Расторжение договора социального найма.

1. Наниматель жилья вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.

Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него квартплату за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.

Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

Досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом до момента приобретения арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Договор аренды жилья с выкупом может быть расторгнут в случаях, определенных законом.

2. Договор найма жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилье за ​​шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз;

2) разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья.

Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилья. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год.

3. Договор найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи.

Наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца.

4. Если наниматель жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений.

Если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель имеет право требовать расторжения договора найма жилья.

Комментарий:

Комментируемым статье устанавливаются основания одностороннего расторжения договора найма по требованию нанимателя или наймодателя.

Часть 1 комментируемой статьи предоставляет нанимателю право в любым момент принять решение о расторжении договора найма жилья, независимо от того, на какой срок он заключен. Такое решение наниматель должен обязательно согласовать с другими лицами, проживающими вместе с ним. Если желание расторгнуть договор возникло только у нанимателя или не у всех лиц, проживающих вместе с ним, договор не прекратит свое действие. Свои права пользования жильем потеряют только те лица, выбывающие из жилья. О принятом решении досрочно расторгнуть договор жилищного найма наниматель и лица, проживающие с ним, обязаны сообщить об этом наймодателя, причем сделать это обязательно в письменной форме. Сообщение в силу правил комментируемой статьи должно быть сделано за три месяца до желаемой даты расторжения договора найма. Вместе с тем, данное правило, на наш взгляд следует толковать расширительно, следовательно, учитывая интересы наймодателя, наниматель вправе уведомить наймодателя о расторжении договора и раньше чем за три месяца, но не позднее.

Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него квартплату за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом. Обязанность доказывания невозможности заключения договора найма с другим нанимателем на таких же (или лучших) условиях возлагается на наймодателя, именно он обязан подтвердить это утверждение соответствующими доказательствами.

Наниматель и лица, проживающие с ним, освобождаются от обязанности предупреждать арендодателя о желании в одностороннем порядке расторгнуть договор найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем. В данном случае непригодности для проживания должно быть следствием объективных причин (природное износа, стихийные бедствия и т.д., а не действий нанимателя или лиц, проживающих вместе с ним.

По требованию наймодателя договор найма жилья может быть расторгнут исключительно по решению суда в следующих случаях:

1) если наниматель не вносит платы за жилье за ​​шесть месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок. Вместе с тем, в практике делового оборота договоры найма жилья разрываются по требованию наймодателя и в случае невнесения нанимателем платы за более короткий период, если стороны согласовали это в договоре. При краткосрочном найме досрочное расторжение договора по требованию наймодателя возможно, если наниматель не вносит плату за пользование жильем свыше двух раз.

2) В случае разрушения или порчи жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. Ко второй группе лиц относятся, в частности, лица, проживающие с нанимателем (ч. 2 ст. 816 ГК). В данном случае законодатель предоставляет нанимателю шанс на освобождение от такого рода санкции. По решению суда ему может быть предоставлен определенный срок для восстановления жилья. Такой срок зависит от степени разрушения жилья, но в любом случае не может превышать одного года. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранил нарушений, наймодатель вправе обратиться в суд с повторным иском о расторжении договора найма. Данная статья предусматривает возможность отсрочки исполнения такого судебного решения, но не более одного года.

Наймодатель вправе требовать расторжения договора найма жилья (части дома, квартиры, комнаты, части комнаты и т.п.) в случае необходимости использования жилья для проживания в нем самого наймодателя и / или членов его семьи. В таком случае наймодатель обязан предупредить об этом нанимателя не позднее чем за два месяца до желаемой даты расторжения договора.

Наймодатель также вправе требовать досрочного расторжения договора найма жилья, если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению (ч. 1 ст. 815 ГК) или нарушает права и интересы соседей. В случае обнаружения подобного рода нарушений со стороны нанимателя, наймодатель прежде всего должен предупредить нанимателя о необходимости устранения таких нарушений. Данная статья не содержит правил о форме такого предупреждения, значит оно может быть сделано в любой форме, единственное, что наймодателю в дальнейшем желательно иметь доказательства совершения такого предупреждения.

Если наниматель после получения предупреждения о необходимости устранения нарушений, их не устранил, наймодателю предоставляется право требовать расторжения договора найма жилья.

Случаи возможного досрочного расторжения договора найма жилья, установлены в комментируемой статье, распространяются также на отношения аренды жилья с выкупом (ст. 8101 ГК). Такой договор может быть расторгнут досрочно двумя путями: по соглашению сторон или по решению суда. В случае досрочного расторжения Договора по соглашению сторон арендодатель возвращает арендатору часть уплаченных средств (первоначального взноса, неиспользованных средств резерва и внесенных платежей на выкуп жилья), которая превышает стоимость аренды этого жилья за фактический период проживания, определенную экспертным путем (или опосредованную стоимость аренды жилья в населенном пункте, определенную в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 23 июля 2008 г. N 682 "Некоторые вопросы реализации Закона Украины" О жилищном фонде социального назначения "). В случае досрочного расторжения настоящего договора по решению суда, порядок возврата средств арендатору должен быть указан в соответствующем судебном решении. В случае досрочного расторжения Договора аренды жилья с выкупом жилье возвращается арендодателю. Арендатор и другие лица, проживающие с ним, подлежат выселению из жилья без предоставления им другого жилого помещения.