей арендатора.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Права и обязанности. Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка — предоставить арендатору земельный участок в со­стоянии, соответствующем условиям до­говора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Факт передачи ЗУ от арендодателя к ар-ру д.б. зафиксирован передаточным актом, подписанным сторонами, т.к. именно с момента передачи ЗУ у арендодателя возникает право требовать с ар-ра уплаты арендной платы, а у ар-ра возникает обяз-ть ее платить.

Арендодатель обязан также предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый им в аренду земельный участок — сервиту­те, праве залога и других. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Основная обязанность ар-ра - 1) пользоваться земельным участком в соответст­вии с его целевым назначением и условиями договора аренды; 2) своевременное внесение арендной платы.

Права арендатора опред-ся договором, ГК и ЗК. Так в соответствии со ст. 22 ГК ар-р вправе (за исключением резидентов особых эконом.зон):

- передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
- передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть зе­мельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Если он своевременно не ос­вобождает участок, арендодатель вправе требовать арендной платы за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки — то и их возмещения. Договором аренды может быть предусмотрена неус­тойка за несвоевременный возврат земельного участка.

Земельный кодекс (п. 8 ст. 22) устанавливает, что при продаже зе­мельного участка, находящегося в государственной или муниципаль­ной собственности, преимущественное право его покупки имеет арен­датор данного земельного участка — за исключением случаев, когда имеются собственники находящихся на данном участке зданий и строений, которые также имеют преимущественное право покупки зе­мельного участка в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка прекращается:

- по соглашению сторон;

- по решению суда;

- по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции земельного участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.