Общая характеристика оснований возникновения прав на земельные участки. Ограничение оборотоспособности земельных участков. Приватизация земельных участков.Основаниями возникновения земельных прав и обязанностей п. 1 ст. 8 ГК РФ признает юридически значимые факты, в качестве которых могут выступать либо события или волевые действия, непосредственно не направленные на юридические цели, но с которыми закон или иной правовой акт связывают наступление гражданско-правовых последствий, либо непосредственно направленные на возникновение или прекращение правовых отношений юридически значимые действия граждан или юридических лиц. Последние, в свою очередь, подразделяются на односторонние и двусторонние сделки (договоры), административные акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения. Для земельного права в отличие от гражданского не имеют значения в качестве правоустанавливающего юридического факта правонарушения, связанные с причинением вреда другому лицу и неосновательным обогащением Основания возникновения права частной собственности на землю: 1) гражданско-правовые договоры (купли-продажи, дарения, и др.); 2) наследование по завещанию или по закону; 3) переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий и (или) сооружений; 4) приватизация земельных участков. Виды частной собственности: Индивидуальная собственность (гражданин, юридическое лицо); Общая собственность с определением доли каждого из собственников (долевая собственность); Общая бездолевая собственность (совместная собственность). Публичная собственность: Виды: государственная федеральная собственность, государственная собственность субъектов, муниципальная собственность, неразграниченная государственная собственность. Основания возникновения: Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами. Под оборотоспособностью земельного участка следует понимать свободу отчуждения земельных участков от законных правообладателей или перехода их от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если земельные участки не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Эти общие правила оборота определены гражданским законодательством (ст. 129 ГК РФ). Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом.
2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
3. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; (см. текст в предыдущей редакции)
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций органов государственной охраны; (см. текст в предыдущей редакции)
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; (см. текст в предыдущей редакции)
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
2) из состава земель лесного фонда; (см. текст в предыдущей редакции)
3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; (см. текст в предыдущей редакции)
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи; 9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Приватизация является особым основанием возникновения права собственности на землю, объединяющим в себе как публично-правовые, так и частноправовые начала. ЗК РФ в п. 2 ст. 15 провозглашает, что граждане и ЮЛ имеют равный доступ к приобретению ЗУ в собственность. Несмотря на это положение, З зак-во предусматривает различные способы и условия приобретения ЗУ в собственность гражданами и ЮЛ из государственных и муниципальных земель в зависимости от вида субъекта, а также целей и времени предоставления ЗУ. Из целей прежде всего выделяюются: - предоставление ЗУ для с/х целей, в т.ч. личных целей (ведение личного подсобного хоз-ва и т.д.); - предоставление ЗУ для строительства, в том числе гражданам для индивидуального жилищного и индивидуального гаражного строительства; - предоставление ЗУ для целей, не связанных со строительством. По общему правилу ЗУ из земель, нах. В гос. И муниц собственности могут предоставляться гражданам и ЮЛ только на праве собственности или на праве аренды за исключением ЮЛ, являющихся субъектами постоянного (бессрочного) пользования и права безвозмездного срочного пользования. Отказ в предоставлении в собственность граждан и ЮЛ ЗУ не допускается, за исключением случаев: - изъятия земельных участков из оборота; - запрета на приватизацию ЗУ, уст. ФЗ; - резервирование земель для гос и муниц нужд. Способы приобретения в собственность или в аренду ЗУ, нах в гос. Или муниц собственности: 1) Оформление в собственность или в аренду ЗУ, предоставленных гражданам и ЮЛ до вступления в силу ЗК РФ (так наз. Переоформление прав); 2) Приобретение в собственность или в аренду ЗУ собственниками зданий, строений, сооружений, нах. На этих участках; 3) Первичное предоставление ЗУ для строительства, в том числе гражданам для индивидуального жилищного и индивидуального гаражного строительства, а также для целей, не связанных со строительством (см. вопрос 28 и 29); 4) Приватизация ЗУ одновременно с приватизацией гос. И муниц им-ва в порядке, уст. ФЗ «О приватизации гос. И муниц имущества» Приватизация является особым основанием возникновения права собственности на землю, объединяющим в себе как публично-правовые, так и частноправовые начала. В соответствии со ст. 217 ГК РФ земельный участок, как и иное имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передан в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества";. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. (п. 8 введен Федеральным законом от 03.06.2006 N 73-ФЗ, в ред. Федерального закона от 19.06.2007 N 102-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
20. Сделки с земельными участками: купля-продажа, аренда земельных участков. Требования к договорам. Приобретательная давность. Судебные решения. По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора. При заключении договора купли-продажи земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка (категория земель), его кадастровая оценка. В соответствии с п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. При заключении договора купли-продажи земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка (категория земель), его кадастровая оценка. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены. Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Согласно п.1 ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 24.07.2007). При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не применяются; в указанных случаях, согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ продажа осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и не превышающей кадастровой стоимости земельных участков. В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст. 26 Земельного кодекса РФ, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. По общему правилу земельные участки публичных образований сдаются в аренду по итогам торгов. Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 614 Гражданского кодекса РФ, использование арендованных земельных участков является платным. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Гражданский кодекс РФ не определяет размер арендной платы в числе основных условий договора. Но в п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы прямо назван как существенное условие договора аренды земельных участков. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (ст.614 ГК РФ). В Земельном кодексе РФ установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли, с одной стороны, и государственные и муниципальные земли - с другой. Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). На аренду земельных участков распространяется общее правило о том, что размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
|
