Себестоимость реализации топлива
Валовая прибыль Согласно данным, полученным в результате проведения визуального осмотра, в состав оцениваемого Комплекса АЗС входит магазин и автомойка, что позволяет собственнику получать дополнительные доходы от их эксплуатации. В результате анализа данных, опубликованных в открытых источниках, Оценщиком было установлено, что при правильной организации дополнительный сервис приносит АЗС примерно 20% от всей прибыли.[34] Таким образом, валовая прибыль оцениваемого Комплекса АЗС, с учетом доходов от эксплуатации магазина и автомоечного поста, составит:
Табл. 9.12 Расчет валовой прибыли
Расчет показателей, необходимых для определения чистого денежного потока Рассчитанная валовая прибыль уменьшается на величину капитальных вложений, налога на имущество и страховые платежи, коммунальные платежи, расходы на управление объектом и другие операционные расходы. Операционные расходы Операционные расходы представляют собой текущие выплаты, связанные с функционированием объекта недвижимости. Согласно данным, опубликованным в открытых источниках,[35] величина операционных расходов для АЗС без учета НДС составляет в среднем 3 000 рублей на одну тонну реализованной продукции. Поскольку в распоряжении Оценщика отсутствовали какие-либо документы, характеризующие величину операционных расходов Объекта оценки, Оценщик счел целесообразным использовать вышеуказанный среднерыночный показатель. Согласно данным, приведенным Оценщиком в п. 9.3. настоящего Отчета, среднесуточная реализация моторного топлива на одну АЗС в России составляет 11,7 т/сутки[36], что составляет 4270,5 т/год. Таким образом, операционные расходы оцениваемого Комплекса АЗС составят 12 811 500 руб./год (без учета темпов роста). В настоящем Отчете Оценщик в качестве темпов изменения величины указанных затрат использовал показатели инфляции, определенные выше (см. Таблицу 9.5)[37]. Капитальные вложения (резерв на замещение. Механизмом воспроизводства стоимости активов являются периодические, непрерывные капитальные вложения предприятия, направленные на поддержание дееспособности располагаемых активов и расширение действующего бизнеса. Капитальные вложения (расходы на замещение) – расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровли, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и т.д.). Учитывая тот факт, что в распоряжении Оценщика отсутствовали какие-либо документы, позволяющие сделать вывод в величине капитальных вложений, в настоящем Отчете Оценщик исходил из допущения, что капитальные вложения составляют величину, равную 25% от величины операционных расходов за рассматриваемый период.
|
