Попробуем систематизировать предлагаемы набор принципов. Для начала определим само понятие принципа договорных отношенийПринцип договорных отношений – это связь между элементами операции (либо в организационной структуре, либо в операционной). Стороны находят друг друга на рынке и добровольно вступают в отношения. Из всей совокупности вариантов, какие есть на рынке, они выбирают один. Сам выбор делается каждой стороной добровольно. Конечно, можно понудить одну из сторон продать по заниженной цене или подарить недвижимость. Однако это будет нарушение закона. Чтобы, сделка была законной участники должны вступить в нее добровольно. Это и называется принципом добровольности или свободы договора, который отражен в статье 421 ГК РФ «Свобода договора».
Стороны добровольно выбирают друг друга из множества вариантов. После того, как решение о выборе окончательно принято, стороны вступают в правоотношение (в сделку), в котором каждая из сторон преследует свою собственную цель. Так покупатель преследует цель стать собственником объекта недвижимости. Одновременно с этим продавец преследует прямо противоположную цель стать собственником денег. Если бы покупатель и продавец преследовали одинаковые цели, сделки бы не получилось. Они нужны друг другу только в том случае, если они преследуют разные цели. Принцип «каждая сторона сделки преследует свои собственные цели» называют принципом заинтересованности. Не будь его, сделки бы вообще не было бы.
Сторона 2 реализует свою цель. Она получает от стороны 2 что-то (может быть это объект недвижимости). Сторона 1 реализует свою цель, отличную от цели стороны 2. Сторона 1 получает что-то от стороны 2, скорее всего это деньги (если речь идет, например, об операции купли-продажи). В любом случае, при любом виде операции, каждая сторона реализует свой собственный интерес. Поскольку обе стороны достигают в ходе операции своих целей, то можно признать их статус равнозначным. Поскольку стороны вступили в операцию добровольно и способны одинаково полно удовлетворить свои потребности в ходе реализации операции, то мы можем признать, что стороны равноправны. В данном случае речь идет о принципе равноправия сторон.
Можно сказать, что принцип равноправия является суперпозицией, суммой двух предыдущих принципов. Ведь именно благодаря добровольности и одинаково успешной реализации разных интересов мы можем говорить о равнозначности сторон, о равноправии. Однако за сложными конструкциями договорных отношений можно и не увидеть принижение прав одной из сторон по отношению к другой. Законодатель стремится вводить нормы, которые бы препятствовали такому положению дел. Это называется принципом защиты слабой стороны.
На схеме представлена общая структура. В зависимости от конкретной операции она будет модифицирована. В нее придется добавить те элементы и связи, которую позволят четко понять, что это за операция: купля-продажа, дарение, обмен, рента или что-то еще. Причем схема организационной структуры операции в той или иной степени строгости определяется действующим законодательством: гражданским, жилищным, налоговым, земельным и другим. Может оказаться, что одна операция (например, дарение) более выгодна, чем другая операция (например, купля-продажа) в силу меньшей сложности, налоговых льгот или чего-то еще. Возникает соблазн представить одну операцию в качестве другой. Оформить, например операцию купли-продажи как две операции дарения: сперва объекта недвижимости, затем в обратном направлении – денег. Подмена одной операции другой нарушает принцип соответствия договора сущности операции, которая должна быть такой, какой ее определяет закон. Сложившаяся структура отображается в документе под названием договор.
Однако к разным элементам и связям операции требования закона разные. Императивные нормы требуют исполнять содержащиеся в них правила строго и неукоснительно. Диспозитивные нормы всего лишь предлагают механизм, который можно применить таким как он есть, а можно изменить под свои нужды. Однако в целом с той или иной степенью свободы заключенный договор должен соответствовать действующему законодательству. Данный принцип называется принципом соответствия закону.
Большинство норм законодательство диспозитивные, они применяются только в том случае, когда в договоре не указано иное. Императивные нормы, которых меньшинство, применяются исключительно в том виде, в каком отражены в законах и никак иначе.
Итак, мы рассмотрели следующие принципы договорных отношений: - принцип добровольности; - принцип заинтересованности; - принцип равенства прав; - принцип защиты слабой стороны; - принцип соответствия сущности операции; - принцип соответствия законам. Это те принципы, которые определяют характер отношений, характер связей между элементами операции, а если быть точнее между элементами организационной структуры операции. Представленные принципы – это принципы, которые говорят нам о том, как выстраиваются связи в организационной структуре операции. Это принципы организационной структуры. В таблице Горемыкина есть еще несколько принципов. Рассмотрим их. В частности там есть принцип обязательности исполнения договора. Согласно этому принципу договор имеет силу закона для его сторон, и все положения договора должны исполняться в срок.
Однако возможно, что один из участников операции не намерен рассматривать договор как закон для себя и вполне готов допустить нарушение договора: либо не исполнять его, либо исполнять в ненадлежащем виде. В этом случае должна возникнуть ответственность, а виновный должен возместить ущерб. Это называется принципом ответственности.
Даже если виновный убедить другого участника операции снять с него ответственность, и заключит с ним соответствующее соглашение, такое соглашение будет признано ничтожным (не действительным). Напротив, в силу вступит презумпция вины должника, согласно которой нарушивший договор, признается обязанным возместить другому участнику операции возникшие в связи с нарушением договора убытки, а значит, он признается должником. Должник автоматически считается виновным в срыве операции, и если это не так, то он должен это доказать. Таким образом, презумпция вины должника противоположна по смыслу знаменитой презумпции невиновности, когда обвиняемый изначально считается невиновным и не должен доказывать свою невиновность, а обвинение (прокурор) должно доказать его виновность. В договорных отношениях все наоборот: нарушивший договор считается виновным, и должен доказать свою невиновность.
Таким образом, у нас появляются еще три принципа организации договорных отношений: - принцип обязательности исполнения договора; - принцип ответственности; - презумпция вины должника. Эти принципы касаются развертыванию операции во времени. Они отражают исполнение заключенного договора или возникновение ситуаций, в которых можно просматриваются признаки нарушения договора, или даже его полного неисполнения. Когда мы говорим об организации операции во времени, мы называем это операционной структурой операции. И три последних принципа договорных отношений касаются именно ее – операционной структуры. Поэтому эти принципы можно назвать операционными принципами договорных отношений. ۩ Принципы договорных отношений отражаются требования закона к тому, какими должны быть связи (отношения) в организационной и операционной структурах операции с недвижимым имуществом. Организационные принципы определяют, что стороны добровольно вступают в операцию, преследуя каждый свою цель, свой интерес, будучи при этом равноправными с гарантиями защиты слабой стороны. Кроме того, они определяют, что организационная структура должна соответствовать законам, сущности операции, императивным нормам, и только диспозитивные нормы могут не соблюдаться. Операционные принципы определяют, что заключенный договор обязателен к исполнению, а неисполнение или ненадлежащее исполнение влечет за собой ответственность того, кто нарушил договор, и в отношении кого будет применена презумпция вины должника. Таким образом, принципы договорных отношений – это те принципы, на которых строятся и организационная и операционная структуры операции с недвижимым имуществом. ۩
|
