Процедура и состав работ по определению суммы расходов на возмещение убытков, возникающих вследствие нарушения права по владению имуществомВ соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Согласно статье 15 ГК РФ «Возмещение убытков»: Ø лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; Ø под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода); Ø если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Таким образом, сумма расходов на возмещение убытков, связанных с нарушением прав по владению имуществом, включает в себя реальный ущерб и упущенную выгоду.
Особенности изъятия (освобождения) земельных участков в г. Москве Процедура изъятия земельных участков для нужд города Москвы осуществляется в соответствии с нормативными документами, устанавливающими единые правила изъятия и приведенными выше. В г. Москве существует также процедура освобождения территорий, которая применяется при отсутствии сформированных земельных участков, которые должны были бы изыматься, а также еще в ряде случаев. В связи с тем, что последствия освобождения земельного участка для правообладателя идентичны последствиям изъятия, используются механизмы определения величины выкупной цены, установленные для изъятия. Основания прекращения прав на участок, предоставленный по договору аренды, в связи с изъятием (освобождением) Для освобождения участка необходимо или расторгнуть договор аренды или осуществить всю процедуру освобождения земельного участка с соблюдением правил определения величины возмещения применительно к изъятию. Общие положения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка установлены Гражданским законодательством, а специальные – земельным. При этом ст. 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» отсылает к основаниям, указанным в гражданском законодательстве. А в свою очередь Гражданский кодекс делает отсылку к земельному законодательству (ст. 287, п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ). Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя при существенном нарушении договора со стороны арендатора, либо при неоднократном его нарушении. А также в том случае, когда арендатор своими действиями существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит арендную плату. Пункт 2 статьи 46 ЗК РФ устанавливает специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя: - использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель; - использование земельного участка, которое ведет к снижению плодородия и ухудшению экологической обстановки; - неустранение арендатором правонарушения (загрязнение почвы, порча, отравление и т.п.). Данные основания подпадают также под действие 285 статьи ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется на собственников земельных участков. Оставшиеся основания, такие как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников – ст. 242 ГК РФ, 279 ГК РФ, 284 ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнить принятые на себя обязательства в разумный срок. Для последующего доказывания данного факта необходимо направлять арендатору заказное письмо с уведомлением о вручении. Также имеет смысл указывать в нем конкретный срок, который, по мнению арендодателя, является разумным. Так как 314 статья ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры из-за нечеткости определения самой разумности срока. Однако п. 9 ст. 22 Земельного кодекса установил, что в том случае, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. То есть, даже если самим договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгать договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор расторгается только на основании решения суда. Данный пункт является специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. Арендодатель должен предоставить суду доказательства, что нарушение договора носило существенный характер. Если же существенное нарушение было устранено арендатором в разумный срок, то сам факт такого нарушения не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды. Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основаниями для изъятия земельных участков у собственников. Нельзя сказать, что они создают для арендатора большую угрозу его положению по сравнению с положением собственника. В настоящем Отчете нарушение права по владению имуществом, находящегося по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, вл. 91А, возникает вследствие освобождения земельного участка, попадающего в зону производства работ по объекту «Реконструкция улиц Крылатская, Ярцевская, Боженко, Кубинка с выходом на Можайское шоссе», находящегося по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, вл. 93. В соответствии со статьей 281 ГК РФ: • плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником/арендатором участка[42]. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок; • при определении выкупной цены в нее включаются наиболее вероятная величина рыночной стоимости недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику/арендатору недвижимого имущества изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду; • по соглашению с собственником/арендатором ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
При изъятии земельного участка, находящегося на праве аренды, без прекращения права собственности на недвижимое имущество, возмещению подлежат убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а так же стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключение на торгах.
|
